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Wohnungs­markt Leipzig: Inves­toren profi­tieren von gefal­lenen Kaufpreisen und weiter steigenden Mieten

Letzte Aktualisierung: 13. Mai 2025

  • Aktuelle Daten und Analyse zum Wohnungs­markt Leipzig von Wüest Partner
  • Sicher­heits­ori­en­tierte Anleger finden in der sächsi­schen Metropole unver­ändert sehr gute Rahmen­daten vor
  • Angebots­kauf­preise fielen zuletzt um runde 10 Prozent
  • Mietwachstum seit Anfang 2023 bei etwa 7 Prozent

Der Leipziger Wohnungs­markt zählt aus Inves­to­ren­sicht schon seit vielen Jahren zu den attrak­tivsten in Ostdeutschland. Die Bevöl­kerung wächst Jahr für Jahr, die Ansiedlung vieler neuer Unter­nehmen beschert eine positive wirtschaft­liche Entwicklung mitsamt steigenden Durch­schnitts­ein­kommen der Einwohner, die Mieten legen weiter kräftig zu.  Seit der zweiten Jahres­hälfte 2022 sinken die Kaufpreise, nachdem sie zuvor viele Jahre gestiegen waren. Die derzei­tigen Preis­rück­gänge machen den Einstieg in den Wohnungs­markt Leipzig für Inves­toren noch inter­es­santer. Aller­dings gibt es im Leipziger Stadt­gebiet höchst unter­schied­liche Entwick­lungen, wie die aktuelle Studie „Ostdeutsche Wohnungs­märkte: Daten und Perspek­tiven 2023“ von Wüest Partner zeigt.

Das Rendite-Risiko-Profil in Leipzig zählt zu den attrak­tivsten in Ostdeutschland

Sicher­heits­ori­en­tierte Inves­toren sind in Leipzig unver­ändert gut aufge­hoben. Mit Spitzen­brut­to­an­fangs­ren­diten von 3,7 Prozent gehört die Stadt neben Berlin und Potsdam mit einem sehr guten Rendite-Risiko-Profil zu den besonders risiko­armen Inves­ti­ti­ons­stand­orten für Wohnim­mo­bilien im Osten Deutsch­lands. Wüest Partner geht davon aus, dass Leipzig trotz der allge­meinen Unsicher­heiten, die sich aus Faktoren wie gestie­genen Infla­ti­ons­raten und Zinsen, Liefer­eng­pässen, dem Angriffs­krieg Russlands gegen die Ukraine, starken Preis­stei­ge­rungen für Energie und beim Wohnungsbau speisen, ein attrak­tiver Standort für Inves­ti­tionen in Wohnim­mo­bilien bleibt.

Der Anstieg der Angebots­mieten liegt nun wieder deutlich unter 10 Prozent

Ein wesent­licher Grund: Um der Nachfrage gerecht zu werden, müssten in Leipzig jedes Jahr rund 3.000 Wohnungen neu gebaut werden. Seit 2019 wurden jedes Jahr durch­schnittlich aber nur etwa 2.000 Wohnungen errichtet. Dies hat zur Folge, dass die Angebots­mieten (Median) weiter steigen, nachdem sie bereits in den Jahren 2016 bis 2021 im Schnitt um jährlich rund 6,5 Prozent zugelegt hatten. 2022 lag der Anstieg noch deutlich darüber und erreichte im Laufe des Jahres eine Größen­ordnung von mehr als 10 Prozent. Erst im ersten Quartal 2023 rutschte die Steige­rungsrate wieder deutlich in den einstel­ligen Prozent­be­reich und lag bei rund 7 Prozent. In den vergan­genen zehn Jahren verzeichnete Leipzig mit einem jährlichen Plus von 6,5 Prozent Prozent den dritt­höchsten Anstieg der Median­mieten unter den 20 von Wüest Partner analy­sierten ostdeut­schen Städten.

Der Anteil der leerste­henden Wohnungen in der sächsi­schen Metropole ist in den vergan­genen Jahren von 6 Prozent im Jahr 2014 auf aktuell 2,5 Prozent zurück­ge­gangen. Ob es bei dieser Größen­ordnung bleiben wird, hängt nach einer Analyse des Technologie- und Immobi­li­en­un­ter­nehmens PREA Group GmbH aus Schönefeld (bei Berlin) davon ab, ob die steigenden Mieten zu vermehrten Mietrück­ständen führen. Sollte das massiv gestiegene Mietniveau eine wachsende Zahl von Wohnungs­su­chenden aus der Stadt vertreiben, könnten wieder steigende Leerstands­raten die Folge sein. Bislang aber deutet auf diesen Effekt noch nichts hin. Die gerin­geren Mietstei­ge­rungen legen aller­dings die Vermutung nahe, dass die Zeit unbegrenzt erschei­nender Steige­rungs­raten vorbei sein könnte.

Angebots­kauf­preise: Auf Rekordan­stieg folgen nun deutliche Rückgänge

Die Angebots­kauf­preise (Median) für Wohnungen zogen in den vergan­genen zehn Jahren nirgendwo in Ostdeutschland so stark an wie in Leipzig. Mit einem Anstieg von 154,9 Prozent ließ die sächsische Stadt sogar Berlin (+121,5 Prozent) hinter sich. Konkret stiegen die Median-Angebotskaufpreise in Leipzig von 1.245 EUR/qm im ersten Quartal 2013 auf 3.175 EUR/qm im ersten Quartal 2023. In den Jahren 2020 und 2021 wurden auf dem Höhepunkt des Wohnim­mo­bi­li­en­booms vorüber­gehend sogar Steige­rungs­raten von rund 35 Prozent im Jahr erreicht. Doch diese Zeiten sind vorbei. Im dritten Quartal 2022 drehte die Entwicklung der Angebots­kauf­preise (Median) ins Minus. Zuletzt lag der Rückgang sogar bei etwa 10 Prozent. Ein wesent­licher Grund: Wegen der gestie­genen Zinsen ist der Kreis derer, die sich Wohnei­gentum zu den bishe­rigen Preisen leisten können, deutlich kleiner geworden. Wüest Partner sieht darin eine Beruhigung des Marktes. Die Median-Kaufpreise für Neubau­woh­nungen (ab Baujahr 2010) liegen derzeit bei mehr als 5.000 EUR/qm.

Karsten Jungk, Partner und Geschäfts­führer von Wüest Partner Deutschland, stellt zum Leipziger Wohnungs­markt fest: «Vor allem in den zentral gelegenen Stadt­teilen Leipzigs ist die starke Nachfrage nach Wohnungen ungebrochen. Weil Bauland dort knapp ist, können neue Wohnge­biete nicht so rasch entstehen, wie es eigentlich sein müsste. Nach den aktuellen Preis­nach­lässen könnte es insbe­sondere in den attrak­tiven Lagen Leipzigs schon bald wieder zu steigenden Kaufpreisen kommen. Das muss für Inves­toren keine schlechte Nachricht sein, denn die Mieten in Leipzig werden in vielen Stadt­teilen auch künftig zulegen, sofern es nicht um ältere Bestands­woh­nungen geht, bei denen die Kaufpreise unter Druck bleiben werden.“

Große Diskrepanz der Einkommen zwischen Zentrum-Nordwest und Grünau-Ost

Ein Blick auf die durch­schnitt­lichen Haushalts­net­to­ein­kommen in Leipzig verrät, in welchen Ortsteilen die wirtschaft­liche Prospe­rität Leipzigs vor allem verankert ist. Mit jeweils über 4.000 Euro im Monat liegen die Haushalts­net­to­ein­kommen in Zentrum-Nordwest und Baalsdorf am höchsten. Dahinter folgt der Stadtteil Holzhausen, der wie Baalsdorf im Südosten der Stadt liegt. Über dem Durch­schnitt liegen zudem Ortsteile wie das Waldstra­ßen­viertel mit vielen sanierten Gründer­zeit­häusern und großen Wohnungen. Die geringsten Einkommen haben die Bewohner im Grünau-Ost (661 Euro/Monat). Es folgen Grünau-Mitte (957 Euro/Monat) und Volkmarsdorf (1242 Euro/Monat).  In diesen drei Ortsteilen leben viele Studenten und generell eher junge Menschen. Die vollstän­digen Ergeb­nisse der Analyse des Leipziger Wohnungs­markts finden Sie hier: Fokus­stadt Leipzig/Analyse

Weitere Infor­ma­tionen über den ostdeut­schen Wohnungs­markt finden Sie in unserer Studie