Potenziale bei den direkten Investments in Europa
28. November 2024
Themen
Die Anzeichen für ein Ende der Korrekturphasen in vielen europäischen Grossstädten deuten darauf hin, dass jetzt ein günstiger Zeitpunkt für Anlagen in Büroobjekte sein könnte. In diesem Kontext haben wir 18 europäische Metropolen untersucht, um erkennen zu können, welche Standorte aktuell die besten Perspektiven bieten.
Um die attraktivsten Investitionsstandorte in europäischen Städten zu ermitteln, haben wir verschiedene Schlüsselfaktoren analysiert. Dazu zählen Marktrenditen und Mietpreisentwicklungen, Leerstandsquoten, wirtschaftliche Indikatoren wie Arbeitslosenquote und Inflation, die Performance indirekter Immobilienanlagen sowie das aktuelle Marktsentiment (mehr Details zur Methodik weiter unten).
Unterschiedliche Niveaus bei den Immobilienprämien
Insbesondere haben wir die jeweils aktuelle Immobilienprämie im Vergleich zum Durchschnitt der vergangenen 10 Jahre ausgewertet, um die Attraktivität von Immobilieninvestitionen im historischen Kontext zu bewerten. Wir gehen davon aus, dass der Markt in einigen Städten aufgrund der herrschenden Unsicherheit möglicherweise überreagiert hat, was nun interessante Investitionsmöglichkeiten eröffnet. Dies müsste sich bei der Betrachtung der Entwicklung den Nettoanfangsrenditen im Vergleich zu den Renditen für Staatsanleihen zeigen.
In die Analyse sind sowohl die nominale als auch die reale Berechnungsweise der Immobilienprämie gleichmässig eingeflossen. Die nominale Immobilienprämie ergibt sich aus dem Vergleich der Spitzenrenditen mit den nominalen Renditen für zehnjährige Staatsanleihen, welche die tatsächlichen Geldflüsse widerspiegeln und entscheidend sind für Investoren, die ihre Erträge und Verpflichtungen in aktuellen Geldwerten planen. Sie berücksichtigt also die Zinssätze, wie sie auf dem Markt tatsächlich angeboten werden.
Die reale Immobilienprämie hingegen resultiert aus dem Vergleich der Spitzenrenditen mit den Renditen der Staatsanleihen, die um die mittlere Inflationsentwicklung der letzten fünf Jahre korrigiert wurden. Sie ist wichtig, um zu verstehen, wie viel Immobilienprämie nach Berücksichtigung des Kaufkraftverlusts bei den Renditen der Staatsanleihen tatsächlich erzielt wird.
Gemäss der Analyse liegen die aktuellen Immobilienprämien in den Städten Amsterdam, Wien, Berlin, München, Dublin und Stockholm nach den starken Aufwärtsbewegungen der Nettoanfangsrenditen über dem Durchschnitt der letzten 10 Jahre. Dies macht deutlich, dass die Renditeaufschläge von Immobilieninvestitionen in diesen Städten im Vergleich zu sicheren Staatsanleihen derzeit besonders hoch sind. Die erhöhten Immobilienprämien deuten zudem darauf hin, dass der Markt in diesen Städten möglicherweise überreagiert hat, was Investoren die Chance gibt, von zukünftigen Marktstabilisierungen und Wertsteigerungen zu profitieren.
Stimmung am Markt ist sehr divers
Ein weiterer Indikator zur Bewertung der Investmentattraktivität europäischer Metropolen war die Analyse von Texten, die von verschiedenen Marktakteuren wie CBRE, C&W, JLL, PMA und Savills veröffentlicht wurden. Diese Berichte fokussieren auf die Marktperspektiven der einzelnen Städte. Die Dokumente wurden mithilfe klassischer Sentimentanalyseverfahren, die auf lexikalischen Methoden basieren, sowie unter Einsatz moderner maschineller Lernansätze ausgewertet, insbesondere durch die Anwendung neuronaler Netze für die Sprachverarbeitung. Die Kombination der daraus resultierenden Stimmungswerte ergeben ein umfassendes Bild der Marktstimmung.
Obschon die in der Abbildung «Marktstimmung in europäischen Grossstädten» dargestellten Werte nicht numerisch interpretiert werden können, zeigen sie dennoch deutlich auf, in welchen Märkten die aktuelle Einschätzung positiver oder negativer ist. Gemäss dieser Analyse ist das Sentiment in Zürich, Genf, Dublin, Amsterdam und Barcelona derzeit vergleichsweise gut. Dagegen ist die Stimmungslage in Wien, Mailand, Berlin und Helsinki noch gedrückter.
Gesamthaft haben wir 13 Faktoren untersucht, die in die Bereiche Marktrenditen und Mietpreisentwicklungen, Angebotsdynamik, wirtschaftliche Rahmenbedingungen, Immobilienprämien und -performance sowie Marktstimmung fallen. Für jeden dieser Faktoren haben wir die 18 Städte miteinander verglichen und ihnen nach dem Konzept der Quantilsrangierung einen Wert zwischen 0 und 1 zugewiesen. Bei den meisten Indikatoren, aber nicht bei allen, bedeutet dies: Je höher der Wert, desto besser schneidet die Stadt in diesem Faktor ab. Anschliessend haben wir die Werte aller Faktoren für jede Stadt zusammengezählt. Die Stadt mit der höchsten Gesamtsumme steht in der Rangliste auf Platz 1.
Amsterdam – Rang 1
Amsterdam belegt den ersten Platz in unserer Rangliste der attraktivsten Büroinvestitionsstandorte in Europa. Die Stadt überzeugt mit einer aktuellen Immobilienprämie, die deutlich über dem Durchschnitt der letzten Jahre liegt, was auf besonders attraktive Renditeaufschläge gegenüber Staatsanleihen hinweist. Die generell positive Marktstimmung, bestätigt durch den Sentimentindex, widerspiegelt die zuversichtliche Haltung der Investoren dem Amsterdamer Immobilienmarkt gegenüber. Zudem unterstreicht die gute Performance indirekter Immobilienanlagen in den Niederlanden diese Attraktivität. Eine tiefe Arbeitslosenquote weist auf eine robuste lokale Wirtschaft hin, die die Nachfrage nach Büroflächen stützt. Darüber hinaus verzeichnet Amsterdam überdurchschnittlich stark steigende Spitzenmieten, was potenzielle Ertragssteigerungen für Investoren in Aussicht stellt.
München – Rang 2
Die aktuelle Immobilienprämie liegt aufgrund der starken Korrekturen der Anfangsrenditen nach der Zinswende über dem Durchschnitt der letzten Jahre, was auf attraktive Renditechancen hindeutet. Die gute Performance der indirekten Immobilienanlagen in diesem Jahr könnte ein Zeichen dafür sein, dass die Talsohle des allgemeinen Abwärtstrends auf dem deutschen Immobilienmarkt erreicht ist. Zudem profitiert München von einer tiefen Arbeitslosenquote und überdurchschnittlich stark steigenden Mieten. Die Stadt weist eine geringe Leerstandsquote auf, auch wenn sie zuletzt leicht zugenommen hat. Allerdings zeigt der Sentimentindex noch wenig Zuversicht, was ein Indiz dafür ist, dass der Aufschwung noch etwas Zeit benötigt.
Manchester – Rang 3
Die Topobjekte im Segment der Büroflächen verzeichnen hohe Nettoanfangsrenditen, die den Investoren attraktive Renditechancen bieten. Die aktuelle Immobilienprämie liegt hier im Durchschnitt der letzten Jahre. Zudem verbuchte Manchester jüngst einen Rückgang der Leerstandsquote bei den Büroflächen, was einer gestiegenen Nachfrage geschuldet sein könnte. Der Sentimentindex bildet eine mittlere Zuversicht ab; das Vertrauen der Marktteilnehmer ist stabil.
Immo-Monitoring
Für weitere Informationen zur Methodik und für eine Einschätzung der indirekten Immobilieninvestments in den europäischen Ländern:
Immo-Monitoring-Plattform.