Was kostet ein Holzbau?
12. Mai 2021
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Mit der Studie «Holzbaukennzahlen für Investoren» hat Wüest Partner im Auftrag des Bundesamtes für Umwelt acht grosse Holzbauprojekte der letzten Jahre ausgewertet. Sie gibt erste Antworten auf die für Investoren wichtige Frage, was ein Holzbau kostet. Das Sample und der Studienfokus sind noch zu klein, um alle Details zu klären, aber eine Grundaussage kann man bereits machen: Der ökologische Leader Holzbau kann auch ökonomisch mithalten.
Der konstruktive Holzbau ist weltweit auf dem Vormarsch. Dass sich Holz nicht nur auf Ein- und Mehrfamilienhäuser beschränkt, zeigen eindrückliche Bauten rund um den Globus. Das Wohnheim Brock Commons {1} für Studierende in Vancouver, Kanada, beispielsweise weist 18 Geschosse und eine Gebäudehöhe von 53 Meter auf und bietet Platz für 404 Studierende. Bei der Fertigstellung im Jahr 2017 war es das höchste Holzgebäude der Welt. Es wurde mit einem hohen Grad an Vorfabrikation in nur 70 Tagen errichtet. Im Jahr 2019 wurde der Rekord bereits um über 30 Meter überboten. Der Mjøsa Tower {2} in Brumunddal, Norwegen, stellt mit 85,4 Meter das derzeit höchste Holzhaus der Welt dar. Auf 18 Stockwerken wird eine gemischte Nutzung aus Hotelbetrieb, Apartments, Büros, Restaurants, einem Besucherdeck und diversen Konferenzräumen angeboten. Während die Kernbereiche im Brock Commons in Massivbauweise erstellt wurden, besteht die gesamte Tragkonstruktion des Mjøsa Towers aus Holz.
In der Schweiz könnte das derzeit höchste Holzgebäude der Schweiz, das 60-Meter-Holzhochhaus «Arbo» auf dem Suurstoffi-Areal in Rotkreuz von Zug Estates, schon bald übertroffen werden. Seit 2018 wird in Zug ein 80-Meter-Hochhaus in Hybridbauweise geplant, das 28 Geschosse mit fast 200 Wohneinheiten – davon 173 im preisgünstigen Segment – umfassen soll. Fertiggestellt wird das «Projekt Pi» voraussichtlich 2024. In den letzten Jahren wurden in der Schweiz vermehrt grosse Projekte in Holzbauweise realisiert. Der Anteil von Holz in Tragkonstruktionen befand sich im Jahr 2018 über alle Gebäudekategorien bei dennoch nur rund 14.2%. Der Holzanteil in Mehrfamilienhäusern machte dabei 10.7% und in Einfamilienhäusern 18.8% aus. Der grösste Holzanteil fand sich in Landwirtschaftsgebäuden mit 39.9%, aber auch in Unterrichts- und Bildungsinstitutionen wurden 24.8% eingesetzt. {3}
Holzbau: Anerkannter Spitzenreiter in Sachen Ökologie
Die Klimaziele der Schweiz nehmen den Bausektor in die Pflicht. Hier hat Holz einen Heimvorteil: Jeder Kubikmeter Holz bindet ungefähr eine Tonne CO2 verbautes Holz wirkt also als CO2-Senke. Der Einsatz von Holz anstelle anderer Materialien vermeidet zugleich CO2-Emissionen. Ausserdem steckt in Holz sehr wenig Grauenergie aus Ernte und Verarbeitung. Damit stellt sich die Holzbauweise ökologisch an die Spitze. Das untermauern verschiedenste Studien. Für eine Zukunft, in der energieeffizientes und klimaschonendes Bauen gefordert ist, ist die Holzbauweise also bestens gerüstet. Damit sie sich jedoch breit etablieren kann, müssen auch die wirtschaftlichen Voraussetzungen gegeben sein.
Projektentwicklungen in Holzbauweise stossen bei Investoren zunehmend auf Interesse, seit der Holzbau aufgrund der überarbeiteten Brandschutzvorschriften von 2015 in allen Gebäudekategorien und Nutzungen angewendet werden kann. Dass die Holzbauweise im grossen Massstab nicht nur praxistauglich ist, sondern auch ökonomisch bestehen kann, zeigen verschiedene anspruchsvolle Referenzobjekte, die bereits realisiert wurden oder sich aktuell in Planung oder im Bau befinden – eines dieser Projekte ist das Wohngebäude 3Johann der SBB Immobilien in Basel.
Holzbau: Bedürfnis nach Kennzahlen für Investoren
Jedoch fehlten bislang Kennzahlen, die aus einem grösseren Sample stammen und den Holzbau über den Einzelfall hinaus in Relation zum Massivbau stellen. Solche Kennzahlen als Entscheidungsgrundlage für den Einsatz von Holz zu erarbeiten, stand im Zentrum der Studie «Holzbaukennzahlen für Investoren» {4}, die Wüest Partner 2020 im Auftrag des Bundesamts für Umwelt BAFU erstellte. Dafür wurden acht realisierte Holzbauprojekte in der Deutschschweiz ausgewertet und die Ergebnisse in anonymisierter Form aufgearbeitet. Bei den untersuchten Projekten handelt es sich durchwegs um Wohnüberbauungen. Die Gebäude sind alle nach der letzten Jahrtausendwende realisiert worden und sind mit einer Ausnahme weniger als zehn Jahre alt, weisen also fast alle noch Neubaucharakter auf. Ihre Erstellungskosten übertreffen CHF 10 Mio. und liegen damit in einem Bereich, der für Investoren interessant ist. Vertreten sind sowohl Rahmen- als auch Skelett- und Massivholzbau. Alle untersuchten Fallbeispiele sind Hybridbauten: Treppenhäuser und Untergeschosse sind betoniert. Sie wurden alle an sehr guten bis exzellenten Makrolagen in der Deutschschweiz realisiert. Alle Liegenschaften sind sehr hochwertig ausgebaut, und einige der Projekte weisen energetisch Pioniercharakter auf.
Gute Qualität bei hoher Kostensicherheit
Die Kostenkennwerte der Fallbeispiele wurden mit dem Baukostendatensatz von Wüest Partner verglichen, der gleich parametrisiert ist wie die Fallbeispiele. Er umfasst 171 Gebäude, von denen 23 energetisch zertifiziert sind. Die Auswertung zeigt auf, dass die acht untersuchten Holzbauten etwas teurer abschneiden: Der Median liegt beim 70%-Quantil der Referenzmengen mit Massivbauten. Das erstaunt indessen nicht, denn alle Fallbeispiele weisen wie oben erwähnt eine sehr hohe bauliche und energetische Qualität auf.
Auffällig ist: Die Streuung der Kostenkennwerte fällt bei den Holzbauten sehr viel kleiner aus als diejenige der Referenzdatensätze. Das liegt zum Teil an den ausgewerteten Holzbauten selbst, verdankt sich aber auch ganz generell dem hohen Detaillierungsgrad der Planung im Holzbau, welche die Kosten- und Terminsicherheit enorm verbessert. Die Holzbauweise erreicht dank hohem Vorfertigungsgrad nicht nur eine sehr gute Qualität, sondern lässt sich auch optimal in einen BIM-Planungsprozess einbinden. Ein Einfluss der verschiedenen Holzbaukonstruktionsarten Rahmenbau, Skelettbau und Massivholzbau auf die Baukosten lässt sich aus den Ergebnissen nicht herleiten. Für verlässliche Aussagen diesbezüglich ist das untersuchte Sample zu klein. Gemäss Wüest Partner kann man davon ausgehen, dass insbesondere die Wahl der Gebäudehülle einen wesentlich höheren Einfluss auf die Kosten hat als die Wahl der Primärkonstruktion. Die energetischen Anforderungen des Minergie-P-Standards schlagen sich beispielsweise in hohen Kosten für Fenster, Lüftung und Wärmedämmung nieder.
Holzbau: Renditen entsprechen Investorenerwartungen
Die Renditeerwartung für die untersuchten Holzbauten wurde von Wüest Partner anhand der Transaktionen von Wohnliegenschaften im Jahr 2019 an sehr guter bis exzellenter Makrolage eingeschätzt. Die untersuchten Holzbauten weisen im Median eine Bruttoanfangsrendite von 3.2% auf. Der 50%-Quantil-Wert der vergleichbaren Wohnliegenschaften für 2019 liegt mit 3.6% etwas höher. Das 30%-Quantil der vergleichbaren Wohnliegenschaften beträgt jedoch ebenfalls 3.2%.
Da die Auswertung der Holzbauten auf Modellannahmen von Wüest Partner beruht, kann sie vom wirklichen Wert etwas abweichen. Die Auswertung zeigt jedoch, dass alle Holzbauten zum heutigen Zeitpunkt eine Rendite aufweisen, welche den Erwartungen von institutionellen Investoren voll und ganz entspricht (Abbildung 4). Dies liegt laut Wüest Partner unter anderem auch an den hohen Baulandpreisen an begehrten Makrolagen, die den Einfluss der Baukosten in der Renditebetrachtung minimieren.
Faktor Bauzeit und Ausblick
Der Einfluss der Bauzeit auf die Kosten wurde für die acht Fallbeispiele nicht untersucht. Für Investoren kann dies jedoch ein entscheidender Aspekt sein. Denn aufgrund des Zeitvorteils der Holzbauweise wird eine frühere Vermietung oder Veräusserung möglich. Um die Grössenordnung dieses Aspekts aufzuzeigen, hat Wüest Partner mit einer Modellrechnung für ein typisches Mehrfamilienhaus an verschiedenen Standorten die Auswirkungen der kürzeren Bauzeit eines Holzbaus gegenüber einem konventionellen Gebäude in Bezug auf Marktwert und Finanzierungskosten berechnet. Diese Ergebnisse und die nun vorliegenden Kostenkennwerte finden Sie im Gesamtbericht. Wünschbar wäre, dass das Sample der untersuchten Bauten künftig laufend erweitert wird – auch hinsichtlich peripherer Lagen, kostengünstigen Holzbaus und anderer Nutzungen als Wohnungsbau. Denn je grösser die Anzahl untersuchter Beispiele wird, desto grösser ist die Aussagekraft der Kennzahlen.
Wüest Partner setzt die Veranstaltungsreihe «Stadt aus Holz» fort. Die Veranstaltungen finden in exklusivem Rahmen mit ausgewählten institutionellen Investoren und Experten aus der Bau- und Immobilienbranche statt und bietet die Möglichkeit zu einem intensiven Austausch zwischen den Akteuren und Teilnehmern. Melden Sie sich hier an.
Weitere Informationen zum Holzbau
{1} HK Architekten, Brock Commons Tallwood House, Vancouver,
Abfragedatum 12.03.2020, www.hkarchitekten.at/de/projekt/student-residence-at-brock-commons/
{2} Mjøsa Tower (Mjøstarnet), Design Build Network,
Abfragedatum 12.03.2020, www.designbuild-network.com/projects/mjosa-tower-mjostarnet/
{3} Auswertung der Materialanteile für Baubewilligungen. Im Jahr 2018 wurden insgesamt 3055 Baubewilligungen mit Tragwerk Holz erteilt. Quelle: Jahresbericht 2018/2019, Holzbau Schweiz, 8050 Zürich
Dieser Blogbeitrag wurde im Lignum publiziert. Hier kann das PDF runtergeladen werden.
Einen weiteren Blogbeitrag zum Holzbau finden Sie hier: Stadt aus Holz – Die Hotspots des Holzbaus.