Norddeut­scher Wohnungs­markt: Dynamische Mieten bei stabilen Kaufpreisen für Mehrfa­mi­li­en­häuser

Welche Chancen und Risiken die norddeut­schen Wohnungs­märkte bieten, analy­siert Wüest Partner in der neuen Ausgabe seiner Studie “Daten & Perspek­tiven 2022”. Der Immobi­li­en­dienst­leister liefert damit zum 6. Mal eine detail­lierte und daten­ge­stützte Entschei­dungs­grundlage für Inves­toren. Der unter­suchte Bereich umfasst 15 Städte der fünf nördlichen Bundes­länder, die von Millionen-Ballungszentren bis zu kleineren Zentren mit weniger als 100.000 Einwohnern reichen.

Das moderate Bevöl­ke­rungs­wachstum der Region, verbunden mit einer positiven wirtschaft­lichen Entwicklung, geringer Neubau­tä­tigkeit und niedrigen Leerstands­quoten führen zu dynami­schen Zuwächsen bei Mieten, besonders in Küsten­städten. Die Preise von Eigen­tums­woh­nungen steigen stark, während die Kaufpreise für Mehrfa­mi­li­en­häuser dagegen stabil bleiben.

Mit über 50 Faktoren, aus den Clustern Demographie, Wohnungs­be­stand, Wirtschaft, Bautä­tigkeit, Miet‑, Eigentums- und Wohnin­ves­ti­tionen lässt sich ein präzises Rendite-Risiko-Profil für jede Stadt erstellen. Auch wenn die größten Chancen außerhalb Hamburgs bestehen, finden sich in Norddeutschland für die unter­schied­lichen Investoren-Profile attraktive Anlagen.

Bevöl­kerung wächst moderat: Zentren kompen­sieren Einbrüche der eher ländlichen Regionen

Verglichen mit der gesamt­deut­schen Referenz­größe weisen die norddeut­schen Wohnungs­märkte auffal­lende Unter­schiede auf. Seit 2016 stieg die Bevöl­ke­rungszahl bundesweit um 1,2 Prozent, während sie in sechs der 15 unter­suchten Städte gering­fügig sank. In Flensburg, Hamburg und Oldenburg wuchs dagegen die Bewoh­nerzahl stark, mit Werten zwischen 4,6 und 3,5 Prozent. Insgesamt stieg die Bevöl­kerung der Region innerhalb des Unter­su­chungs­zeit­raums um 1 Prozent. Ein weiterer Unter­schied im Vergleich zu Deutschland: Die Haushalts­größen liegen deutlich unter dem Bundes­durch­schnitt von 2,01 Personen. Bei der Prognose der Bevöl­ke­rungs­ent­wicklung bis 2040 verliert knapp die Hälfte der Städte an Bewohner – und das mehr als in ganz Deutschland. Am stärksten davon betroffen ist Wilhelms­haven mit einem Rückgang von 10,4 Prozent. Nennens­werte Bevöl­ke­rungs­an­stiege sind selten, dafür aber intensiv. In Hamburg soll die Bevöl­kerung bis 2040 um 8 Prozent wachsen und in Flensburg um 4,5, was den Trend dieser Städte seit 2016 bestätigt.

Wirtschaft entwi­ckelt sich positiv: Einzelne Städte als regionale Zugpferde

Auch wirtschaftlich unter­scheidet sich die Region deutlich von Gesamt­deutschland. Sieben Städte überflü­gelten das nationale Beschäf­ti­gungs­wachstum von 2,8 Prozent, darunter Oldenburg sowie Osnabrück, die sogar den doppelten Wert verbuchten. Die Arbeits­lo­sen­quote ist dafür in allen Städten höher als in Deutschland, bis auf Braun­schweig und Wolfsburg. Diese Städte sind zusammen mit Hamburg auch die einzigen, die eine weit höhere Kaufkraft als im Bund aufweisen. Die meisten Städte bewegen sich bei dem Indexwert von 90 und somit unter dem Deutsch­landwert von 100 . Auch die Entwicklung der Kaufkraft seit 2017 ist weitgehend unter­durch­schnittlich. Nur vier Städte liegen über dem deutschen Mittelwert von 11,5 Prozent: Lüneburg, Wolfsburg, Rostock und Schwerin. Die beiden letzt­ge­nannten Städte liegen sogar über 15 Prozent. Die Pendler­salden sind allesamt positiv und bewegen sich meist über 20 Prozent. Wolfsburg erreicht hier den Rekordwert von 55 Prozent. Dies zeigt die überre­gionale Bedeutung Wolfs­burgs als attrak­tiven Arbeit­geber.

Kleinere Wohnflächen im Bestand

Norddeutsche Wohnungs­märkte sind geprägt von unter­durch­schnittlich kleinen Wohnein­heiten. Im bundes­weiten Durch­schnitt haben Wohnungen eine Fläche von 89 Quadrat­metern. Von den 15 unter­suchten Städten nähert sich mit 87,3 Quadrat­metern nur Wolfsburg dieser Marke. Hamburg und Hannover liegen  mit ca. 74 Quadrat­metern rund 15 Quadrat­meter darunter.  Die durch­schnitt­lichen Wohnungs­größen in Schwerin und Rostock liegen sogar bei nur 65 Quadrat­metern. Dass Mehrfa­mi­li­en­häuser bei so vielen kleinen Wohnungen viel stärker als im Bund vertreten sind, überrascht daher nicht. Deutsch­landweit sind 16,8 Prozent aller Wohnge­bäude Mehrfa­mi­li­en­häuser, während es in  den norddeut­schen Städten rund 29 Prozent sind. In Braun­schweig und Hamburg liegt dieser Anteil knapp über 30 Prozent und in Hannover sowie Rostock sogar über 40 Prozent.

Neubau­tä­tigkeit besteht überwiegend aus Mehrfa­mi­li­en­häusern

Diese gewachsene und klein­teilige Struktur bedingt den Neubau, der sich am stärksten auf die Wohnungs­be­stände in Hamburg, Oldenburg und Flensburg auswirkt. Verglichen mit 2016 stieg in diesen Städten der Bestand um 5 Prozent. Gebaut werden überwiegend Mehrfa­mi­li­en­häuser: In elf Städten befinden sich 75 Prozent der neuen Wohnungen in Mehrfa­mi­li­en­häusern. In Rostock, Kiel und Hannover sind es sogar über 85 Prozent. Im Schnitt haben die Neubauten 13 Wohnein­heiten mit einer Wohnfläche von 85 Quadrat­metern und es werden mehrheitlich Wohnungen mit drei bis vier Zimmern gebaut. Lediglich in Kiel, Hannover und Bremen beträgt der Anteil an Ein- bis Zweizimmer-Wohnungen rund 50 Prozent.

Bedarf an neuen Wohnungen nicht gedeckt

In Norddeutschland wird nicht genug gebaut: Nur bei sechs der 15 unter­suchten Städte liegen die Bauak­ti­vi­täten über dem rechne­ri­schen Neubedarf. In den neun restlichen wird dieser klar verfehlt. Auch wenn die Anzahl der jährlich gebauten Wohnungen, wie in Bremen und Hannover über 1.000 liegt, oder wie in Hamburg bei knapp 10.000, ist der Bedarf in diesen Städten an neuem Wohnraum merklich höher. Alarmierend niedrig ist der Neubau im Landkreis  Lüneburg, Kiel und Osnabrück. Dort deckt die Fertig­stellung nicht einmal die Hälfte des Bedarfs. In den Ballungs­zentren Bremen und Hannover mit rund 500.000 Einwohnern wird der Bedarf nur zu 70 Prozent gedeckt. Insgesamt wird der regionale Bedarf um nur 4 Prozent unter­schritten, was in absoluten Zahlen bedeutet, dass ein jährliches Neubau-Defizit von 5.400 Wohnein­heiten besteht. Dieses Defizit besteht zu mehr als der Hälfte aus dem Baurück­stand in Hannover: Dort fehlen pro Jahr 2.800 neue Wohnungen.

Dynamische Entwicklung der Mieten

Mit Median­mieten, die in den letzten 10 Jahren zwischen 30 und 73 Prozent angestiegen sind, brauchen norddeutsche Wohnungs­märkte den Vergleich zu anderen Regionen Deutsch­lands nicht zu scheuen. Seit 2020 fallen besonders die Mietstei­ge­rungen in Rostock, Bremer­haven und Kiel auf, die über 8 Prozent liegen. Der Mietrückgang von 3 Prozent in Wolfsburg darf als singuläre Anomalie betrachtet werden – nicht jede 120.000-Einwohner-Stadt ist Heimat eines der weltweit größten Konzerne. Andere Städte wie Hamburg und Lüneburg erreichen Spitzen­mieten mit bis zu 25 Euro pro Quadrat­meter. Die Mietpreis­spanne fängt bei 6,85 EUR/qm an (in Bremer­haven) und endet bei 15,85 EUR/qm (in Hamburg). Mieten in Neubau­woh­nungen erreichen im Schnitt 11,56 EUR/qm, dagegen sind Altbau­woh­nungen knapp 3 Euro günstiger. Der Ausblick ist tenden­ziell positiv: steigende Mieten in fünf Städten, stabile in fünf weiteren und rückläufige in den verblei­benden Wohnorten.

Preise der Eigen­tums­woh­nungen stark gestiegen

Seit dem letzten Jahr erhöhten sich die Preise der Eigen­tums­woh­nungen um mehr als 10 Prozent in der Hälfte der unter­suchten Städte. Das mediane Preis­wachstum der letzten zehn Jahre erreichte insgesamt 166 Prozent. Dabei bildete sich eine Städte-Spitzengruppe heraus mit Wachs­tums­raten von über 190 Prozent, zu denen Braun­schweig, Bremer­haven, Hannover und Osnabrück zählen. Dicht darauf folgen drei weitere Städte mit einem Anstieg von über 180 Prozent: Kiel, Lübeck und Wolfsburg. Schwerin und Wilhelms­haven entwi­ckelten sich hingegen kaum. Die Kaufpreise liegen je nach Stadt zwischen 1.928 EUR/qm, wie in Bremer­haven und 6.927 EUR/qm, wie in Hamburg. Der Preis­un­ter­schied zwischen Neu- und Altbau­woh­nungen beträgt im Durch­schnitt 54 Prozent.

Mehrfa­mi­li­en­häuser mit steigender Preis­ent­wicklung

Mit einem durch­schnitt­lichen Brutto­faktor von 22,5 liegen die Kaufpreise in den norddeut­schen Städten weit entfernt von Immobi­li­en­blasen und Überhit­zungen. An einigen Orten ist eher das Gegenteil der Fall, denn mit Brutto­fak­toren von 14 erinnert Bremer­haven an Zeiten von rückläu­figen Märkten. Mit Faktoren von 27 bis 32,5 lassen sich in Städten wie Hamburg, Hannover und Oldenburg Anzeichen einer Überbe­wertung erkennen, welche aber durch die moderate Preis­stei­gerung von 5,3 Prozent im Jahres­wechsel unbedeutend werden. Die Preise pro Quadrat­meter reichen von rund 1.200 Euro in Bremer­haven bis zu 5.145 Euro in Hamburg, die als teuerste Stadt gilt. Nebenbei sei bemerkt: Diese Spanne spiegelt die der Eigen­tums­woh­nungen räumlich genau und preislich annähernd wider.

Rendite-Risiko-Profil: Die Chancen liegen außerhalb von Hamburg

Die Studie identi­fi­ziert Inves­ti­tionen in den norddeut­schen Wohnungs­märkten, die den unter­schied­lichen Anleger-Profilen entsprechen. Risiko­affine Inves­toren empfehlen wir Bremer­haven, Wilhelms­haven und Schwerin genau zu prüfen. Wer konser­va­tivere Anlagen bevorzugt wird in Hamburg, Kiel oder Lüneburg fündig. Ein ungüns­tiges Rendite-Risiko-Verhältnis sehen wir aktuell in Hannover und Oldenburg sowie ein besonders günstiges in Flensburg. Im Vergleich zum Vorjahr hat sich das Risiko in Schwerin und auch deutlich in Osnabrück erhöht. In Hamburg, Bremen und Kiel verrin­gerte sich das Risiko. Entlang der Regres­si­ons­linie in der Grafik lässt sich die Korre­lation zwischen Rendite und Risiko klar erkennen.

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