Aspetti della soste­ni­bilità nella valuta­zione DCF 

Un immobile costruito e gestito in modo soste­nibile ha solita­mente un valore di mercato più elevato rispetto a un immobile identico che non soddisfa i requisiti di soste­ni­bilità o li soddisfa solo parzial­mente (ad esempio se è riscaldato con combu­stibili fossili anziché tramite pompa di calore). Tuttavia, anche gli investi­menti in immobili soste­nibili sono solita­mente più elevati. Questo semplice confronto dimostra la complessità dell’in­fluenza degli aspetti di soste­ni­bilità sul valore di mercato degli immobili.

Questo articolo analizza l’incorporazione degli aspetti della soste­ni­bilità in una valuta­zione effet­tuata tramite il metodo del flusso monetario scontato («discounted cash-flow» o DCF) con parti­colare atten­zione alle ristrut­tu­ra­zioni energe­tiche DCF). In qualsiasi valuta­zione DCF, l’atten­zione si concentra sul reddito, sui costi e sull’at­tua­liz­za­zione., tutti parametri influenzati da fattori legati alla soste­ni­bilità. In questa sede si presenterà una selezione di questi fattori, a partire da quelli che influenzano i rendi­menti.

I rendi­menti 

Gli investi­menti nella soste­ni­bilità hanno un’in­fluenza molte­plice sul reddito. Il fattore più impor­tante è natural­mente il poten­ziale aumento dei canoni di locazione. 

• Redditi da locazione derivanti da nuovi contratti: gli immobili riscaldati tramite pompa di calore generano solita­mente costi accessori inferiori rispetto agli immobili riscaldati con combu­stibili fossili. L’attuale crisi energetica e il forte aumento dei prezzi dei combu­stibili fossili sotto­linea in modo impres­sio­nante quanto la fonte di riscal­da­mento possa influenzare i costi accessori; anche la tassa sulla CO2 ha un impatto in questo senso. Per gli inquilini l’affitto lordo (affitto netto più costi accessori) è decisivo. La riduzione dei costi accessori degli immobili soste­nibili consente ai proprietari di applicare un affitto netto più elevato.

• Redditi da locazione derivanti da nuovi contratti: in Svizzera si osserva una maggiore dispo­ni­bilità a pagare soprat­tutto tra i locatari di immobili commer­ciali il cui compor­ta­mento soste­nibile è sotto osser­va­zione.
  Redditi da locazione degli inquilini esistenti: i costi delle ristrut­tu­ra­zioni ad alta efficienza energetica possono essere parzial­mente trasferiti agli inquilini esistenti, con un conse­guente aumento del canone di locazione. Secondo le norme del diritto svizzero in materia di locazione residen­ziale, il tasso di trasfe­ri­mento è general­mente più elevato quando si effet­tuano investi­menti in compo­nenti edilizi soste­nibili.
  Valori di uscita dei compo­nenti edilizi soste­nibili in termini di economia circolare: attual­mente la maggior parte dei compo­nenti edilizi sono installati e fissati in modo tale da non poter essere riuti­lizzati. Tuttavia, questa situa­zione è destinata a cambiare in futuro: la consa­pe­vo­lezza di questo problema va aumen­tando le normative in materia stanno diven­tando sempre più impor­tanti.

I costi

Per quanto riguarda i costi, ad avere un impatto, sono soprat­tutto i maggiori investi­menti intra­presi per la promo­zione della  soste­ni­bilità. Le misure di finan­zia­mento pubblico contri­bui­scono a ridurli. 

• Costi di investi­mento per le tecno­logie edilizie soste­nibili: la sosti­tu­zione dei combu­stibili fossili con fonti di riscal­da­mento rigene­rative comporta costi di manuten­zione notevol­mente più elevati. Ad esempio, l’instal­la­zione di una pompa di calore è molto più costosa della sosti­tu­zione di un vecchio impianto di riscal­da­mento con un nuovo impianto a gasolio.
  Misure di accom­pa­gna­mento: l’entità dei costi di ripara­zione per la sosti­tu­zione di un impianto di riscal­da­mento dipende, tra l’altro, dalla necessità di ulteriori investi­menti (misure di isola­mento aggiuntive, riscal­da­mento a pavimento, fotovol­taico).
• Sussidi: i sussidi riducono i costi degli investi­menti nella soste­ni­bilità. 
• Costi operativi: gli immobili soste­nibili in generale e le fonti di riscal­da­mento rinno­vabili in parti­colare generano costi operativi inferiori. I costi rispar­miati in questo modo si ammor­tizzano nel tempo. 
• Vita utile dei compo­nenti edilizi soste­nibili: i compo­nenti di un edificio soste­nibile sono quelli dalla maggiore durata . Ciò significa che è possibile rispar­miare sui costi di manuten­zione e ripara­zione per l’intero ciclo di vita.

Attua­liz­za­zione

Un rendi­mento atteso più basso si traduce in un tasso di sconto più basso, che porta a un prezzo più alto in una valuta­zione DCF. 

Attualizzazione/rendimento atteso: gli investitori hanno una maggiore dispo­ni­bilità a pagare per gli immobili soste­nibili. Di conse­guenza, accettano un rendi­mento inferiore per il possesso di un immobile soste­nibile rispetto a quello di un immobile non soste­nibile. Poiché il rischio che un immobile diventi un bene incagliato si riduce con la ristrut­tu­ra­zione, il tasso di sconto dopo la ristrut­tu­ra­zione può essere inferiore rispetto al prece­dente.

Recente studio empirico 

Un recente studio di Wüest Partner fornisce infor­ma­zioni sulla portata di questi effetti di soste­ni­bilità per la Svizzera. Sulla base dei dati relativi agli anni dal 2015 al 2020, sono stati calcolati i risultati riassunti nella figura e nel testo seguente.

Efficienza economica di una ristrut­tu­ra­zione energetica

Di conse­guenza, un investitore paga in media circa il 4% in meno per lo stesso appar­ta­mento riscaldato con combu­stibili fossili rispetto a uno riscaldato in modo soste­nibile. L’affitto netto di un appar­ta­mento in un condo­minio riscaldato in modo soste­nibile vede, in media, una maggio­ra­zione pari a 40 franchiper appar­ta­mento e permese, soprat­tutto a causa dei minori costi accessori (vedi figura). Tuttavia, i costi di ammor­ta­mento per l’instal­la­zione di una pompa di calore sono più costosi rispetto alla sosti­tu­zione di un vecchio impianto di riscal­da­mento con uno a gasolio o a gas. Tuttavia, poiché questi costi di ammor­ta­mento aumentano in media solo di 34 franchi per appar­ta­mento e mese, i proprietari possono aspet­tarsi un leggero profitto. Pertanto, gli investitori accettano un rendi­mento inferiore di 10 punti base per gli immobili soste­nibili. Tra l’altro, in molti casi l’onere per gli inquilini è comunque ridotto, poiché i costi accessori spesso diminui­scono più drasti­ca­mente degli affitti netti.

Per saperne di più, è possibile consultare lo studio «Effetto della soste­ni­bilità sui valori immobi­liari»(tedesco), realizzato da Wüest Partner 2022 con il supporto dell’Uf­ficio federale dell’am­biente (UFAM).  
 

Cambia­menti e costanti

È plausibile che, nel frattempo, la dispo­ni­bilità a pagare per immobili soste­nibili abbia subito un ulteriore aumento. Infine, i termini «stranded assets» o «carbon value at risk» stanno acqui­sendo impor­tanza tra gli investitori e la crisi energetica ha reso i locatari più consa­pevoli dei costi accessori. Nel contesto della valuta­zione è quindi impor­tante tenersi aggiornati. Durante una valuta­zione DCF a rimanere invariata è la valuta­zione effet­tuata dallo stesso valutatore, appor­tando un vantaggio grazie apara­metri di riferi­mento aggiornati e completi.

Benchmark e simula­zioni 

Supportare il processo di valuta­zione con dati sostan­ziali e affidabili è vitale per garantire qualità. Per prendere in consi­de­ra­zione gli aspetti della soste­ni­bilità in modo oggettivo e rilevante, è neces­sario da un lato ampliare il know-how tradi­zionale dei valutatori. Wüest Partner lo rende possibile attra­verso la forma­zione interna ed esterna e grazie al trasfe­ri­mento di conoscenze. Dall’altro lato, sono fonda­mentali i modelli stati­stici (basati ad esempio sull’in­tel­li­genza artifi­ciale) e i benchmark completi. Ciò consente la formu­la­zione di proposte oggettive e supportate da dati. Inoltre, consente di confrontare e sostenere ampia­mente la valuta­zione. Ottenere dati di qualità per calcolare i benchmark è fonda­mentale. Quanto più un’azienda anticipa i mercati, tanto prima vengono raccolti e archi­viati siste­ma­ti­ca­mente i dati rilevanti. Nel settore della materia­liz­za­zione degli edifici, le app di rileva­mento come ​​Wüest Visits stanno facendo un buon lavoro per offrire preci­sione nella base dei dati a livello di edificio (Digital Twin). Soprat­tutto nell’ambito della ristrut­tu­ra­zione e dei relativi costi di manuten­zione, ​​uno strumento di calcolo DFC efficiente e con un elevato grado di flessi­bilità offre la possi­bilità di valutare con poco sforzo gli scenari energetici in un’ampia gamma di varianti, sia dal punto di vista economico che ecologico.

Prospettive

Wüest Partner investe costan­te­mente nello sviluppo di dati e modelli e nell’ac­qui­si­zione di conoscenze per riflettere in modo sempre più accurato gli aspetti della soste­ni­bilità nelle valuta­zioni. Ad esempio, stiamo svilup­pando un database per registrare siste­ma­ti­ca­mente i poten­ziali sussidi per le ristrut­tu­ra­zioni ad elevata efficienza energetica. L’esempio dell’e­co­nomia circolare mostra come il tema della valuta­zione e della soste­ni­bilità si stia svilup­pando in modo dinamico: negli immobili esistenti, i compo­nenti dell’e­di­ficio sono solita­mente fissati tra loro in modo tale che il riciclaggio si rivela conve­niente dal punto di vista economico. Oggi, invece, sempre più edifici sono costruiti affinché le risorse siano riuti­liz­zabili. Di conse­guenza, un «valore di uscita» dei compo­nenti edilizi potrebbe verifi­carsi anche in pochi anni. Inoltre, la vita utile dei compo­nenti andrà assumendo sempre più impor­tanza

Un approccio olistico

Questo articolo si concentra sugli aspetti energetici della ristrut­tu­ra­zione degli immobili da investi­mento. Natural­mente, il tema della soste­ni­bilità è ancora più ampio. Altri fattori, come la posizione dell’im­mobile, sono signi­fi­cativi per la soste­ni­bilità, ad esempio in termini di mobilità indotta o di rischio di stranded asset. Wüest Partner copre questa valuta­zione più completa della soste­ni­bilità con un rating ESG. Per Wüest Partner il rating ESG è soprat­tutto uno strumento in grado di offrire al proprie­tario o all’in­ve­stitore una visione olistica dell’im­mobile, facendo luce su molti nuovi aspetti. Ciò consente una valuta­zione completa e la messa in atto di strategie globali. Wüest Partner attri­buisce grande impor­tanza all’o­biet­tività e alla compa­ra­bilità, non a caso circa 75 indicatori sono deter­minati sulla base di dati e risultano in un benchmark implicito del patri­monio edilizio svizzero.

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