Mehrwert­aus­gleich festsetzen: Eine Krux für viele Gemeinden

Mit der ersten Etappe der RPG-Revision wurden die Mindest­vor­gaben für den Mehrwert­aus­gleich konkre­ti­siert. Am 30. April 2019 ist die fünfjährige Umset­zungs­frist für die Kantone abgelaufen. Es zeigt sich nun, dass die Mehrzahl der Kantone in ihren Regelungen sowohl Ein- als auch Auf- und Umzonungen als Abgabe­tat­be­stände der Mehrwert­abgabe (MWA) unter­stellen. Je nach Kanton wird der Abgabesatz auf kanto­naler Ebene allgemein oder aber innerhalb von Bandbreiten durch die Gemeinde festge­setzt. Die zur Anwendung kommenden Abgabe­sätze variieren zwischen 20 und 50% bei Einzo­nungen und zwischen 0% und 50% bei Um- oder Aufzo­nungen.

Mehrwert­aus­gleich: Grosse kantonale Unter­schiede

In den folgenden Abbil­dungen zeigt sich exempla­risch der Gegensatz zwischen einzelnen Kantonen, wie beispiels­weise dem Kanton Graubünden und dem Kanton Basel-Landschaft. Während Graubünden über das bundes­recht­liche Minimum hinausgeht und den Gemeinden einen grossen Handlungs­spielraum einräumt, stellt der Kanton Basel-Landschaft das Gegenteil dessen dar. So können die Gemeinden im Kanton Graubünden entscheiden, ob und zu welchem Satz Um- und Aufzo­nungen der Mehrwert­abgabe unter­stellt werden und bei Einzo­nungen den kanto­nalen Abgabesatz von 30% auf bis zu 50% erhöhen, respektive in gewissen Fällen auf 20% reduzieren. Der Kanton Basel-Landschaft hingegen bleibt bei Einzo­nungen auf dem Mindest­ab­ga­besatz von 20% und verbietet den Gemeinden die Erhebung weiter­ge­hender Mehrwert­ab­gaben. An diesem Beispiel zeigen sich die Heraus­for­de­rungen bei der Umsetzung, die mit der Vielfalt gesetz­licher Vorgaben auf kanto­naler Ebene einher­gehen. Nach den Kantonen werden jetzt Gemeinden und Eigen­tümer mit der Festsetzung des Mehrwert­aus­gleichs konfron­tiert.

Mehrwert­aus­gleich: Heraus­for­de­rungen bei der Umsetzung

Nachdem die meisten Kantone Bestim­mungen erlassen haben, werden nun die ersten Erfah­rungen mit der Umsetzung gesammelt. Dabei stellt sich heraus, dass sich gerade bei Auf- und Umzonungen die Festsetzung des Planungs­mehr­werts deutlich komplexer als erwartet gestaltet. Zum einen stellt die Zeitspanne zwischen Festsetzung (i.d.R. bei Rechts­kraft der Planungs­mass­nahme) und Fälligkeit (bei Veräus­serung oder Überbauung) der Mehrwert­abgabe eine Heraus­for­derung dar. So kann bei der Auf- oder Umzonung einer überbauten Parzelle bis zur Fälligkeit eine lange Zeit vergehen, da der Baube­stand eine frühzeitige Reali­sierung des Mehrwerts ausschliesst. In dieser Zeitspanne können sich die Immobilien- und Mehrwerte stark verändern und so beabsich­tigte Innen­ent­wick­lungen beein­träch­tigen. Eine Indexierung der Mehrwert­abgabe an Bauland­preis­in­dizes könnte diesem Aspekt Rechnung tragen. Besser wäre hingegen ein Vorgehen nach dem ebenfalls bundes­rechts­kon­formen Modell des Kantons Basel-Stadt, bei dem die Festsetzung und Abschöpfung erst bei Reali­sierung des Aus- oder Neubau­pro­jekts statt­findet. Einzelne kantonale Regelungen verbieten jedoch oft diesen Spielraum. Zum anderen stellt sich die Frage nach abzugs­fä­higen Kosten. Hier sollte die Gesetz­gebung so ausge­staltet sein, dass durch die plane­rische Massnahme verur­sachte Mehrauf­wände wie erhöhte Planungs­kosten für die Quali­täts­si­cherung (Geste­hungs­kosten) durch den Grund­ei­gen­tümer vom Mehrwert in Abzug gebracht werden können. Im Fall von durch den Grund­ei­gen­tümer oder Entwickler zu erbrin­genden, geldwerten Leistungen wie etwa der Erstellung öffent­licher Infra­struk­turen auf den von der Mehrwert­abgabe betrof­fenen Grund­stücken ist indes ein Abzug von der zu leistenden Mehrwert­abgabe gerecht­fertigt.

Weitere Infor­ma­tionen

Ausführ­li­chere Formu­lie­rungen in Bezug auf den Mehrwert­aus­gleich und Planungs­mehr­werte sind in der Immo-Monitoring 2018 | 1 Herbst­ausgabe zu lesen.

Ergän­zende Angaben zum Thema Mehrwert­aus­gleich können auf folgender Website einge­sehen werden.