Aspects de durabilité dans l’éva­luation DCF

Un bien immobilier construit et exploité de manière durable a généra­lement une valeur de marché plus élevée qu’un bien immobilier identique qui ne répond pas ou seulement partiel­lement aux exigences de durabilité (par exemple, s’il est chauffé avec des combus­tibles fossiles au lieu d’une pompe à chaleur). Cependant, les inves­tis­se­ments dans les biens durables sont généra­lement plus élevés. Cette simple compa­raison montre à elle seule que l’influence des facteurs de durabilité sur la valeur marchande des biens immobi­liers est complexe. 

Le présent article aborde la question de l’inté­gration des aspects de durabilité, en parti­culier les rénova­tions énergé­tiques, dans une évaluation réalisée à l’aide de la méthode des flux de tréso­rerie actua­lisés (ou «discounted cash-flow»- DCF). Dans toute évaluation DCF, l’accent est mis sur les revenus, les coûts et l’actua­li­sation. Chacun de ces trois paramètres est influencé par des facteurs liés à la durabilité. Une sélection de ces facteurs sera présentée ici, en commençant par les facteurs qui influencent les revenus de la propriété.

Rende­ments 

Les inves­tis­se­ments dans la durabilité ont un impact consi­dé­rable sur les revenus. Naturel­lement, le revenu locatif poten­tiel­lement plus élevé est le facteur le plus important.

• Revenus locatifs provenant de nouveaux baux : Les immeubles chauffés à l’aide d’une pompe à chaleur ont généra­lement des coûts d’exploi­tation inférieurs à ceux des immeubles chauffés aux combus­tibles fossiles. La crise énergé­tique actuelle – et notamment la forte hausse des prix des combus­tibles fossiles – souligne avec force à quel point la source de chauffage peut influer sur les coûts des services publics. La taxe sur le CO2 a également un impact à cet égard. Pour les locataires, le loyer brut (loyer net plus frais annexes) est déter­minant. Les frais annexes moins élevés des immeubles durables permettent aux proprié­taires d’exiger un loyer net plus élevé.

• Revenus locatifs sur les nouveaux baux : En Suisse, les locataires d’immeubles commer­ciaux dont la perfor­mance en matière de durabilité est contrôlée sont prêts à payer davantage.
  Revenus locatifs des locataires existants : Les coûts des rénova­tions énergé­tiques peuvent être partiel­lement réper­cutés sur les locataires existants, ce qui entraîne généra­lement une augmen­tation du loyer. Selon le droit suisse du bail résidentiel, le taux de réper­cussion est généra­lement plus élevé lorsque des inves­tis­se­ments sont réalisés dans des éléments de construction durables lors de rénova­tions.  
  Valeurs de sortie des éléments de construction durables en termes d’éco­nomie circu­laire : Actuel­lement, la plupart des éléments de construction sont installés et collés de telle sorte qu’ils ne peuvent prati­quement jamais être réuti­lisés. Toutefois, cette situation est appelée à changer à l’avenir. Cette question est de plus en plus connue et les régle­men­ta­tions en la matière sont de plus en plus nombreuses.

Coûts

En ce qui concerne les coûts, le principal facteur est l’inves­tis­sement plus élevé requis pour les mesures qui favorisent la durabilité. Toutefois, les incita­tions finan­cières des pouvoirs publics contri­buent à réduire ces coûts.

• Coûts d’inves­tis­sement pour la techno­logie des bâtiments durables : Le rempla­cement des combus­tibles fossiles par des sources de chauffage renou­ve­lables entraîne des coûts d’entretien nettement plus élevés. Par exemple, l’ins­tal­lation d’une pompe à chaleur est beaucoup plus coûteuse que le rempla­cement d’un vieux système de chauffage au mazout par un nouveau.
  Mesures d’accom­pa­gnement : L’aug­men­tation des coûts de réparation lors du rempla­cement d’un système de chauffage dépend de la nécessité ou non d’inves­tis­se­ments supplé­men­taires (tels que des mesures d’iso­lation supplé­men­taires, un chauffage par le sol, des panneaux photo­vol­taïques, etc.
  Subven­tions : Les incita­tions réduisent les coûts des inves­tis­se­ments en faveur de la durabilité.
  Coûts d’exploi­tation : Les immeubles durables, et en parti­culier les sources de chauffage renou­ve­lables, génèrent généra­lement des coûts d’exploi­tation plus faibles. Ces économies s’amor­tissent au fil du temps.
  Durée de vie des éléments de construction durables : Les éléments de construction durables se carac­té­risent par une durée de vie plus longue. Cela signifie que des coûts d’entretien et de réparation impor­tants peuvent être écono­misés sur l’ensemble du cycle de vie.

Actua­li­sation

Un rendement attendu plus faible se traduit par un taux d’actua­li­sation plus faible, ce qui entraîne une augmen­tation du prix dans le cadre d’une évaluation DCF.

Actualisation/rendement attendu : Les inves­tis­seurs sont plus disposés à payer pour des biens immobi­liers durables. En consé­quence, ils acceptent un rendement plus faible pour un bien durable que pour un bien non durable. Étant donné que la rénovation réduit le risque qu’un bien immobilier devienne un actif isolé, le taux d’actua­li­sation après une rénovation peut être plus faible qu’avant.

Étude empirique récente

Une étude récente de Wüest Partner fournit des infor­ma­tions sur l’ampleur de ces effets de durabilité pour la Suisse. Basés sur des données de 2015 à 2020, les résultats sont résumés dans le graphique et le texte ci-dessous. 

Renta­bilité d’une rénovation énergé­tique 

Par consé­quent, un inves­tisseur paie en moyenne environ 4 % de moins pour un immeuble identique chauffé aux combus­tibles fossiles que pour un immeuble chauffé de manière durable. Le loyer net d’un appar­tement en location est en moyenne 40 francs plus cher par appar­tement et par mois dans un immeuble chauffé de manière durable. Comme nous l’avons vu plus haut, cela s’explique en premier lieu par les frais annexes moins élevés. Les coûts d’amor­tis­sement de l’ins­tal­lation d’une pompe à chaleur sont toutefois plus élevés que le rempla­cement d’un ancien système de chauffage par une nouvelle version au mazout ou au gaz. Comme ces frais d’amor­tis­sement n’aug­mentent en moyenne que de 34 francs par appar­tement et par mois, les proprié­taires peuvent encore escompter un petit bénéfice. C’est pourquoi les inves­tis­seurs acceptent un rendement inférieur de 10 points de base pour les immeubles durables. D’ailleurs, dans de nombreux cas, la charge des locataires diminue tout de même, car les frais annexes baissent souvent plus fortement que les loyers nets.

Pour en savoir plus, consultez l’étude ​​«Effet de la durabilité sur la valeur des biens immobi­liers» (Allemand), réalisée par Wüest Partner en 2022 avec le soutien de l’Office fédéral de l’envi­ron­nement (OFEV).

Changement et constance

Il est plausible que la dispo­sition à payer pour des biens immobi­liers durables ait encore augmenté entre-temps. Enfin, les termes «stranded assets» ou «carbon value at risk» gagnent en impor­tance auprès des inves­tis­seurs et, avec la crise énergé­tique, les locataires sont plus conscients des coûts annexes. Dans un contexte d’éva­luation, il est donc important de rester constamment à jour. Ce qui n’a pas changé, c’est que dans une évaluation DCF, les aspects perti­nents pour la valeur sont évalués indivi­duel­lement par l’éva­luateur. Ce faisant, il est avantageux de pouvoir s’appuyer sur des références actuelles et complètes.

Bench­marks et simula­tions 

Soutenir le processus d’éva­luation avec des données substan­tielles et fiables est un pilier important de l’assu­rance qualité. Afin de prendre en compte les aspects de durabilité de manière objective et perti­nente, il est néces­saire d’élargir le savoir-faire tradi­tionnel en matière d’éva­luation. Wüest Partner rend cela possible grâce à des forma­tions internes et externes et au transfert de connais­sances. D’autre part, les modèles statis­tiques (basés sur l’intel­li­gence artifi­cielle, par exemple) et les bench­marks complets sont essen­tiels. Cela permet de faire des propo­si­tions objec­tives, étayées par des données, lors du processus d’éva­luation. Cela permet également de comparer et d’étayer largement l’éva­luation. À cet égard, il est essentiel d’obtenir des données de qualité pour calculer les points de bench­marks. Plus une entre­prise anticipe le marché, plus elle peut systé­ma­ti­quement collecter et stocker les données perti­nentes à un stade précoce. Dans le domaine de la matéria­li­sation des bâtiments, les appli­ca­tions d’enquête telles que Wüest Visits sont inesti­mables pour atteindre une précision consi­dé­rable dans les bases de données au niveau des bâtiments (un jumeau numérique ou «digital twin»). En parti­culier dans le domaine de la rénovation et des coûts d’entretien associés, un ​​outil de calcul DCF efficace et très flexible offre la possi­bilité d’évaluer des scénarios énergé­tiques dans une large gamme de varia­tions avec peu d’efforts, tant d’un point de vue écono­mique qu’éco­lo­gique.

Perspec­tives 

Wüest Partner investit conti­nuel­lement dans l’éla­bo­ration de données et de modèles ainsi que dans l’acqui­sition de connais­sances afin de refléter toujours plus préci­sément les aspects de durabilité dans les évalua­tions. Par exemple, nous développons actuel­lement une base de données pour saisir systé­ma­ti­quement les subven­tions poten­tielles pour les rénova­tions écoéner­gé­tiques. L’exemple de l’éco­nomie circu­laire montre à quel point le thème de l’éva­luation et de la durabilité évolue de manière dynamique : Dans les immeubles existants, les éléments de construction sont généra­lement collés les uns aux autres de telle sorte que le recyclage est rarement intéressant d’un point de vue écono­mique. Aujourd’hui, cependant, de plus en plus de bâtiments sont construits de manière à ce que leurs ressources puissent être réuti­lisées ultérieu­rement. Par consé­quent, une «valeur de sortie» des éléments de construction pourrait également apparaître dans quelques années. La durée de vie des compo­sants deviendra également plus impor­tante.

Une approche globale 

Cet article se concentre sur les aspects énergé­tiques de la rénovation des biens d’inves­tis­sement. Bien entendu, la durabilité est un sujet très vaste. D’autres facteurs, tels que l’emplacement de l’immeuble, sont également impor­tants, par exemple en ce qui concerne la mobilité induite ou le risque d’actifs échoués «stranded asset». Wüest Partner couvre cette évaluation plus large de la durabilité à l’aide d’un rating ESG, que nous consi­dérons avant tout comme un outil qui fournit aux proprié­taires ou aux inves­tis­seurs une vision globale du bien immobilier et met en lumière de nombreux nouveaux aspects. Cela permet d’évaluer les mesures de manière globale et de mettre en œuvre des stratégies dans leur intégralité. L’objec­tivité et la compa­ra­bilité sont d’une impor­tance capitale pour Wüest Partner ; les quelque 75 indica­teurs sont déter­minés par des données et aboutissent à un benchmark implicite du parc immobilier suisse.

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