L’impact des écoles sur le prix des logements

Etude exclusive Wüest Partner

C’est une corrélation qui ne paraît pas immédiatement évidente, surtout lorsque l’on n’a pas d’enfant, mais une école peut avoir un impact majeur sur le prix du mètre carré d’un logement qu’il se situe dans une grande métropole ou dans une ville moyenne. Dans sa dernière étude, Wüest Partner France, analyse la variation des prix dans un rayon de 500 mètres autours des collèges et des lycées et mesure ainsi la corrélation entre la proximité de ces établissements, leurs taux de réussite aux examens (Brevet et Bac) et les prix des logements (appartements et maisons). Résultats : il y aurait entre 2% et 10% de surcoût pour vivre à proximité d’un lycée situé dans une des 10 plus grandes métropoles françaises et une surcote de 35% en moyenne dans les villes moyennes ; alors que l’impact serait beaucoup plus mesuré pour les collèges. Décryptage…

Un impact contrasté dans les 10 plus grandes villes françaises

Les lycées réputés : un critère de recherche plus essentiel pour les familles et qui coûte cher.

Que ce soit à Bordeaux, Lille, Lyon, Marseille, Montpelier, Nantes, Nice, Paris, Rennes, ou Toulouse, l’étude met en évidence une corrélation certaine entre le prix des transactions et la proximité d’un lycée.
A Nice et Lyon par exemple, la valeur des transactions est supérieures de 10% autour des lycées. A Paris, la densité de lycées laisse moins de place aux variations. L’étude observe néanmoins que la valeur des transactions est supérieures de 2% autour de ces établissements. L’impact des taux de réussite au BAC sur les prix de l’immobilier n’est pas toujours constaté. Par exemple, à Nantes, Paris, Nice, Rennes et Toulouse, le taux de réussite du lycée n’est pas corrélé aux prix des transactions. Les meilleurs lycées étant particulièrement sollicités par des dérogations de carte scolaires, la notion de proximité perd son sens.
En revanche, lorsque le taux de réussite est corrélé aux prix des transactions alentours, cet impact est fort. A Marseille, par exemple, le prix des transactions est supérieur de 20% aux alentours des lycées les plus réputés, alors que la proximité d’un lycée de manière générale n’a elle qu’un impact de 6%.

« Pour les familles à la recherche d’un bien immobilier, le critère de la sectorisation des établissements scolaires est souvent essentiel notamment pour celles avec des enfants en âge d’entrer au lycée. Beaucoup sont prêtes à payer une surcote pour habiter à proximité des meilleures écoles et en permettre l’accès à leurs enfants. » analyse Elise Decourval Directrice Solutions Digitales France.

Tableau comparatif de l’impact de la proximité avec les lycées dans les 10 plus grandes métropoles :

Les collèges : une influence plus mesurée sur les prix des logements

La proximité avec les collèges n’a pas d’impact significatif dans les 10 plus grandes villes de France. Mais les données de l’étude révèlent que l’impact sur les maisons est plus fort que sur les appartements, tout en restant mesuré (2%). Les taux de réussite au Brevet ne sont pas non plus corrélés aux prix des transactions. Cet impact peu significatif peut être expliqué de plusieurs manières :
– La densité de collèges dans les grandes villes est élevée. A Paris par exemple, on compte 193 collèges, dont 129 établissements publics. La notion de proximité laisse donc moins de place aux variations.
– En Ile de France, certaines communes, comptent plus de 25% de leurs élèves qui ne sont pas scolarisés dans leur collège de secteur, ce qui signifie que l’impact du collège le plus près n’a pas d’effet.
– Le collège est considéré comme une étape moins importante dans le parcours scolaire d’un enfant, notamment par rapport au lycée, les parents sont donc moins exigeants vis-à-vis de sa réputation.

Tableau comparatif de l’impact de la proximité avec les collèges :

Un impact majeur dans les villes moyennes

Les données de l’étude révèlent une augmentation des prix au m² de 35% à proximité des lycées situés dans les villes de plus de 100 000 habitants. 

Une corrélation certaine entre les prix de l’immobilier et la réputation des lycées :

Le taux de réussite au BAC du lycée le plus proche aura un impact (négatif) sur le prix seulement s’il est mauvais (inférieur à 70% de réussite). Par ailleurs, l’impact de la proximité de ces établissements est beaucoup plus fort sur le prix des maisons que celui des appartements. Pour un appartement, un lycée à proximité augmente en moyenne le prix de 19% contre 48% pour une maison.
L’étude analyse en outre l’Indicateur de valeur ajoutée (IVA) INSEE, qui intègre une batterie d’indicateurs visant à évaluer l’action propre de chaque lycée pour faire réussir les élèves qu’il accueille. L’IVA permet ainsi un diagnostic qui va au-delà de celui qui peut être fait à partir des seuls taux de réussite « bruts » à l’examen. Les données révèlent que plus cet indicateur est bon, plus l’impact de la proximité du lycée sur les prix de l’immobilier est fort. Ainsi, les prix de l’immobilier sont supérieurs de 24% autour des lycées ayant une note d’IVA supérieure à 5 versus ceux ayant une note inférieure.

Une corrélation encore plus forte pour les collèges :
Dans les villes moyennes, le prix moyen au m² des logements (appartements et maisons) augmente de 25% si ces derniers sont situés à proximité d’un collège. Cette disparité constatée entre les grandes métropoles et les villes moyennes serait due à la forte densité des collèges dans les grandes villes. Dans ces dernières, l’intérêt à se rapprocher d’un collège serait ainsi limité.

Et dans les villes à faible densité ?
Enfin dans les villes à faible densité, l’étude dévoile une augmentation des prix au m² de 38% lorsque les logements se situent à proximité des collèges et lycées. L’écart de prix entre les biens à proximité de lycées et ceux qui ne le sont pas ne cessent de progresser au fil des années avec une augmentation de 28% de l’impact de la proximité des lycées entre 2017 et 2022, soit sur les 6 dernières années. En effet, dans ces typologies de villes, les écoles sont généralement regroupées ayant pour conséquence de créer un “pôle d’attractivité” auquel se joignent d’autres infrastructures et équipements.

Le prix des appartements augmente de 23% contre 9,5% pour les maisons si le bien est proche d’un collège.

A noter par ailleurs, que le taux de succès influence plus les appartements que les maisons. 

L’importance de la réussite dans les études semblerait plus prégnante dans les centres urbains qu’en secteur rural. Ainsi, dans les villes à faible densité, le choix d’une maison serait davantage guidé par la quête d’une qualité de vie et d’un environnement particulier (nature, espace verts, calme, etc.) que par la proximité avec des infrastructures.

L’écart des prix selon le nombre de chambres par rapport à la proximité avec les collèges est plus important pour les appartements que pour les maisons.

Le taux de succès influence plus les appartements que les maisons. 

« Les corrélations entre le prix des logements et la proximité des écoles sont toutefois à mettre en perspective avec l’écosystème urbain et les infrastructures qui se construisent autour de ces établissements. En effet, dans les grandes villes, nous avons pu analyser que plus de 40% des stations de métros, tram et train se situent à moins de 300 m d’une école. A titre d’exemples, dans le 2ème arrondissement de Marseille, cela se vérifie pour plus de 80% des transports. Dans le 3ème arrondissement de Lyon, 76% des commerces sont situés à moins de 300 mètres des écoles. Et cela se confirme également dans les villes moyennes comme Bayonne, où 87% des transports sont situés à proximité des écoles. » conclut Elise Decourval.

Cadre et méthodologie de l’étude :

– Étude réalisée à partir de la base de données DVF, pour les transactions de 2017 à 2022. La base DVF est publiée et produite par la Direction Générale des Finances Publiques, permet de connaître les transactions immobilières intervenues au cours des cinq dernières années. Les données contenues sont issues des actes notariés et des informations cadastrales

– Nombre de transactions + type (appartement/maison)

– Étude réalisée sur le périmètre géographique de la France métropolitaine

– L’ensemble des collèges et lycées ont été pris en considération dans cette étude, qu’ils soient privés ou publics. 

– On considère un établissement comme étant à proximité s’il est dans un périmètre de 500 mètres.

– Les prix étudiés sont des prix au m² (prix de la transaction / surface habitable Carrez)

– Ces chiffres sont à prendre avec précaution, corrélation ne veut pas dire causalité. C’est ici une étude statistique qui permet de mesurer les corrélations entre les prix des transactions et la proximité des collèges et lycées.

– Indicateur de valeur ajoutée (IVA) (INSEE) : Les indicateurs de valeur ajoutée des lycées et collèges sont une batterie d’indicateurs qui visent à évaluer l’action propre de chaque lycée pour faire réussir les élèves qu’il accueille. Les IVA permettent un diagnostic qui va au-delà de celui qui peut être fait à partir des seuls taux de réussite « bruts » à l’examen. Pour donner une image de l’apport de chaque lycée/collège, le calcul statistique s’efforce d’éliminer l’incidence des facteurs de réussite scolaire extérieurs à l’établissement, pour essayer de conserver ce qui est dû à son action propre. Pour juger de l’efficacité d’un lycée, la réussite de chacun de ses élèves doit ainsi être comparée à celle des élèves comparables scolarisés dans des lycées comparables. (https://www.education.gouv.fr/les-indicateurs-de-resultats-des-colleges-et-des-lycees-377729)

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