Vaut-il mieux acheter ou louer son logement en 2024?

Acquérir son logement en France est devenu plus coûteux au cours des dernières années. D’une part, les prix des maisons et appartements ont fortement augmenté: +19% sur 5 ans pour les appartements et +24% pour les maisons. Si la tendance s’est inversée depuis la fin de 2022, les baisses de prix restent pour le moment modestes à l’échelle nationale en comparaison avec les hausses des années précédentes. D’autre part, les taux d’intérêt des crédits immobiliers ont presque quadruplé en France, passant de 1,16% en décembre 2021 à 4,2% en octobre 2023 (Taux fixe à 20 ans, source: Observatoire Crédit Logement / CSA).

Acheter ou louer? Tout dépend de l‘évolution future de la valeur du logement.

Dans ce contexte, est-il toujours judicieux d’acheter son logement? Ou la location est-elle finalement plus avantageuse? La réponse à cette question n’a rien d’évident, car outre le loyer économisé, les coûts de financement et les autres charges, il faudrait aussi savoir comment évolueront les prix de l’immobilier au cours des prochaines années. Ce n’est donc souvent qu’au moment de la revente ou de la transmission du logement à la génération suivante que l’on peut savoir si la propriété était réellement plus avantageuse que la location.

La propriété comme placement de capital

Dans une nouvelle étude, nous avons comparé les coûts de la propriété et de la location dans l’ensemble des communes françaises et déterminé quelle est l’évolution future de la valeur du logement qui rendrait la propriété plus rentable que la location, en considérant un horizon d’investissement de 20 ans.

Plus spécifiquement: dans les communes ou la location est plus chère que la propriété, la propriété sera rentable même si le logement ne prend pas de valeur au cours du temps, et peut rester intéressante même en cas de légère dépréciation. À l’inverse, si les coûts de la propriété sont supérieur à ceux de la location, l’achat devient rentable uniquement si la valeur du logement s’apprécie au cours du temps.

Dans les grandes villes, la balance penche en faveur de la location

Dans les 10 plus grandes villes de France, les coûts de la propriété excèdent ceux de la location. Un propriétaire parisien d’un appartement de 65 m2 déboursera ainsi environ 37 500 euros de frais annuels, soit 7800 de plus qu’un locataire pour le même appartement. La différence est moins prononcée à Lille, Marseille et Strasbourg, où un propriétaire ne paiera qu’environ 2000 euros de plus qu’un locataire.

C’est la ville de Bordeaux qui est actuellement la moins avantageuse pour les potentiels accédants. Il faut en effet compter une future appréciation de l’appartement de 1,6% par an pour rentabiliser la propriété, alors que 0,6% seulement suffiraient à Marseille.

Cependant, notons que les hausses de valeur nécessaires à rentabiliser la propriété dans les grandes villes ne semblent pas démesurées. Paris, Lyon et Marseille ont en effet enregistré une croissance moyenne des prix immobiliers dépassant les 5% annuels au cours de 25 dernières années, et ce malgré des épisodes de baisse de prix, comme lors de la crise financière de 2008. Il n’est donc pas irréaliste d’anticiper des hausses de valeur supérieures à 1–1,5% par an si l’on considère un horizon d’investissement long de 20 ans.

Dans la majorité des départements, la propriété reste plus avantageuse

Si l’on considère l’ensemble du territoire français, l’image est bien différente de celle des grandes villes. Dans les trois quarts environ des départements, les coûts de la propriété restent aujourd’hui encore inférieurs à ceux de la location malgré la forte hausse des taux d’intérêt. Une appréciation future de la valeur du logement n’est donc pas nécessaire pour rentabiliser l’accession à la propriété.  Plus impressionnant encore, dans de nombreux départements situés dans le nord-est et le centre de la France, une future dévalorisation de l’ordre de 3% par an n’entamerait pas la rentabilité financière de l’accession à la propriété.

En revanche, les régions touristiques se révèlent être moins favorables à la propriété, à l’instar des départements bordant la mer Méditerranée, le littoral Atlantique ou les Alpes. Le niveau de prix élevé dans ces régions prisées alourdit les frais de financement et réduit de ce fait l’attractivité de la propriété par rapport à la location.

Pour plus de détails: lire l'étude complète

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