Quels sont les éléments clés pour l’estimation d’un bien immobilier ?

L’estimation d’un bien immobilier se base sur un ensemble de facteurs, lesquels incluent à la fois des paramètres démographiques, la prise en compte des taux d’intérêt ou encore des critères environnementaux. Face au nombre élevé d’indicateurs à considérer, il est parfois difficile de s’y retrouver. Une étude éclairée de ces indicateurs peut pourtant être décisive dans la valorisation d’un bien. Wüest Partner revient sur les éléments clés de l’estimation d’un bien immobilier.

Les indicateurs permettant de réaliser une estimation des biens immobiliers français

Au moment de vendre tout ou partie de votre portefeuille immobilier, quels indicateurs permettent de réaliser une estimation de bien immobilier ?

Un grand nombre de facteurs sont à prendre en compte lors de l’évaluation d’un bien immobilier tels que :

• L’emplacement : commodités ( commerces, écoles, établissements de santé, etc.), accessibilité notamment en transports en commun, qualité de l’emplacement ( espaces verts, qualité architecturales), etc;
• les qualités intrinsèques du bien ( surface, étage, ascenseur, balcon ou terrasse, etc.)
• L’état du bien et les travaux nécessaires à engager : qualité des installations électriques, présence d’une cuisine équipée, qualité des salles d’eau, etc.
• La notation DPE du bien et plus généralement les critères environnementaux – dits ESG – dont la prise en compte influe de manière croissante sur la valorisation des biens.

L’estimation immobilière doit par ailleurs s’adapter au type de bien. Les bureaux, commerces, terrains ou logement devront faire l’objet d’un calcul différent, adapté à leur structure et à l’état spécifique du marché.

En réalité, les facteurs à prendre en compte vont bien plus loin que les seuls éléments listés ci-dessus : au total, ce sont plusieurs dizaines de paramètres qui peuvent influer sur la valeur vénale d’un bien. L’évolution constante de ces facteurs au fil du temps et des changements économiques rend l’évaluation d’autant plus complexe.

Connaître les évolutions récentes sur le marché de l’immobilier français

Quelles sont les évolutions récentes sur le marché de l’immobilier français ? Les marchés immobiliers sont soumis à des variations constantes qu’il est nécessaire d’anticiper pour estimer son bien. Sur le marché français, une stabilisation, voire une décroissance des prix de l’immobilier sont attendues pour 2023. Celles-ci font suite à une période de forte augmentation des valeurs de marché et risquent d’impacter en profondeur les décisions des investisseurs.

Dans son étude de la valeur fondamentale, Wüest partner analyse les indicateurs économiques et démographiques qui influencent l’évolution des prix de l’immobilier à savoir :

• les prix à la consommation ;
• le revenu moyen des ménages ;
• la croissance démographique ;
• les taux d’intérêt en vigueur pour les prêts immobiliers ;
• l’état de disponibilité des logements.

Menée sur un historique de 30 ans, cette étude montre une corrélation assez nette entre la valeur fondamentale des biens et leur valeur effective de marché avec selon la période un léger décrochage à la hausse ou à la baisse.

Le modèle permet donc de prévoir, au regard des fondamentaux économiques, l’évolution possible des valeurs de marché.  Ainsi, Wüest partner anticipe pour 2023 une baisse des prix de 0,5 % pour les appartements à 1,9 %.

Connaître ces évolutions est un atout précieux pour vos projets d’achat immobilier dans l’année, mais aussi pour mieux appréhender l’évolution de votre portefeuille et anticiper les acquisitions futures.

Méthodes d’estimation d’un bien immobilier

Une fois le contexte connu, comment se déroule une estimation de bien immobilier ?

Les méthodes d’estimation d’un bien immobilier diffèrent notamment selon la nature du bien et sa destination (habitation, investissement…). Parmi les plus usitées, on peut citer :

• La méthode dite par comparaison, qui s’appuie sur les valeurs des transactions du même marché, portant sur des biens similaires.
• La méthode DCF (pour Discounted Cash Flow), privilégiée par les investisseurs, dont le calcul est basé sur les flux financiers attendus dans les 6 à 10 années à venir, revente incluse.
• La méthode par capitalisation du revenu, qui tient compte du rendement attendu par les investisseurs en fonction d’un loyer de marché. 
• L’Automated Valuation Model, une évaluation réalisée par des algorithmes à partir d’un ensemble étendu de données immobilières et socio-économiques..

D’autres méthodes de calcul existent, bien qu’une partie d’entre elles soit devenue obsolète en raison des profondes évolutions du marché durant ces dernières années. Ainsi, on pourra recourir à la méthode par coût de remplacement si l’on souhaite tenir compte de la vétusté du bien lors de la vente. 

Le choix d’une méthode doit être guidé par les spécificités de votre bien et de préférence accompagné par un professionnel, qui tiendra compte de tous les critères appropriés lors de son évaluation.

Les solutions digitales de Wüest Partner pour une estimation juste de vos biens immobiliers

La juste évaluation du patrimoine immobilier est un facteur essentiel de rentabilité pour les investisseurs. Celle-ci doit donc se faire avec une grande précision et en tenant compte aussi bien de facteurs directs qu’exogènes.

L’objectif des solutions digitales de Wüest Partner est de fournir une évaluation complète et éclairée, qui tient compte des perspectives du marché. Ces solutions s’appuient sur des données exhaustives et sur des logiciels d’expertise immobilière qui permettent de s’adapter à chaque typologie de bien.

Par ailleurs, les outils digitaux permettent de recenser, pour chaque propriété, les valeurs essentielles et leur évolution dans le temps. L’estimation peut ainsi être réalisée de manière fiable et sans erreur, quelle que soit la période.

Pour mettre ces données en perspectives, nos experts vous accompagnent à travers des prestations de conseil et d’expertise immobilière.

Que vous soyez gestionnaire d’actifs immobiliers, acteur de l’immobilier résidentiel ou tout autre acteur économique, nos solutions vous soutiennent dans vos prises de décision. Contactez-nous pour découvrir la gamme d’outils digitaux développés par Wüest Partner.