Corona­virus: Évaluation des perspec­tives pour l’immobilier

La Suisse devra proba­blement consentir à une récession pour ralentir la propa­gation du corona­virus. Le marché immobilier devrait également en ressentir les effets, car en période de récession, la demande de surfaces subit une certaine pression. Les effets auxquels on devra s’attendre dépen­dront essen­tiel­lement de la durée pendant laquelle la pandémie affectera l’économie suisse. Les consé­quences que cela aura sur les marchés des utili­sa­teurs et des place­ments varient consi­dé­ra­blement d’un segment à l’autre.

Corona­virus: Situation de départ

La vie sociale et l’économie ont été sévèrement restreintes par les récentes ordon­nances émises par les autorités dans le cadre de la pandémie du corona­virus. Du point de vue actuel, il est probable que l’économie glisse vers la récession. Il faut donc également s’attendre à une augmen­tation tempo­raire du chômage, notamment dans les secteurs écono­miques paralysés de facto par les mesures actuelles. Cela aura des consé­quences diffé­rentes selon les segments sur les marchés suisses de la construction et de l’immobilier. Toutefois, sur la base des infor­ma­tions actuel­lement dispo­nibles, il faut tabler sur une détério­ration tempo­raire des marchés, qui affectera tous les segments.

La durée de la pandémie et les restric­tions imposées par les autorités déter­mi­neront en grande partie l’ampleur des réper­cus­sions sur les marchés suisses de la construction et de l’immobilier. Comme le montre l’histoire récente, les marchés peuvent supporter des ralen­tis­se­ments écono­miques à court terme. Wüest Partner part de l’hypothèse que les restric­tions dureront plusieurs mois et qu’une reprise aura lieu au cours du second semestre 2020. On peut également imaginer des scénarios plus ou moins négatifs ou positifs, mais ceux-ci ne font pas l’objet de la présente évaluation.

La crise actuelle du corona­virus affecte l’économie suisse à un moment où elle est relati­vement bien portante. L’augmentation réelle du produit intérieur brut s’est élevée à 0.9% l’année dernière, si bien que nous pouvons nous prévaloir d’une décennie entière de crois­sance écono­mique régulière. Paral­lè­lement, l’emploi a augmenté en moyenne de 1% par an durant cette période. En janvier 2020, le taux de chômage attei­gnait à peine 2.3% de la population active. La crois­sance de la dernière décennie s’est accom­pagnée de hausses salariales à faible inflation, ce qui a entraîné une augmen­tation de la fortune nette des ménages privés de 31% par habitant (entre 2009 et 2018). De plus, la Confé­dé­ration et de nombreux cantons ont pu dégager des excédents budgé­taires au cours de ces dernières années.

Les consé­quences possibles sur les segments des logements en location, des logements en propriété et des surfaces commer­ciales sont examinées ci-après. Ensuite, les marchés des place­ments et de la construction sont évalués, et les tendances qui pourraient émerger de la situation actuelle sont présentées.

Inves­tis­se­ments immobi­liers

Il est probable que les volumes des transac­tions pour des biens d’investissement diminueront dans la situation actuelle. Il est donc difficile de déter­miner avec précision l’évolution des perspec­tives de rendement et de la dispo­sition à payer.

Dans de nombreux segments, il faut s’attendre à ce que le potentiel de location soit tempo­rai­rement limité, mais celui-ci augmentera à nouveau à moyen ou long terme. En ce qui concerne les perspec­tives de rendement, on observe des influences opposées, si bien que peu de choses devraient changer à cet égard pour le moment: bien que des risques plus élevés sont identifiés, les rende­ments des obliga­tions d’État restent à un faible niveau.

Avec la pandémie du corona­virus, la perspective d’une nouvelle baisse des taux d’intérêt se confirme. Certaines banques centrales, comme celles des États-Unis et du Royaume-Uni, ont déjà abaissé leurs taux direc­teurs.

Au cours des deux premiers mois de 2020 (après l’apparition des premiers cas de maladie), les rende­ments des obliga­tions d’État ont chuté dans de nombreux pays. Les récentes augmen­ta­tions compen­sa­toires des rende­ments sont dues, entre autres, aux énormes incer­ti­tudes qui règnent sur le marché financier, aux ajuste­ments devenus néces­saires dans les porte­feuilles de placement, ainsi qu’aux besoins accrus de liqui­dités de certains inves­tis­seurs. A moyen terme, cependant, les rende­ments des obliga­tions fédérales en Suisse devraient rester à un niveau très faible.

Les place­ments immobi­liers sont compa­ra­ti­vement attrayants, non seulement en raison des faibles taux d’intérêt, mais aussi parce les revenus locatifs sont moins vulné­rables que les revenus des entre­prises classiques. Si le franc continue à se renforcer dans sa fonction de valeur refuge, les perspec­tives pour les proprié­taires de biens immobi­liers sont un peu meilleures que celles des utili­sa­teurs d’autres types de placement en Suisse, car les proprié­taires de biens immobi­liers génèrent leurs revenus en francs suisses.

Ajustement des valeurs: les segments réagissent de manière variable

On ne s’attend pas à une forte baisse des valeurs des place­ments immobi­liers. En principe, les valeurs immobi­lières fluctuent moins que les valeurs des autres classes d’actifs. De ce fait, et aussi en raison de la perspective à long terme de nombreux inves­tis­seurs, on ne s’attend pas à une vague de ventes.

Toutefois, les valeurs de marché des biens immobi­liers commer­ciaux ou artisanaux à des empla­ce­ments de deuxième catégorie, des hôtels et des biens immobi­liers spéciaux dans les branches parti­cu­liè­rement exposées et des biens immobi­liers du commerce de détail avec des parts impor­tantes de produits non alimen­taires pourraient subir une pression plus impor­tante. Sur la base des infor­ma­tions actuel­lement dispo­nibles, on peut s’attendre à des modifi­ca­tions moins impor­tantes de la valeur de marché des immeubles d’habitation.

En principe, les biens immobi­liers «core» dont les cash-flows sont stables devraient être moins exposés aux évolu­tions actuelles. Les biens immobi­liers de première qualité seront à nouveau recherchés, dans une perspective à long terme.

La gestion des actifs – notamment sur le marché de l’immobilier commercial – devrait s’avérer beaucoup plus exigeante et aussi extrê­mement turbu­lente dans les semaines et les mois à venir. De nouvelles questions juridiques pourraient se poser auxquelles il faudra trouver des solutions.

Pas d’effondrement de la conjoncture dans le secteur du bâtiment

La conjoncture dans le secteur du bâtiment en Suisse devrait connaître un ralen­tis­sement tempo­raire cette année. En raison de la baisse des volumes de construction, il est apparu dès l’année dernière qu’il y aura moins d’investissements dans le bâtiment cette année. Les incer­ti­tudes conjonc­tu­relles risquent à présent d’entraîner de nouveaux retards et suspen­sions des projets de construction par les maîtres d’ouvrages. L’échange d’informations actuel­lement quelque peu limité entre les acteurs du marché de la construction y contribue également. La fermeture des chantiers officiel­lement ordonnée dans diffé­rents cantons impose une charge supplé­men­taire aux entre­prises de construction.

Du point de vue actuel, on ne s’attend pas à un effon­drement de la conjoncture dans le secteur du bâtiment, mais un ralen­tis­sement tempo­raire semble inévi­table. Après deux bons mois de travail liés aux condi­tions météo­ro­lo­giques favorables en janvier et février 2020, une grande partie des travaux déjà entamés devraient pouvoir être poursuivis après la baisse tempo­raire liée au corona­virus. En supposant que la pandémie puisse être contenue dans un avenir proche, la confiance devrait revenir et les inves­tis­se­ments différés dans les construc­tions neuves et les trans­for­ma­tions devraient se poursuivre. Les longs délais de plani­fi­cation et de mise en œuvre dans le bâtiment par rapport à d’autres secteurs ont un effet stabi­li­sateur sur la conjoncture du secteur du bâtiment.

Une baisse de l’activité de construction est attendue princi­pa­lement dans le segment des bâtiments commer­ciaux, mais aussi dans les segments parti­cu­liè­rement exposés en ce moment, tels que l’hôtellerie. Dans la construction de logements, un ralen­tis­sement tempo­raire est probable. Les rénova­tions énergé­tiques déjà prévues à grande échelle et l’État comme maître d’ouvrage pourraient devenir des piliers impor­tants pour le secteur du bâtiment en 2020.

Une période éprou­vante

Malgré la bonne situation des carnets de commandes ces dernières années, une période éprou­vante devrait toucher de nombreuses entre­prises du bâtiment. Des dispo­sitifs tels que l’indemnisation du chômage partiel les soula­geront au moins en partie. Pour la grande majorité des employés du secteur du bâtiment, la protection par le maintien du salaire pendant le chômage partiel et par l’assurance chômage devrait bien fonctionner.

Infor­ma­tions

Pour lire le document complè­tement sur l’évaluation des perspec­tives pour l’immobilier, cliquez ici.

Vous trouverez ici des infor­ma­tions sur les nouvelles direc­tives de travail chez Wüest Partner.