Évolution de la sous-location de surfaces résiden­tielles et commer­ciales en Suisse

Le 24 novembre 2024, la Suisse votera sur une modifi­cation de la loi concernant la régulation de la sous-location. Nous avons saisi cette occasion pour analyser les évolu­tions actuelles du marché des logements et des surfaces commer­ciales en lien avec la sous-location. En nous basant sur les annonces des principaux portails, nous avons étudié, grâce à des analyses textuelles, les parts d’offres de sous-location, les tailles des logements et les diffé­rences de loyers. Les annonces Airbnb ou les publi­ca­tions sur les réseaux sociaux n’ont pas été incluses dans cette analyse.

Les motifs de la sous-location

Les raisons de sous-louer un logement ou une chambre sont variées. Pour certains, la sous-location permet de couvrir ses propres frais de location lors de séjours profes­sionnels à l’étranger, de longs voyages ou de dépla­ce­ments pour les études. Dans un contexte de pénurie de logements dans les grandes villes, un autre motif pourrait être de garder son logement afin de pouvoir y retourner au même prix après une absence. Certains choisissent de sous-louer une ou plusieurs pièces de leur logement et de vivre en colocation. En principe, les locataires pourraient aussi être motivés par le fait de gagner de l’argent en sous-louant leur logement à un prix plus élevé, mais cela n’est pas autorisé par la loi.

Évolution de la sous-location

Depuis 2014, on observe une tendance à la hausse du nombre de logements sous-loués. Pendant la pandémie, leur nombre avait légèrement diminué, proba­blement en raison de la baisse des dépla­ce­ments et des emplois trans­fron­ta­liers. Cependant, avec l’aggra­vation de la pénurie de logements, les chiffres sont repartis à la hausse. Entre le 3^e trimestre 2022 et le 3^e trimestre 2024, le nombre de logements proposées en sous-location a augmenté d’environ 42%, tandis que le nombre total de logements locatifs annoncés a diminué de près de 18%.

La sous-location est parti­cu­liè­rement répandue dans les grandes agglo­mé­ra­tions. C’est préci­sément dans ces zones, où l’offre de logements est limitée, que les locataires souhaitent conserver leur appar­tement en cas d’absence tempo­raire. De plus, la popularité des coloca­tions contribue également à la fréquence accrue de la sous-location dans les grandes agglo­mé­ra­tions.

Parmi les grandes agglo­mé­ra­tions, la sous-location est la plus répandue à Zurich. D’une part, les loyers de l’offre y sont très élevés par rapport au reste de la Suisse, et la pénurie de logements y est plus marquée que dans d’autres régions. Cela facilite donc la recherche de sous-locataires. D’autre part, l’impor­tance et la connec­tivité inter­na­tio­nales de ce centre écono­mique, combinées à la renommée nationale et inter­na­tionale de ses univer­sités, attirent aussi bien les voyageurs d’affaires que les étudiants, qui recherchent des locations de courte à moyenne durée. Cela génère une demande soutenue pour ce type de solutions. En dehors de Zurich, une tendance crois­sante à la sous-location est également observée à Berne.

Diffé­rences selon le nombre de pièces et le type de commune

Une analyse des annonces de sous-location révèle que les petits logements sont plus souvent sous-loués que les grands. Dans les grandes agglo­mé­ra­tions, de nombreux logements sous-loués comptent au maximum 2,5 pièces. Cela s’explique, d’une part, par le fait que ces petits logements sont souvent loués par des ménages mobiles, qui partent plus fréquemment à l’étranger ou vers d’autres régions de Suisse. D’autre part, cette tendance est liée à une forte demande pour des logements flexibles et de courte durée dans les zones urbaines. Les petites surfaces attirent parti­cu­liè­rement les personnes seules ou les couples recher­chant une solution tempo­raire.

Dans les communes d’agglo­mé­ration et en périphérie, le constat est différent: les logements sous-loués sont plus souvent de grande taille, ce qui pourrait indiquer une durée de location plus longue.

Diffé­rences de loyer pour les sous-locations

Dans les grandes villes, leurs agglo­mé­ra­tions ainsi que dans les petits et moyens centres, les loyers des biens sous-loués sont souvent nettement inférieurs à ceux des autres annonces. Cela s’explique notamment par le fait que les prix de sous-location se basent généra­lement sur les loyers en cours, tandis que les loyers des annonces classiques reflètent les prix du marché. Dans les régions où les loyers des baux en cours et les loyers du marché sont plus proches, aucune diffé­rence signi­fi­cative n’est observée entre les loyers de sous-location et ceux des annonces.

Comparés aux loyers des baux en cours, les prix des sous-locations sont souvent légèrement plus élevés. Cela peut s’expliquer par le fait que les logements sous-loués sont souvent meublés, ce qui justifie une certaine majoration. Les écarts entre les loyers en cours et les prix des sous-locations dans les annonces dépendent cependant fortement de la date de conclusion du contrat de bail. Nos analyses révèlent que, lorsqu’on se limite aux contrats signés depuis le 1^er janvier 2023 pour calculer les loyers des baux en cours, les prix de sous-location sont généra­lement inférieurs à ces loyers des nouveaux contrats. C’est également la principale raison pour laquelle, dans les agglo­mé­ra­tions des grandes villes, les loyers en cours dépassent les prix des sous-locations. Dans ces zones, la proportion de contrats récemment conclus est parti­cu­liè­rement élevée.

Sous-location des surfaces commer­ciales

La part de surfaces commer­ciales proposées en sous-location a également augmenté ces dernières années. Ce phénomène s’est inten­sifié depuis la pandémie, qui a favorisé l’adoption de modèles de travail plus flexibles et le télétravail. Selon la dernière enquête menée auprès de 300 entre­prises suisses (Baromètre des surfaces de bureau de Wüest Partner), le taux d’occupation des bureaux atteint actuel­lement en moyenne 72%. Cette situation incite de plus en plus d’entreprises à proposer leurs espaces inuti­lisés en sous-location.

L’évo­lution de la sous-location de surfaces de bureaux dans les grands centres est parti­cu­liè­rement frappante. Alors que la proportion des surfaces de bureaux sous-louées oscillait autour de 2% entre 2014 et 2019, elle a grimpé depuis le début de 2022 pour atteindre en moyenne plus de 5%.

Conclusion

La sous-location a gagné en impor­tance en Suisse ces dernières années et s’étend désormais non seulement au segment résidentiel, mais aussi de plus en plus aux surfaces commer­ciales. La pénurie de logements et la pandémie ont accéléré cette tendance, notamment dans les grandes villes et leurs agglo­mé­ra­tions, où les loyers des sous-locations sont souvent inférieurs à ceux des locations classiques.

Votation

Le 24 novembre 2024, un vote national sur les nouvelles régle­men­ta­tions en matière de sous-location aura lieu. Le parlement a adopté des modifi­ca­tions légis­la­tives il y a un an, auxquelles l’asso­ciation des locataires (ASLOCA) a opposé un référendum. Les principaux change­ments portent sur :

• La nécessité d’obtenir une autori­sation écrite du proprié­taire pour sous-louer.
• Une limitation de la sous-location à deux ans, avec des durées plus longues néces­sitant l’accord du proprié­taire.
• Le maintien des coloca­tions et des accords flexibles entre locataires et proprié­taires.
• La lutte contre les abus, en parti­culier pour les sous-locations prolongées de logements entiers.
• En cas de sous-location non autorisée sans l’accord écrit, une résiliation extra­or­di­naire du bail peut être prononcée après un avertis­sement écrit.

Votation du 24 novembre 2024 : commu­niqué de presse du Conseil fédéral et du Parlement

Lisez l’Immo-Monitoring pour en savoir plus sur les perspec­tives à court et à long terme du marché suisse des surfaces de bureaux.

Contactez nos experts pour en savoir plus: