Dynamisch bewerten, nicht statisch: So wirken sich Nachhaltigkeits-Investments auf den Wert Ihrer Immobilien aus
11. Juli 2023
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Spätestens seit Bekanntwerden der geplanten Heizungsvorgaben der Bundesregierung im Gebäudeenergiegesetz sorgen sich viele Haus- und Wohnungseigentümer um zweierlei. Erstens: Wer bezahlt die in vielen Fällen erwarteten fünf- oder gar sechsstelligen Euro-Beträge für die energetische Sanierung und den Einbau einer neuen Heizung, die mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien betrieben wird? Zweitens: Wie viel ist ihre Immobilie in den nächsten zehn, 20 oder 30 Jahren noch wert, wenn sie in die Jahre gekommen ist und womöglich nicht zu jedem Zeitpunkt in der von den wenigsten Immobilien zu schaffenden besten Energieeffizienzklasse A+ eingruppiert ist?
Die Sorgen der Eigentümer von Immobilien jeglicher Nutzungsart sind deutlich größer geworden, dass ihre Gebäude künftig weder Betongold noch ein zumindest teilweiser Schutz vor Inflation sind, sondern vor allem ein Risikoposten sein könnten. Dann jedenfalls, wenn aufgrund der energetischen Vorgaben, die die Länder der Europäischen Union bis 2050 klimaneutral machen sollen, hohe Kosten entstehen, die sich weder in entsprechend höheren Mieten noch in angemessenen Wertsteigerungen niederschlagen.
Viele der Ängste sind nachvollziehbar, doch in den allermeisten Fällen lassen sie sich relativieren oder gar auflösen. Konkret hilft es, wenn die Eigentümer ihre Immobilien einer langfristigen und dynamischen Cashflow-Analyse unterziehen, die ihnen die Chancen und Risiken aus den genannten Entwicklungen aufzeigen. Es gibt sogar bereits Investoren, die gezielt Immobilien mit schlechtem baulichem und energetischem Standard kaufen, um sie mittels Manage-to-Green-Strategie ESG-konform zu sanieren. Diese profitieren ebenfalls von dynamischen Langfristbewertungen. Sie sehen auf einen Blick, welche konkreten Investitionen in Dämmung, Haustechnik oder Energieerzeugung zu den Zeitpunkten X, Y oder Z sich wie auf die Mieteinnahmen, die Kosten und den Immobilienwert auswirken.
Eckpunkte wie CO2-Steuer und Klimaneutralität 2050 stehen längst fest
Wüest Partner verbindet bei den dynamischen Bewertungen das eigene Expertenwissen in den Bereichen Bewertung und Nachhaltigkeit (ESG). Konkret berücksichtigen die Bewertungsprofis in ihren Wertgutachten die bereits jetzt absehbaren gesetzlichen und regulatorischen Faktoren wie die steigende CO2-Steuer je Tonne Kohlendioxid-Ausstoß (siehe Grafik „CO2-Bepreisung in Europa“). Sie kalkulieren die Kosten für einmalige oder in Etappen erfolgende energetische Sanierungen (u.a. Dämmungen, Fensteraustausch) ebenso ein wie die für eine neue Heizung, die die gesetzlichen Vorgaben erfüllt. Die Bewerter warten hierbei nicht darauf, bis beispielsweise aus Brüssel die nächsten konkreten Energiesparvorgaben der Europäischen Union im Gebäudesektor Gesetz geworden sind, sondern antizipieren schon jetzt, was mit Blick auf die avisierte Klimaneutralität durch notwendige Dekarbonisierung im Gebäudesektor an Sanierungsanforderungen kommen dürfte.
Die Wüest-Partner-Experten schätzen die auf lange Sicht anzunehmenden Heizkosten, und sie prognostizieren für einen Zeitraum von – je nach Wunsch – vielen Jahren oder Jahrzehnten die zu erwartenden Mieteinnahmen (Cashflows). Hierbei werden nicht nur Standards wie eine angenommene durchschnittliche Inflationsrate angesetzt. Vielmehr fließen auch Daten z.B. zu höheren Einnahmen aus der Kaltmiete ein, die zu erwarten sind, wenn auf der anderen Seite infolge von konkreten Investitionsausgaben (Capex) für die energetische Sanierung die Heizkosten deutlich sinken.
Dynamische Immobilienbewertung: Ein konkretes Beispiel
Im Ergebnis stellt sich typischerweise heraus, dass ESG-Investitionen nicht nur Kosten bedeuten, sondern zu neuen und höheren Werten führen. Und auch zu höheren Gesamtrenditen (Mietrendite plus Wertänderungsrendite). Das zeigen verschiedene konkrete Ertragswertberechnungen für Immobilien ganz unterschiedlicher Nutzungsarten.
Wie Wüest Partner bei den Bewertungen genau vorgeht, illustriert das Beispiel einer gemischt genutzten Gewerbeimmobilie (Büro, Einzelhandel, Lagerflächen), die Anfang 2023 einen Marktwert von gut 5,5 Mio. Euro hatte, und im Jahr 2042, also fast 20 Jahre später, auf fast 7,9 Mio. Euro Marktwert taxiert wird. Der Weg dorthin sieht folgendermaßen aus:
👉 2023: Jährliche Bruttomieteinnahmen 219.000 Euro; Marktwert: 5,54 Mio. Euro; CO2-Steuer für 50 kg CO2/qm/Jahr
👉 2026: Ende des Jahres ziehen die Mieter aus
👉 2027: Umfangreiche energetische Revitalisierung (Dach, Fenster, Leitungen), Kosten: 1,19 Mio. Euro; im Jahr 2027 keine Mieteinnahmen
👉 2028: Neuvermietung zu deutlich höheren Marktmieten; jährliche Bruttomieteinnahmen 273.000 Euro; CO2-Steuer sinkt erheblich, da infolge der Sanierung nur noch 20 kg CO2/qm/Jahr emittiert werden
👉 2034: Weitere energetische Sanierung mit dem Ziel der Dekarbonisierung, Fernwärmeanschluss
👉 2035: Jährliche Bruttomieteinnahmen 287.000 Euro; Marktwert: 7,06 Mio. Euro; CO2-Steuer nur noch für 10 kg CO2/qm/Jahr
👉 2042: Jährliche Bruttomieteinnahmen 341.500 Euro; Marktwert: 7,88 Mio. Euro
Die Bewertung der Immobilie nach üblichem DCF-Verfahren (Discounted Cashflow/abgezinster Zahlungsstrom) zeigt dem Eigentümer Jahr für Jahr, wie sich infolge der Investitionen in die energetische Ertüchtigung und die Dekarbonisierung des Betriebs der Immobilie die Mieteinnahmen, der Marktwert und die Gesamtrendite entwickeln. Das Beispiel mit den knapp 20 Jahren ließe sich entsprechend für einen beliebig kürzeren oder einen deutlich längeren Zeitraum berechnen. Methodisch sind Bewertungen für die nächsten 100 Jahre möglich. Es ist zu berücksichtigen, dass die prognostizierten zukünftigen Werte stark Inflationsabhängig sind. Den aktuellen Verkehrswert beeinflussen diese Annahmen jedoch heute schon.
Heizungsgesetz: Keine Überraschung für vorausschauende Gutachter
Die Methode bietet für Investoren und Eigentümer eine Reihe von Vorteilen. Während bei statischen Bewertungsmodellen ESG-Aspekte bestenfalls mit Auf- und Abschlägen von +10 Prozent bis -30 Prozent gehandhabt werden, liefert die dynamische Bewertung konkrete Anhaltspunkte zu Handlungsmöglichkeiten, um die Wirtschaftlichkeit der Immobilie zu optimieren, und zwar zu jedem beliebigen Zeitpunkt während der betrachteten Dauer von vielen Jahren oder gar Jahrzehnten. Schon jetzt können absehbare Anforderungen einkalkuliert werden, die bei statischen Bewertungsmodellen erst zu viel späteren Zeitpunkten hineingerechnet werden. Investoren und Eigentümer wissen dank dynamischer Bewertung, wie sich die jährlichen Cashflows ihrer Immobilien entwickeln werden – und zwar auf der Grundlage realistischer Annahmen in Zeiten von ESG-Regularien und volatilen Energiepreisen. Sie gewinnen Planungssicherheit und sind nicht mehr nur Getriebene von immer mehr Vorgaben zur Dekarbonisierung des Betriebs ihrer Immobilien. Denn: So sehr die aktuell geplanten Heizungsvorgaben der Bundesregierung viele Eigentümer in Schrecken versetzten, so sehr waren sie absehbar, denn sie stehen im Koalitionsvertrag von Dezember 2021. Vorausschauende Gutachter sind nicht überrascht von solchen Standards, sondern wissen, dass sie kommen – und kalkulieren sie in ihre Bewertungen ein.