The challenges of ESG ratings in real estate

Taxonomy and new regula­tions

As the second largest CO₂ emitter in Switzerland, the real estate sector is accel­er­ating its efforts to adopt a more sustainable approach to their opera­tions, with intention to be more accountable for their impact.

Aligned with the European drive for sustainable finance, Berne is aiming for climate neutrality by 2050. The European Union adopted its taxonomy on green activ­ities in 2020. Today, the Swiss real estate sector is under pressure from the Swiss author­ities, banks and investment funds, to bring themselves up to speed in order to integrate environ­mental, social and gover­nance (ESG) criteria.    

The first part of the European regulation on taxonomy aims to boost green invest­ments and limit the risks of “green­washing”. This reference framework provides criteria for labelling economic and ecological activ­ities that enable climate change mitigation and adaptation. It also enables companies to meet the new European ESG reporting oblig­a­tions (disclosure regulation applicable in March 2021). For the time being, these oblig­a­tions apply to European companies with over 500 employees and a turnover of more than 100 million euros. The taxonomy is to be completed by the end of the year for the criteria of pollution, circular economy, biodi­versity and protection of water resources.   

Although the mandatory guide­lines for reporting are less stringent in Switzerland than in the European Union, for local and foreign investors, as well as property management companies, the inclusion of ESG criteria has become crucial to remain compet­itive. Not to mention the impact of the carbon tax on fossil fuels that applies to Swiss real estate.   

After transport, real estate emits the largest amount of green­house gases in Switzerland, accounting for nearly 30% of total CO₂ emissions. The real estate sector is therefore one of the pillars of the Swiss Confed­er­a­tion’s climate strategy, in line with the objec­tives of the Paris Agreement. According to the Swiss Federal Office of Energy, buildings account for 45% of the country’s final energy consumption, 75% of which is caused by heating (mainly oil and natural gas). The industry is also respon­sible to ensure good practices in terms of waste management, recycling of materials, insulation, pollution, water consumption and biodi­versity. Increas­ingly, it must take into account the grey energy of buildings.   

Besides targeting climate and environment factors, the require­ments also extend to societal perfor­mance and gover­nance, including the enhancement of social mix in housing, acces­si­bility for the disabled, mitigation of corruption, trans­parency, and commu­ni­cation. 

Data collection  
How to take these ESG criteria into account? What are the challenges? “The major problem with ESG ratings is data collection. There are a lot of  criteria, in many different areas. Thus, it is often tedious, time-consuming and costly for investment funds or property owners to do this work and then implement a rating,” says François-Xavier Favre, manager special­ising in portfolio valuation and sustain­ability issues at Wüest Partner’s Geneva office.   

Wüest Partner draws on a large database of economic and geospatial data covering Switzerland and European Union countries to, almost automat­i­cally, collect a large amount of infor­mation using appli­ca­tions and teams of real estate developers/experts. This collection of data  provides details  on the location charac­ter­istics of a building, the brightness of a site, the proximity of shops, schools, commercial and public services, etc. CO₂ emissions are calcu­lated, for example, using Wüest Climate, an appli­cation developed by Wüest Partner as part of the Swiss real estate portfolio compat­i­bility tests (PACTA test) on behalf of the FOEN. Experts then complement this work with technical site visits and inter­views with owners. In the area of gover­nance, for example, the question is whether an insurance company with a property fund could have active tenants in areas where exclusion criteria exist, such as tobacco, alcohol or coal.   

“Another important issue is the standard­i­s­ation of criteria. Many ratings have been developed, but they are not neces­sarily ESG in the sense that they only focus on the environ­mental part of the building,” says François-Xavier Favre. “Hence Wüest Partner’s approach to devel­oping a balanced rating for the real estate sector takes all three letters of ESG, namely environ­mental, social and gover­nance, into account equally.” To a certain extent, the rating is also intended to be compatible with certain inter­na­tional standards, such as the GRESB (Global Real Estate Sustain­ability Benchmark), “up to 60–70%”, says Wüest Partner. With an inter­na­tional presence, Wüest Partner has just launched a model for calcu­lating CO₂ emissions from buildings in Germany, in accor­dance with European standards (inter­na­tion­al­i­sation of the model) and taking into account the fact that a large proportion of electricity production is still based on coal. In Switzerland, where a large part of the electricity is produced by dams (2/3 hydro, 1/3 nuclear), the associated CO₂ emission coeffi­cient is almost neutral. In Italy and France, where it is devel­oping, Wüest Partner is now able to replicate and adjust such a model.

 

Recon­ciling sustain­ability and profitability 

Can the Swiss real estate sector be sustainable and respon­sible? Yes, provided that it takes a long-term view of its strategy and the ESG effec­tiveness of its assets, i.e. assesses its environ­mental, societal and gover­nance perfor­mance, commu­ni­cates and builds trans­parent, consistent and annualised reporting, and ultimately improves. Wüest Partner does not simply carry out an ESG rating, but also assists real estate fund managers, investors and owners in their ESG reporting and strategy over a five to ten year horizon. 

“Today, we see buildings that are very poor in terms of energy and, in general, meeting the ESG criteria. This does not mean that they should be sold! It is entirely possible to improve the environ­mental and social perfor­mance, the sustain­ability and, ultimately, the rating of these buildings. In addition to the ESG rating, we advise investors on how to proceed with making the right improve­ments while keeping in mind the economic devel­opment of the building. In the past, property owners have often found it ineffective to undertake energy renova­tions because they thought it was too expensive and that the extra cost would not affect the property or market value of the building. But what we show, through our analyses of portfolios and projects, is that an energy renovation often results in a financial increase in the value of the building (3 Winners study (german)), due to various parameters such as the current rent level versus the market, associated charges, cantonal subsidies, CO₂ taxes, etc.,” points out François-Xavier Favre.