Ladenmieten – so unterschiedlich der Mieter, so unterschiedlich der Preis
06. May 2021
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Die Ladenmieten liegen in der Schweiz im Schnitt bei rund 330 Franken pro Quadratmeter und Jahr. Dieser Wert ergibt sich aus einer Analyse von knapp 4000 laufenden Mietverträgen für Verkaufsflächen in der ganzen Schweiz. Die Preisspanne ist gross, und die Vertragsdaten zeigen, wo die grössten Unterschiede zu finden sind.
Zahlungsbereitschaft – eine Frage der Branche
Wie die Analyse der Mieterstruktur deutlich macht, herrschen zum Teil grosse Mietpreisunterschiede je nach Branche beziehungsweise Warengruppe, welcher der Ladenmieter angehört. Während beispielsweise der Quadratmetermietpreis pro Jahr für Gymnastik- und Fitnesszentren mit durchschnittlich 180 Franken am tiefsten liegt, bezahlen Uhren und Schmuckhändler mit 1000 Franken im Schnitt die höchsten Mietzinsen schweizweit. Die Unterschiede in der Zahlungsbereitschaft sind in vielen Fällen auf die Wertschöpfungsunterschiede zurückzuführen: Branchen, die eine höhere Wertschöpfung erzielen, besitzen grundsätzlich auch eine höhere Finanzkraft in Bezug auf die Geschäftsmiete.
Ladenmieten: Makrolage bestimmt Nachfragepotenzial
Ein weiterer Faktor, der zu unterschiedlichen Mietpreisen führt, ist die Qualität der Standortgemeinde: Grundsätzlich werden in Grosszentren – wie zu erwarten – höhere Mietpreise erzielt als in weniger dicht besiedelten Regionen, denn Städte weisen in Anbetracht der höheren Bevölkerungs- und Beschäftigtenzahl ein grösseres Nachfragepotenzial auf als kleinere und weniger gut angebundene Gemeinden. Ein weiteres Plus der Geschäftsflächen in den Städten ist die bestehende Infrastruktur sowie die Nähe zu anderen Verkaufsgeschäften. Diese sogenannte Clusterung lockt ein breites konsumfreudiges Publikum an – und die Händler profitieren folglich gegenseitig voneinander. So kann für eine Verkaufsfläche in einem der Grosszentren im Schnitt ein mehr als doppelt so hoher Quadratmeterpreis erzielt werden als im ländlichen Raum.
Anforderungen an Lagequalitäten variieren
Ein grosses Preisgefälle herrscht zudem zwischen Lagen mit unterschiedlichen kleinräumigen Qualitäten. Und diese variieren je nach Warengruppe: Uhren- und Schmuckläden zum Beispiel weisen zwar häufig die höchsten Quadratmetermietpreise auf, sind jedoch mehrheitlich auch an den besten Lagen innerhalb einer Gemeinde zu finden.
Die innerkommunale Standortqualität hat einen massgeblichen Einfluss auf das Umsatzpotenzial der Verkaufsläden. Insbesondere die Passantenfrequenz wird dabei als entscheidendes Lagekriterium für den Detailhandel angesehen. Viele Verkaufsläden sind auf publikumsorientierte, frequenzstarke Standorte angewiesen. Und je besser die Standortqualität ist, desto höher fällt mit steigendem Umsatzpotenzial der Detaillisten auch deren Interesse an den entsprechenden Ladenlokalen aus. Gerade die Luxusgüterindustrie ist in der Regel bereit, für die teuersten und prestigeträchtigsten Standorte höhere Mieten zu zahlen. Diese Lagen wurden in den letzten Jahren mehr und mehr auch von nationalen und internationalen Ketten beansprucht, die von den hohen Frequenzen potenzieller Kundinnen und Kunden profitieren und Sichtbarkeit erlangen möchten.
Doch nicht jede Branche ist von einer guten Passantenlage oder einer besonders guten Sichtbarkeit abhängig. Auch der Flächenverbrauch spielt hier eine Rolle. Entsprechend siedeln sich flächenintensive Warengruppen oft an günstigeren Standorten ausserhalb der begehrten, hochpreisigeren Zentrumslagen an. Dies trifft unter anderem auf Gymnastik- und Fitnesszentren, grosse Möbelhäuser, Sportartikelläden und Supermärkte zu. Vor allem Möbelhäuser sind neben einer grossen Flächenkapazität auch auf eine schnelle Zufahrt zur Autobahn und auf ein grosses Parkplatzangebot angewiesen – Faktoren, die an innenstädtischer Lage seltener gegeben sind.
Höherer Quadratmeterpreis bei kleinerer Ladengrösse
Ein Grund dafür, weshalb gewisse Ladenlokale trotz vergleichbarer Lage teurer sind als andere, können Unterschiede in der Ladengrösse sein. So nimmt der Quadratmeterpreis mit zunehmender Fläche tendenziell ab, und Warengruppen mit kleineren Ladenlokalen müssen, unabhängig von der Mikrolage, mit höheren Quadratmetermietpreisen rechnen. Es fliessen jedoch noch weitere Faktoren ein, wie etwa Unterschiede im Ausbaustand des Objekts, im Abschlusszeitpunkt des Mietvertrags – oder in der Dauer der Vertragslaufzeit: Mietverträge, die schon lange bestehen oder auf lange Frist abgeschlossen werden, führen auch an Toplagen zu Zinsreduktionen.
Allgemeiner Ausblick auf den Verkaufsflächenmarkt
Trotz dass die Ausgaben der Konsumentinnen und Konsumenten im klassischen Verkaufsgeschäft seit der Wiederöffnung der Läden nach dem zweiten Lockdown wieder gestiegen sind, ist die Zukunft vieler Detaillisten aufgrund der anhaltend prekären Lage unsicher. Ein Anstieg der Liquidität der Märkte ist bisher aber noch nicht ersichtlich: Ende 2020 waren schweizweit rund 669 000 Quadratmeter Verkaufsfläche zur Erst- oder Wiedervermietung ausgeschrieben – in etwa so viel wie zum entsprechenden Vorjahreszeitpunkt. Zum einen dürfte dies den staatlichen Unterstützungsmassnahmen des Bundes und der Kantone zu verdanken sein, die dazu beigetragen haben, dass im 2020 weniger Konkurse gemeldet wurden als in anderen Jahren. Zum anderen ist es wahrscheinlich, dass ein Teil der leer stehenden Flächen angesichts der aktuell geringen Vermietungschancen gar nicht erst auf den Inserateplattformen ausgeschrieben wird. Die effektive Zahl ist damit nicht eruierbar.
Obschon ein wachsender Teil der Bevölkerung künftig vermehrt im Internet einkaufen dürfte, könnte der stationäre Handel von der aktuellen Konsumfreudigkeit der Schweizerinnen und Schweizer vorerst weiter profitieren. Einige Händler haben zudem die Zeit im Lockdown für Neuerungen genutzt und bieten ihr Angebot heute zusätzlich auf Internetplattformen und sozialen Netzwerken via Click&Collect an, was den Handel in den Verkaufsgeschäften zusätzlich fördert. Trotz aller Bemühungen kann jedoch nicht ausgeschlossen werden, dass die stationären Detaillisten mit einer weiter schrumpfenden Wertschöpfung zu kämpfen haben. Dies lässt die Aussichten für die Eigentümer von Verkaufsflächen weiter eintrüben. Da die sinkenden Flächenumsätze für einen Grossteil der Händler auf die Tragbarkeit der Ladenmieten drücken, dürften die Vermieter der Ladenlokale unter stärkeren Druck geraten, die Mieten nach unten anzupassen, um Leerstände zu vermeiden.
Ladenmieten & Verkaufsflächenmarkt: Weitere Informationen im Immo-Monitoring 2021
Die aktuellsten Einschätzung rund im den Schweizer Geschäftsflächenmarkt finden Sie im «Immo-Monitoring» 2021 I 2 (Frühlingsausgabe). Darin enthalten sind unter anderem unsere neusten Preispognosen.