Weiter zum Ihnhalt

Wohnungs­markt Ostdeutschland: Fallende Kaufpreise und steigende Mieten bescheren Inves­toren gute Einstiegs­chancen

Letzte Aktualisierung: 24. April 2025

• Aktuelle Studie von Wüest Partner mit Daten und Analysen zu 20 ostdeut­schen Wohnungs­märkten
• Angebots­kauf­preise fielen in einem Jahr um durch­schnittlich 3,7 Prozent
• Spitzen­mieten in Berlin stiegen binnen eines Jahres von monatlich 25 EUR/qm auf mehr als 33 EUR/qm
• Risiko­be­reite inves­tieren in Dessau-Roßlau und Plauen, Sicher­heits­ori­en­tierte kaufen in Berlin, Erfurt, Leipzig und Potsdam

Der ostdeutsche Wohnim­mo­bi­li­en­markt in den ersten Monaten 2023 hat mit dem Markt von Anfang 2022 nicht mehr viel zu tun. Nach Recherchen von Wüest Partner ist die Zahl der inserierten Eigen­tums­woh­nungen und Einfa­mi­li­en­häuser stark gestiegen, weil viele Objekte deutlich länger auf dem Markt sind. Zudem sind die inserierten Preise nach jahre­langem Anstieg generell gesunken. In vielen Fällen wurden die inserierten Preise für Wohnim­mo­bilien, die bereits längere Zeit verfügbar waren oder es immer noch sind, nach unten korri­giert. Wüest Partner spricht von einem Struk­tur­bruch, der seit dem zweiten Halbjahr 2022 zu beobachten ist. Die Preis­vor­stel­lungen von Käufern und Verkäufern liegen oft noch zu weit ausein­ander, so dass es kaum Trans­ak­tionen gibt Das Beratungs­un­ter­nehmen geht davon aus, dass die Kaufpreise noch weiter sinken müssen, damit die Zahl der abgeschlos­senen Trans­ak­tionen wieder deutlich steigt und womöglich das Vorkri­sen­niveau erreicht.  

Unter­dessen haben die regio­nalen Unter­schiede auf dem ostdeut­schen Wohnim­mo­bi­li­en­markt weiter zugenommen. So stieg der Median der Angebots­mieten in der ohnehin schon vergleichs­weise teuren Bundes­haupt­stadt Berlin vom Durch­schnittswert des Jahres 2022 bis zum ersten Quartal 2023 um satte 21,2 Prozent. Der Median der Angebots­kauf­preise für Eigen­tums­woh­nungen ging leicht um 0,5 Prozent zurück. Demge­genüber sanken die Kaufpreise in Cottbus um 8,2 Prozent und in Jena sogar um 9,6 Prozent. Diese und viele weitere Ergeb­nisse enthält die aktuelle Studie „Ostdeutsche Wohnungs­märkte: Daten und Perspek­tiven 2023“ von Wüest Partner.

Ostdeutschland-Studie mit Neuerungen

Im Vergleich zu den Studien der Vorjahre enthält die Analyse eine Reihe von Neuerungen. Dazu zählen ein Vorwort mit wesent­lichen Markt­ein­schät­zungen von Deutschland-Geschäftsführer Karsten Jungk, ein Fokus­thema (diesmal „Quo vadis Wohnungs­preise?“) und eine Fokus­stadt (diesmal Leipzig). Die Analyse unter­sucht die Entwicklung von Demografie, Wirtschafts­kraft und Wohnungs­märkten in den fünf neuen Bundes­ländern Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen sowie in der Bundes­haupt­stadt Berlin. Sie beleuchtet die Wohnungs­märkte von 20 ostdeut­schen Städten und unter­sucht dabei Faktoren wie die Zahl der Wohnungs­an­gebote und nimmt den Miet- und Eigentumswohnungs-
markt unter die Lupe. Wichtig für Inves­toren: Die Studie zeigt auf, in welchen Städten sie – je nach Risiko­neigung – das beste Verhältnis von Risiko zu Rendite finden.

Top-Rendite-Risiko-Profil für Sicher­heits­ori­en­tierte in Berlin, Erfurt und Potsdam

Die höchsten Brutto­an­fangs­ren­diten von zehn Prozent erzielen risiko­freudige Wohnungs­in­ves­toren der Studie zufolge in Dessau-Roßlau und Plauen. Gera folgt mit 8,3 Prozent. Je höher die Renditen derzeit sind, desto geringer schätzt Wüest Partner die Wahrschein­lichkeit ein, dass die Preise in diesen Märkten noch deutlich sinken. In diesen drei Städten ist daher nicht mit signi­fikant steigenden Renditen zu rechnen. Wer ein möglichst geringes Anlage­risiko sucht, wird am besten in den wirtschafts­starken Städten Berlin, Dresden, Leipzig und Potsdam fündig. Dort sind Brutto­an­fangs­ren­diten von etwa 3,7 bis 4,1 Prozent üblich. Ein besonders günstiges Risiko-Rendite-Profil bietet neben Berlin und Potsdam auch die thürin­gische Landes­haupt­stadt Erfurt. Dort finden Inves­toren Renditen von etwa fünf Prozent vor.

Generell erwartet Wüest Partner in den Städten, in denen sich die Brutto­an­fangs­ren­diten noch nicht in Analogie zu den gestie­genen Finan­zie­rungs­zinsen entwi­ckelt haben, einen weiteren Anstieg der Renditen. Die Jahre der immer weiter fortschrei­tenden Rendi­te­kom­pression sind damit auch in Ostdeutschland vorerst vorbei. Zu diesem Ergebnis kommt Wüest Partner einer­seits aufgrund von Daten aus der zweiten Jahres­hälfte 2022, anderer­seits aufgrund von Markt­er­fahrung und Beratungs­expertise dort, wo die Datenlage mangels ausrei­chender Trans­ak­ti­ons­zahlen eher dünn ist. Auffällig ist, dass in der zweiten Jahres­hälfte 2022 an einzelnen Stand­orten sogar leicht rückläufige Brutto­an­fangs­ren­diten gemessen wurden. Dort hatte sich der deutliche Zinsan­stieg ab Mitte 2022 offenbar noch nicht so stark nieder­ge­schlagen. Dies hat sich inzwi­schen geändert. An Stand­orten mit einem tiefen Rendi­te­niveau in den ersten Monaten des Vorjahres beobachtet Wüest Partner mittler­weile einen markanten Rendi­te­an­stieg.

Angebots­kauf­preise fast überall auf Talfahrt, am stärksten in Jena und Cottbus

Die Angebots­kauf­preise (Median) für Eigen­tums­woh­nungen sind in 17 der 20 unter­suchten Städte zwischen dem Durch­schnitt des Jahres 2022 und dem ersten Quartal 2023 zum Teil deutlich gesunken. Hierin schlagen sich Faktoren wie die Inflation, die gestie­genen Zinsen und die allge­meine Kaufzu­rück­haltung nieder. Im Schnitt aller 20 Städte gaben die Angebots­preise um 3,7 Prozent nach. Besonders stark fielen die Preise in Jena (-9,6 Prozent) und Cottbus (-8,2 Prozent). Auch in Frankfurt (Oder) und Zwickau war der Abwärts­trend mit jeweils minus 7,1 Prozent überdurch­schnittlich. Im ersten Quartal 2023 reichten die durch­schnitt­lichen Kaufpreise je Quadrat­meter Wohnfläche von 1.159 EUR/qm in Plauen bis zu 6.262 EUR/qm in Berlin. Auch bei den Spitzen­kauf­preisen, die das teuerste Zehntel (90-Prozent-Quantil) bilden, weisen Plauen (1.842 EUR/qm) und Berlin (9.508 EUR/qm) den niedrigsten bzw. höchsten Wert auf.

In den vergan­genen zehn Jahren stiegen die Median-Kaufpreise besonders stark in Leipzig (+154,9 Prozent) und Berlin (+121,5 Prozent). Am geringsten fiel der Kaufpreis­an­stieg in Cottbus (+32,7 Prozent) und Jena (+39,4 Prozent) aus.

Die Mieten ziehen in 14 der 20 Städte an, in Berlin sogar um 21,2 Prozent

Anders als die Kaufpreise zogen die Angebots­mieten vom Durch­schnitt des Jahres 2022 zum ersten Quartal 2023 in immerhin 14 der 20 Städte an, meist sogar deutlich. In Berlin wurde ein Plus von 21,2 Prozent errechnet. In Brandenburg an der Havel und Frankfurt (Oder) waren es immerhin jeweils 7,3 Prozent. Den Anstieg erklärt Wüest Partner mit der Knappheit des Wohnraums bei weiterhin starker Nachfrage. Als zusätz­lichen Faktor nennt das Beratungs­un­ter­nehmen die verstärkte Zuwan­derung. Die durch­schnitt­lichen Quadratmeter-Kaltmieten reichen von 5,36 EUR/qm in Plauen bis 18,96 EUR/qm in Berlin. Bei den Spitzen­mieten (90 Prozent-Quantil) ist Berlin mit 33,14 EUR/qm allen anderen Stand­orten in Ostdeutschland weit enteilt. Dahinter folgt Potsdam mit 21,22 EUR/qm.

In den vergan­genen zehn Jahren stiegen die Median­mieten mit Abstand am stärksten in Berlin (+109,7 Prozent). Kräftige Mietzu­wächse gab es auch in Rostock (+71,9 Prozent) und Leipzig (+65,3 Prozent). Daran gemessen fielen die Mietstei­ge­rungen in Zwickau (+18,2 Prozent), Neubran­denburg (+15,6 Prozent) und Chemnitz (+13,2 Prozent) auffallend gering aus und blieben damit auch deutlich hinter der Teuerungsrate in den letzten 10 Jahren zurück.

Median-Neubaukaufpreise und ‑mieten in Berlin und Potsdam besonders hoch

Neubau­woh­nungen (ab Baujahr 2011) erzielen in Berlin die mit Abstand höchste Median-Kaltmiete. 20,64 EUR/qm sind dort je Quadrat­meter und Monat fällig. Es folgen Potsdam mit 16,13 EUR/qm sowie Jena und Rostock mit jeweils etwa 13,50 EUR/qm. Ein vergleich­bares Ranking ergibt auch der Blick auf die Median-Kaufpreise für Neubau-Eigentumswohnungen (ebenfalls ab Baujahr 2011). Hier führt Berlin mit 8.351 EUR/qm. Dahinter folgen Potsdam mit knapp 7.500 EUR/qm sowie Dresden, Leipzig und Rostock mit jeweils mehr als 5.000 EUR/qm.

Karsten Jungk, Partner und Geschäfts­führer von Wüest Partner Deutschland, hebt mit Blick auf die aktuellen Daten zum ostdeut­schen Wohnungs­markt hervor: «Wir beobachten in Ostdeutschland ein deutlich größeres Angebot inserierter Eigen­tums­woh­nungen als vor einem Jahr. Das hat vor allem damit zu tun, dass es viel schwerer geworden ist, Käufer zu finden, die obendrein stärkeres Entge­gen­kommen bei den Preisen erwarten. Generell rechnen wir im Verlauf des Jahres 2023 mit stabilen bis leicht anstei­genden Zinsen, was bei Eigen­tums­woh­nungen voraus­sichtlich zu weiteren Preis­nach­lässen führt. Im Mehrfa­mi­li­en­haus­segment wirken die deutlich verrin­gerte Neubau­tä­tigkeit und der Mangel an Mietwoh­nungen bei steigender Nachfrage preis­sta­bi­li­sierend. Steigende Mieten stützen die Anstiege bei den Renditen. Daher rechnen wir kurzfristig eher mit einem moderaten Preis­rückgang in den etablierten Märkten und relativ stabilen Märkten in den kleineren Städten. Preis­ab­stürze erwarten wir nicht. Ausnahme sind in allen Märkten ältere Bestands­woh­nungen mit schlechten Energie­stan­dards. Hier ist künftig von deutlichen Preis­ab­schlägen auszu­gehen.“

Die vollstän­digen Ergeb­nisse der Studie zum ostdeut­schen Wohnungs­markt finden Sie hier:

Rendite-Risiko-Profil

Kontak­tieren Sie unsere Expert:innen für weitere Insights.