Wohnen im Alter: Treiber des Wohnflächenkonsums?
21. Juni 2023
Themen
Die Schweizerinnen und Schweizer leben immer länger. Zu Beginn des 20. Jahrhunderts lag die Lebenserwartung von Männern leicht unter, diejenige von Frauen bei rund 50 Jahren. Für das Jahr 2021 weist das Bundesamt für Statistik (BFS) für Frauen bei der Geburt eine Lebenserwartung von 85.7 Jahren und für Männer eine von 81.6 Jahren aus (Quelle: BFS). Unter anderem durch die stark gesunkene Säuglingssterblichkeit ist die Lebenserwartung der in der Schweiz lebenden Personen also um über 30 Jahre gestiegen. Die Schweiz wächst nicht nur, sie wird auch immer älter.
So steigt die Anzahl der Haushalte in der Schweiz von rund 3’631’029 im Jahr 2015 auf rund 4’728’273 im Jahr 2045, wobei die Ein- und Zweipersonenhaushalte die höchsten Wachstumsraten aufweisen.
Von der Pyramide zur Tanne
Als Folge der höheren Lebenserwartung, aber auch wegen der gesunkenen Geburtenrate, hat sich die Verteilung der Bevölkerung auf die jeweiligen Alterskohorten verschoben. Kann man für das Jahr 1900 noch von der klassischen Bevölkerungspyramide mit vielen jungen und anteilsmässig weniger älteren Personen sprechen, zeigt sich heute ein ganz anderes Bild (Quelle: BFS). Einerseits hat sich die gesamte Verteilung der Bevölkerung auf die unterschiedlichen Altersgruppen nach oben verschoben – dies eine Folge der höheren Lebenserwartung. Andererseits gleicht der Altersaufbau der Bevölkerung nicht mehr einer Pyramide, sondern viel mehr einem Tannenbaum. Der dünne Stamm entspricht dem geringen Anteil von unter 30-Jährigen. Zwischen 30 und 45 beginnen die Äste der Tanne den Umfang des Stammes zu überragen. Am breitesten Punkt der Tanne, zwischen 45 und 60, lassen sich die sogenannten Babyboomer verorten, die zwischen 1946 und 1964 zur Welt gekommen sind. Nach dieser Alterskohorte wird die Tanne wieder dünner und ragt bis zum Tannenspitz, der sich bei etwas über 100 Jahren befindet.
Anhand der Auswertungen und des Bevölkerungsprognosemodells von Wüest Partner mit Daten vom Bundesamt für Statistik (BFS) lässt sich die zukünftige demografische Entwicklung schätzen. Der Anteil der Haushalte mit einem Durchschnittsalter der Hauptpersonen des Haushalts von über 65 Jahren lag im Jahr 2015 noch bei rund 25% und wird 2045 mit 31% auf knapp einen Drittel der Gesamtbevölkerung steigen.
Die Veränderung der Altersstruktur der Schweizer Wohnbevölkerung führt zu einer Veränderung der Wohnbedürfnisse. Die steigende Lebenserwartung und eine bessere Gesundheit im Alter ermöglichen längeres selbständiges Wohnen in der eigenen Miet- oder Eigentumswohnung. Für Akteure im Immobilienbereich steht dabei eine Frage im Zentrum: In welche Richtung entwickeln sich die Wohnbedürfnisse einer älter werdenden Gesellschaft?
Kleinhaushalte: 2045 schon über 70%
Haushalte mit älteren Personen leben meist in Kleinhaushalten. Wenn die gemeinsamen Kinder ausgezogen sind, leben Paare mehrheitlich nur noch zu zweit und im Todes- oder Pflegefall des Partners allein. Die durchschnittliche Haushaltsgrösse sinkt also mit zunehmendem Alter.
Der Anteil der Kleinhaushalte (1- und 2-Personenhaushalte) wird von heute 68% bis ins Jahr 2045 auf über 70 % steigen, wobei dieses Wachstum vor allem auf die Zunahme des Anteils der über 50-Jährigen zurückzuführen ist.
Wohnflächenkonsum im Alter: 60 bis 70m2 pro Person
Bewohner von kleineren Haushalten konsumieren im Schnitt mehr Wohnfläche pro Kopf. Da die Haushalte mit steigendem Alter der Bewohnerinnen und Bewohner kleiner werden, erstaunt es daher nicht, dass die konsumierte Wohnfläche im Alter auf 60 bis 70 m2 pro Person ansteigt.
In Anbetracht der sinkenden Bereitschaft der Schweizer Bevölkerung umzuziehen (Quelle: MOVU), liegt der Schluss nahe, dass der Wohnflächenkonsum pro Kopf nach einer Phase der Stagnation in den vergangenen Jahren künftig wieder zunehmen dürfte (Quelle: UZH).
Ob die steigende Nachfrage nach Wohnfläche im Alter einem Bedürfnis entspricht, ist zu bezweifeln. Der Hauptgrund für den mit dem Alter steigenden Wohnflächenkonsum ist vor allem der fehlende Anreiz für einen Umzug: Dieser führt angesichts der aktuell steigenden Mieten in der Regel zu höheren Wohnkosten. Zudem sinkt die Umzugsbereitschaft mit steigendem Alter generell.
Altersgerechte Wohnangebote mit «durchlässigen» Betreuungsformen anstelle von «klassischen» Altersheimen
Nicht zuletzt als Folge der Covid-19-Pandemie stehen die Betreuungskonzepte herkömmlicher Alters- und Pflegeheime auf dem Prüfstand. Durch die höhere Lebenserwartung haben immer mehr Menschen die Möglichkeit, auch nach der Pensionierung selbstbestimmt zu leben. Angebote wie die Spitex ermöglichen altersgerechtes Wohnen in den eigenen vier Wänden auch bei Pflegebedürftigkeit. Die Angebote der Pflegeheime werden in Zukunft vor allem die in den letzten Lebensjahren entstehenden Bedürfnisse abdecken, die eine engmaschigere Betreuung erfordern. Ein Aussterben dieser Angebote ist insofern nicht zu erwarten, auch wenn der Trend in Richtung selbständiges Wohnen bis ins hohe Alter geht. Gefragt sind sowohl Angebote, die ein selbstbestimmten Wohnen im Alter ermöglichen, als auch Pflegeplätze, also altersgerechte Wohnungen sowie «durchlässige» Wohnangebote und Betreuungsformen.
Steigende Nachfrage nach altersgerechten
Wohnformen – nicht nur in den urbanisierten Regionen der Schweiz
Urbanisierte Regionen sind für Investoren besonders attraktiv
Gemäss dem Rating für Alterswohnen von Wüest Partner schneiden vor allem die urbanisierten MS-Regionen im Mittelland zwischen Ostschweiz und Genf gut ab. Das Rating ist so zu interpretieren, dass je besser das Rating für eine MS-Region ausfällt, desto attraktiver oder geeigneter ist die MS-Region für Investoren im Alterswohnbereich (Skala: 1 = sehr ungeeignet; 5 = sehr geeignet). Das Rating umfasst verschiedene Parameter wie die bestehende und die geplante Konkurrenz in jeder der 106 MS-Regionen sowie die zukünftige Nachfrage nach Angeboten im Bereich Alterswohnen. Je höher die Nachfrage im Vergleich zum Angebot, desto positiver fällt der Rating-Wert aus.
Investitionen in Alterswohnen sind besonders in den urbanisierten Regionen in und rund um die grösseren Städte im Mittelland attraktiv. In diesen Gebieten (zum Beispiel Bern, Genf und Zürich) ist die grösste künftige Nachfrage zu erwarten, weshalb diese Regionen im Rating so gut abschneiden. Zudem verzeichnen viele Agglomerationen und periurbane Gebiete im Vergleich zu den Kernstädten aktuell noch einen Mangel an Angeboten und bieten somit Potenzial für Investitionen im Alterswohnbereich.
Festzuhalten gilt, dass die demografische Entwicklung der Schweiz in fast allen Regionen eine Alterung der Gesellschaft erwarten lässt. Wenn eine MS-Region im Vergleich zu anderen MS-Regionen gemäss Rating schlechter abschneidet, bedeutet dies nicht, dass es dort keinen Bedarf an Angeboten im Alterswohnbereich gibt.
Umzugsbereitschaft und Umzugsradius sinken mit steigendem Alter
Trotz eher tiefen Ratings im Bereich Alterswohnen wird die Nachfrage nach Angeboten für Wohnen im Alter auch in weniger urbanisierten Regionen künftig ansteigen. Dies hängt auch damit zusammen, dass die Umzugswahrscheinlichkeit sowie der Umzugsradius mit steigendem Alter abnimmt. Die heute in ländlicheren Regionen der Schweiz wohnhaften älteren Personen werden Angebote für altersgerechtes Wohnen in ihrer näheren Umgebung suchen und dürften kaum in urbane Gebiete umziehen.
Auswertungen von Wüest Partner auf der Basis von Daten des Bundesamts für Statistik (BFS) zeigen, dass die Umzugswahrscheinlichkeit von Personen im Alter von 20 bis 35 Jahren sehr hoch ist. Danach nimmt die Umzugswahrscheinlichkeit sukzessive ab und ist im Alter von 70 bis 80 Jahren sehr tief:
Nach 75 steigt die Umzugswahrscheinlichkeit wieder leicht, was damit zu tun hat, dass Personen ab diesem Alter beginnen, in eine altersgerechte Wohnform umzuziehen. Dies bedeutet mangels Alternativen nach wie vor häufig den Umzug in ein Alters- oder Pflegeheim. Gefragt wären aber zeitgemässe, differenzierte Wohnkonzepte, die verschiedene Ausprägungen – vom selbstbestimmten Wohnen bis zur Pflegeabteilung – beinhalten.
Preisgünstiges Wohnen im Alter – ein gesellschaftspolitisch zunehmend wichtiges Thema
Die steigende Wohnkostenbelastung ist aufgrund der hohen Nachfrage, der sinkenden Neubautätigkeit und des absehbaren Anstiegs des hypothekarischen Referenzzinssatzes in fast allen Teilen der Schweiz ein herausforderndes Thema. Besonders anspruchsvoll ist die Situation dabei für Wohnungssuchende in höherem Alter, die in einem Umfeld mit knappem Wohnungsangebot leben. Die folgende Grafik zeigt, wie hoch die durchschnittliche Wohnkostenbelastung (in Verhältnis zum verfügbaren Einkommen) für eine Person ab 65 Jahren ist, wenn sie heute am Markt in der entsprechenden MS-Region eine 2-Zimmerwohnung finden müsste:
Wenn eine pensionierte Einzelperson heute beispielsweise eine 2-Zimmerwohnung in der Stadt Zürich sucht, muss sie im Schnitt knapp 47% ihres verfügbaren Einkommens aufwenden, um sich eine Wohnung leisten zu können. Vor dem Hintergrund des aktuellen Wohnungsmangels und im Zusammenspiel mit den relativ tiefen Rentenleistungen wird die finanzielle Wohnkostenbelastung für Pensionierte in Zukunft weiter steigen. Zudem wird das zur Verfügung stehende knappe Wohnungsangebot für Betagte durch den eingeschränkten Umzugsradius noch knapper.
Durch die in den ländlichen und periurbanen Gemeinden eher schwächeren finanziellen Ausstattung und tieferen Einkommen der Haushalte im Vergleich zu den urbanisierten Regionen wird das preisgünstige Wohnen im Alter auch in diesen Regionen in Zukunft an Bedeutung gewinnen. Würde eine Einzelperson heute beispielsweise im Oberen Baselbiet am Markt eine 2-Zimmerwohnung suchen, würde sie im Schnitt fast 33% und somit ein Drittel ihres verfügbaren Einkommens für die neue Wohnung aufwenden müssen.
Bedarfsgerechten, preisgünstigen Wohnraum für betagte Personen zur Verfügung zu stellen, dürfte in naher Zukunft auch in der gesellschaftspolitischen Diskussion mehr und mehr an Relevanz gewinnen. Und diese Entwicklung wird sich immer mehr nicht nur in den Städten, sondern auch im periurbanen und ländlichen Raum zeigen.
Grosse Investitionspotenziale für bedürfnisgerechte und zukunftsgerichtete Angebote
Zentral bleibt demnach die Frage, ob die spezifischen Bedürfnisse der einzelnen Haushalte durch die bestehenden und zukünftigen Produkte auf dem Markt abgedeckt werden können. Denn letztendlich ist aus Sicht eines möglichen Investors primär relevant, ob die Angebote von den Haushalten tatsächlich nachgefragt werden. Bedürfnisgerechte und zukunftsträchtige Angebote zu schaffen, sollte sowohl aus gesamtwirtschaftlicher und gesellschaftlicher Sicht als auch als Investorensicht angestrebt werden.
Für Investoren bestehen grosse Potenziale im Hinblick auf Wohnen im Alter. Im Vordergrund stehen dabei Angebote, die ein selbstbestimmtes Wohnen im Alter ermöglichen, «durchlässige» Wohnangebote sowie Betreuungsformen bis hin zur umfassenden Pflegeeinrichtung.
Auf dem Weg zu einer erfolgreichen Projektentwicklung bietet Wüest Partner umfangreiche Beratungsdienstleistungen an. Hierzu gehören unter anderem Standort-, Markt- und Bedürfnisanalysen, Nutzungskonzeptionen und Produktdefinitionen sowie Wirtschaftlichkeitsprüfungen und Projektbewertungen.
