Régle­men­tation bancaire sur l’évaluation des biens immobi­liers

Le crédit immobilier est une opération soumise à de nombreuses contraintes et régle­men­ta­tions. Depuis le mois de juillet 2016, une ordon­nance transpose la directive européenne sur le crédit immobilier, c’est-à-dire que la banque doit remettre à l’emprunteur une fiche d’information standar­disée et évaluer la solva­bilité de ce dernier. Cette nouvelle régle­men­tation bancaire sur l’évaluation des biens immobi­liers prend le nom de Directive européenne sur le crédit immobilier (ou « Mortgage Credit Directive » – MCD).

L’Europe et le crédit immobilier

Avec la nouvelle régle­men­tation bancaire sur l’évaluation des biens immobi­liers, l’Europe a pour objectif de ratio­na­liser le marché du crédit immobilier dans tous les états de l’Union européenne.

L’ambition de cette nouvelle entité est de concevoir un marché intérieur du crédit hypothé­caire plus sûr, plus efficace, mieux contrôlé en sécurisant la viabilité des prêts accordés par les organismes bancaires. Cela permet aussi, pour les emprun­teurs, d’être mieux informés. Concrè­tement, la MCD encadre 3 acteurs principaux du marché immobilier que sont les prêteurs, les emprun­teurs et les inter­mé­diaires.

Comment est née la nouvelle régle­men­tation bancaire MCD ?

Origine de la MCD

La nouvelle régle­men­tation bancaire MCD est née direc­tement de la crise améri­caine des subprimes de 2008. À l’époque, rappelons-le, la fragilité des emprunts immobi­liers consentis par les banques durant des années a contribué au dévelop­pement d’une bulle immobi­lière. Au moment de son explosion, Wall Street a basculé et a entrainé le monde entier dans une vaste période de récession. L’Europe a voulu réagir.

C’est pourquoi elle a décidé de créer une régle­men­tation qui impose aux prêteurs comme aux emprun­teurs des pays de l’Union européenne une totale fiabilité des crédits. Ceci a pour objectif, évidemment, d’éviter la formation d’une nouvelle bulle de ce type.

Un encadrement sérieux

La nouvelle régle­men­tation bancaire sur l’évaluation immobi­lière a été adoptée en février 2014. Les pays membres de l’Union européenne ont eu jusqu’en mars 2016 pour la trans­poser dans leur droit national respectif.

L’ Autorité Bancaire Européenne (ABE) les a aidés grâce à un document précis qui stipulait l’encadrement de cette mesure grâce à des objectifs précis :

• Lutter contre les compor­te­ments irres­pon­sables des emprun­teurs et des prêteurs
• Appliquer une nouvelle méthode pour évaluer la solva­bilité des emprun­teurs
• Mettre en place des actions pour faire face aux défaillances dans les rembour­se­ments de prêts immobi­liers
• Mieux encadrer les activités des IOBSP (inter­mé­diaires en opération de banque et service de paiement) avec une obligation de validation d’une formation profes­sion­nelle

La relation en détail des banques avec le crédit immobilier

L’instauration de la MCD comme nouvelle régle­men­tation bancaire boule­verse l’approche de l’octroi du crédit immobilier. Ceci a pour but de favoriser une relation de confiance entre l’emprunteur et la banque, mais aussi de diminuer les risques des deux côtés au moment de l’achat immobilier.

Les banques et l’évaluation immobi­lière

Jusqu’à maintenant, les pratiques d’évaluation immobi­lière étaient hétéro­gènes. Concrè­tement, les banques faisaient un peu ce qu’elles voulaient en la matière bien qu’elles devaient conseiller leur clientèle. Désormais, un encadrement plus sérieux s’opère. Ainsi, pour mieux apprécier la valeur d’un bien immobilier et décide d’un éventuel déblocage d’un crédit immobilier, la banque a 2 choix devant elle :

• Faire évaluer en interne
• Demander le concours d’un agent immobilier local.

Avec la nouvelle régle­men­tation MCD, les banques ont pour obligation de mesurer les risques de finan­cement en définissant la valeur hypothé­caire du logement concerné. Pour cela, elles doivent maintenant passer par l’intermédiaire d’experts indépen­dants qui sont chargés de s’assurer que le prix affiché est bel et bien le prix visé pour garantir l’emprunt.

Les experts en évaluation immobi­lière

Avec cette régle­men­tation bancaire, les experts chargés de l’évaluation immobi­lière doivent être indépen­dants et assurément qualifiés. Or, cette activité, toujours peu régle­mentée, car non reconnue officiel­lement par le Conseil d’État, va donc se profes­sion­na­liser.

Chaque expert a alors l’obligation de :

• Suivre une formation annuelle
• S’appuyer sur des normes inter­na­tio­nales
• Être affilié à une organi­sation profes­sion­nelle qui a signé la Charte de l’expertise en évaluation immobi­lière.

Profes­sion­na­li­sation du métier d’expert en évaluation immobi­lière

En profes­sion­na­lisant le métier d’expert en évaluation immobi­lière, on contraint les banques à faire appel au service de l’expert en question. Cette initiative de la part de la Directive européenne du crédit immobilier est double :

• Diminuer au maximum les risques pour le prêteur
• Permettre à l’emprunteur d’obtenir des infor­ma­tions précises et plus trans­pa­rentes à propos du prix du bien et de la valeur du prêt.

Avec cette nouvelle régle­men­tation, la Commission européenne cherche à instaurer ce que l’on peut nommer un «** prêt respon­sable** » qui est essentiel dans la relation de confiance entre les diffé­rents acteurs d’un crédit immobilier.

Les prêts seront davantage raisonnés et les banques seront tenues de sensi­bi­liser les emprun­teurs et de les mettre en garde le cas échéant. Grâce à cette nouvelle régle­men­tation, les condi­tions d’octroi d’un crédit immobilier sont censées être meilleures, autant pour le prêteur que pour le consom­mateur. Cependant, une question demeure : est-ce que cette nouvelle régle­men­tation ne va-t-elle pas alourdir le processus d’octroi du crédit immobilier ?