La directive crédit immobilier (DCI) et ses impacts sur les emprunts bancaires

Au lendemain de la crise finan­cière de 2008, les États de l’Union européenne ont pris la décision de ratio­na­liser le marché du crédit immobilier en fixant de nouvelles règles appli­cables aux prêteurs et inter­mé­diaires sur les contrats de crédit relatifs aux biens immobi­liers à usage d’habitation. Ces nouvelles obliga­tions ont fait l’objet d’une directive européenne appelée Mortgage Credit Directive (MCD) ou encore Directive 2014/17/EU. Trans­posée dans le droit national français en 2016, cette directive du crédit immobilier (DCI) a eu et continue d’avoir des impacts sur les emprunts bancaires des clients ainsi que sur l’activité des profes­sionnels qui peuvent désormais compter sur des solutions d’esti­mation immobi­lière expertes pour faciliter leur quotidien.

Mise en place de la Mort Gage Directive (MCD) au niveau européen

Adoptée le 4 février 2014, la directive MCD encadre désormais les diffé­rents acteurs parti­cipant au crédit immobilier, à savoir les emprun­teurs, les prêteurs et aussi les inter­mé­diaires. L’objectif principal de cette directive est d’apporter une régle­men­tation commune européenne dans le secteur du crédit immobilier. Cette nouvelle unifor­mi­sation des règles permettra de créer un marché du crédit hypothé­caire plus performant, plus efficace et mieux protégé en mettant l’accent sur la solva­bilité renforcée des candidats à l’emprunt immobilier. Comment ? En jouant la carte de la trans­pa­rence avec les consom­ma­teurs, en les informant réguliè­rement.

Entrée en vigueur de la directive MCD en France

Au mois de mars 2016, la directive européenne pour le crédit immobilier a été trans­posée dans le droit français sous la forme d’une ordon­nance (n°2016–351) qui circonscrit les condi­tions de protection du consommateur/emprunteur. Le but général est double : assurer un niveau de sécurité suffi­samment élevé aux consom­ma­teurs et respon­sa­bi­liser les organismes prêteurs et les inter­mé­diaires dans leur façon de distribuer les produits bancaires, d’assurance ou finan­ciers. C’est bel et bien un vœu d’harmoniser in fine au niveau européen les diffé­rentes régle­men­ta­tions en termes d’octroi des crédits immobi­liers. Cette directive cherche à limiter un nouveau risque d’explosion de bulles immobi­lières comme celle qui est arrivée aux États-Unis, mais aussi en Irlande et en Espagne. Comment ? En renforçant ou en créant des obliga­tions que les organismes de crédit comme les banques devront appliquer.

Une analyse rigou­reuse de la solva­bilité de l’emprunteur

Avec l’entrée en vigueur de la directive MCD, les banques vont devoir renforcer leur procédé d’évaluation de la solva­bilité de l’emprunteur pour assurer la bonne adéquation entre le crédit et le client. En effet, au-delà des modalités de décision d’octroi des crédits immobi­liers, les établis­se­ments bancaires doivent aussi intégrer des hypothèses de prudence dans leurs modèles de risque leur permettant de simuler la capacité de rembour­sement des emprun­teurs selon leur revenu. Les banques doivent également tenir compte d’éventuels scénarios négatifs dans le processus d’allocation des provi­sions :

La DCI impose une mise à niveau des procédés d’octroi

L’arrivée de la directive DCI modifie aussi l’approche des banques en terme d’octroi des crédits immobi­liers. En effet, les nouvelles exigences de la MCD entraînent inévi­ta­blement une unifor­mi­sation des processus d’octroi des crédits immobi­liers au sein même des banques en Europe. Selon la maturité de chaque établis­sement bancaire, l’accent sera mis sur les coûts liés à :

• ● La collecte des données ;
• ● L’exploitation et à l’archivage de ces mêmes données.

Tout ce travail doit s’effectuer en totale conformité avec la loi visant la protection des données person­nelles de l’emprunteur. La directive MCD met aussi l’accent sur l’urgence à inter­venir en cas d’arriéré ou de défaut de paiement. Elle prévoit d’instaurer des outils et de mettre en place des mesures pour détecter de manière précoce les diffi­cultés de paiement. Les conseillers clientèle devront disposer d’une formation adéquate qui leur permettra d’assurer plus aisément ces obliga­tions d’informations et d’analyse de la solva­bilité desem­prun­teurs. Grâce à ces nouveaux procédés d’accompagnement de l’emprunteur, leur niveau de protection en termes de risque sera renforcé et une relation de confiance entre le conseiller clientèle et l’emprunteur pourra ainsi être établie.

Change­ments chez les organismes de crédit immobilier

Les organismes de crédit devront désormais refuser d’accorder un prêt immobilier à tout emprunteur qui ne serait pas solvable. Sinon, leur respon­sa­bilité sera engagée. Ils devront également assurer l’ensemble de leurs devoirs d’accompagnement person­nalisé envers leur clientèle sous la forme suivante :

Obligation d’explication et d’analyse claire et trans­pa­rente de leur solva­bilité (relative au contrat de crédit, mais également aux multiples services auxiliaires comme les assurances) Obligation de mise en garde pour attirer l’attention du client sur les aspects éventuels du contrat. Propo­sition d’un service de conseils person­na­lisés (optionnel). Propo­sition d’un service d’expertise du bien immobilier à financer (optionnel).

Premiers impacts de l’évaluation immobi­lière pour les banques

Même si le service d’expertise immobi­lière n’est pas une obligation pour les banques et les organismes de prêt, il fait désormais partie intégrante du processus de finan­cement. En proposant ce service à leur client, les instituts de finan­cement souhaitent clairement améliorer leur protection et la qualité de la distri­bution des crédits immobi­liers. La DCI recom­mande vivement que l’évaluation du bien à financer devienne systé­ma­tique, surtout si on recourt à l’hypothèque qui est la pratique la plus utilisée dans le modèle anglo-saxon. En France, 40% des propo­si­tions de finan­cement concernent des crédits hypothé­caires. Les recom­man­da­tions de la DCI sont conformes avec les accords du Comité de Bâle chargé de concevoir les règles bancaires inter­na­tio­nales dont l’objectif est d’assurer la stabilité du système bancaire mondial, de garantir un contrôle efficace des banques et de promouvoir une coopé­ration entre les super­vi­seurs bancaires.

Avec les accords de Bâle III, de nouvelles règles plus contrai­gnantes ont été finalisées le 7 décembre 2017. Ces dernières renforcent d’une part les exigences en termes de fonds propres pour les banques. Elles ont également pour objectif d’harmoniser les méthodes de calcul du risque au niveau mondial. Cela concerne les modèles internes du risque de crédit, du risque de marché et du risque opéra­tionnel. Pour le risque de crédit, il s’agit de pondérer l’exposition des banques en prenant en compte le ratio « loan-to-value » dans leur porte­feuille (c’est-à-dire le montant de la dette sur la valeur du bien financé parc et emprunt). Cette révision aura une consé­quence majeure sur le modèle de crédit à la française qui est adossé à l’étude de la solva­bilité de l’emprunteur (loan-to-income) uniquement et non à la valeur de marché du bien financé (loan-to-value) comme dans le modèle anglo-saxon.

Finalement, quel que soit le modèle de crédit utilisé, les évolu­tions régle­men­taires au niveau de la DCI et des accords de Bâle III et IV mettent en lumière la clarté des enjeux : la déter­mi­nation de la valeur vénale du bien doit être réalisée de manière indépen­dante, objective et certifiée pour garantir sa fiabilité afin d’améliorer l’exposition des banques face au risque. Pour être fiable, cette estimation du bien doit prendre en compte les facteurs écono­miques, juridiques, fiscaux et techniques. Il s’agit donc d’effectuer une analyse rigou­reuse du bien à évaluer de façon analogue au travail d’un expert externe réalisé en s’appuyant sur la métho­do­logie prescrite par la Charte de l’expertise Immobi­lière. Cette dernière précise les diffé­rentes méthodes d’évaluation qui sont conformes aux normes d’évaluation existantes reconnues au niveau inter­na­tional, notamment celles définies par le Comité inter­na­tional des normes d’évaluation (IVSC), l’Association européenne d’expertise immobi­lière (TEGoVA) ou l’Institution royale des experts agréés (RICS). La méthode par compa­raison directe (i.e. hédoniste) fait partie des standards pour déter­miner la valeur vénale (valeur de marché) du logement en propriété. En “obligeant” les banques et les établis­se­ments de prêt à évaluer le bien avant d’octroyer un crédit immobilier, l’intérêt de la DCI est double :

● Diminuer au maximum le degré d’exposition au risque (surtout quand les taux d’emprunt sont très bas comme actuel­lement)

● Permettre aux consommateurs/emprunteurs d’obtenir des infor­ma­tions précises et plus limpides sur le prix de leur bien et sur la valeur de leur prêt.

En résumé, malgré les nouvelles exigences en matière d’identification des nouveaux éléments, de la qualité de ces données et de la nécessité de les intégrer dans leurs outils de calcul des risques et toutes les consé­quences finan­cières en termes de forma­tions obliga­toires des colla­bo­ra­teurs que la DCI implique, la DCI pourrait être porteuse d’un bienfait à plus long terme en permettant aux banques de maîtriser le risque grâce à une politique plus perfor­mante d’octroi des credits.

Bien souvent, d’une contrainte peut émerger une forme d’opportunité. En faisant appel à un expert de l’évaluation immobi­lière comme Homadata et sa solution profes­sion­nelle « Voisines » qui permet de réaliser des estima­tions indivi­duelles et de masse de manière automa­tisée avec une grande précision, les organismes et les établis­se­ments de crédit ainsi que les emprun­teurs seront gagnants en termes d’économie dans les processus d’octroi des crédits.

Finalement, comme la crise sanitaire actuelle l’a montré, la question de l’évaluation immobi­lière revêt aujourd’hui toute son impor­tance. Suite au confi­nement, l’acquisition d’un logement en propriété confor­table et de qualité aura certai­nement séduit plus d’un ménage. Cependant, ce rêve ne pourra pas se concré­tiser pour beaucoup d’entre eux, si des incer­ti­tudes sur la pérennité de la relance écono­mique demeurent face au risque de recru­des­cence de l’épidémie. Dans ce cas, les ménages qui perdraient une partie de leur revenu en cas de chômage présen­te­raient des risques de défaut de paiement. Il serait dans ce cas pertinent pour le conseiller d’intégrer la valeur du bien à financer en plus de la situation person­nelle de l’emprunteur dans la politique d’octroi de crédit. Quand on sait que l’achat d’une maison ou d’un appar­tement repré­sente un moment-clé qui lie le client à sa banque, autant l’accompagner au mieux dans son projet de vie et apporter aucrédit immobilier toute sa dimension de conseil, non ?