Süddeutsche Wohnungsmärkte: Gebremstes Mietwachstum trotz zu niedriger Bauaktivitäten
Letzte Aktualisierung: 12. Mai 2025
Themen
Die süddeutschen Wohnungsmärkte weisen einen sich fortsetzenden Aufwärtstrend hinsichtlich Mieten und Kaufpreisen für Eigentumswohnungen sowie Mehrfamilienhäuser auf. Grundlage für diese Entwicklung sind unter anderem die anhaltend positive Bevölkerungs- und Wirtschaftsentwicklung, die niedrigen Leerstandstquoten und die unzureichenden Neubauaktivitäten. Zu diesem Ergebnis kommt die Studie «Süddeutsche Wohnungsmärkte: Daten und Perspektiven 2021», die vom Immobiliendienstleitster Wüest Partner veröffentlicht wurde. Im Rahmen der Studie hat Wüest Partner bereits zum vierten Mal 20 süddeutsche Städte unter anderem in Hinblick auf die Entwicklung der Demographie, Wirtschaft, Bautätigkeit sowie des Miet‑, Eigentumswohnungs- und Wohninvestitionsmarktes analysiert.
Überdurchschnittliches Bevölkerungswachstum und hohe Kaufkraft
Seit Ende 2014 hat sich die Einwohnerzahl deutschlandweit um 2,4 Prozent erhöht. Im Durchschnitt der 20 untersuchten süddeutschen Städte lag das Plus hingegen bei 4,4 Prozent und damit deutlich höher. Dabei sticht Bamberg mit einem Anstieg um 7,5 Prozent hervor. Ludwigsburg zeigt mit 2,7 Prozent die geringste Dynamik, liegt damit trotzdem oberhalb des Bundesschnitts. Für 15 der 20 untersuchten Städte wird auch bis 2030 eine positive Bevölkerungsentwicklung prognostiziert.
Neben der Bevölkerungszahl hat sich auch die Wirtschaft positiv entwickelt. Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten erhöhte sich seit Mitte 2017 im Durchschnitt der 20 untersuchten Städte um 3,6 Prozent und liegt damit exakt auf bundesdeutschem Niveau. Die Dynamik der Kaufkraftentwicklung pro Person bewegt sich mit 7,4 Prozent hingegen etwas unterhalb des Bundesschnitts, der bei 8,0 Prozent liegt. Das Kaufkraftniveau fällt in den süddeutschen Städten wiederum deutlich höher aus als im deutschen Mittel. Nur bei sechs der 20 untersuchten Städte beträgt der Kaufkraft-Index weniger als der deutschlandweite Durchschnitt von 100. München kommt sogar auf einen Wert von 132,8.
«Die wirtschaftliche Stärke der süddeutschen Städte sorgt für einen starken Zuzug und ist damit einer der Hauptgründe für das anhaltende Bevölkerunswachstum sowie für die hohe Wohnraumnachfrage», sagt Rüdiger Hornung, Director und Geschäftsführer München von Wüest Partner.
Die Wohnkostenbelastunsquote, also das Verhältnis von verfügbarem Einkommen zu Wohnkosten, rangiert in allen untersuchten Städten oberhalb des Bundesschnitts von 20 Prozent. Am höchsten fällt es in Freiburg im Breisgau mit 35,4 Prozent und München mit 33,6 Prozent aus.
Wohnungsbaudynamik kann nicht mit Nachfrage mithalten
Die Neubauaktivitäten in den süddeutschen Wohnungsmärkten konzentrieren sich auf den Bau von Mehrfamilienhäusern. Knapp 81 Prozent der neu errichteten Wohnungen befinden sich in einem Mehrfamilienhaus. Deutschlandweit hat sich zwar die Zahl der Baufertigstellungen in den vergangenen Jahren sukzessive erhöht, in Süddeutschland hinkt das Wohnraumangebot jedoch immer noch vielerorts der Nachfrage hinterher. Lediglich in Erlangen und Aschaffenburg liegt die Versorgungsuote, also das Verhältnis der Zahl der Baufertigstellungen zum Neubaubedarf, oberhalb von 100 Prozent. Am niedrigsten ist die Versorgungsquote dagegen in Karlsruhe (38,6%), Ludwigsburg (41,4%), Stuttgart (41,6%) und Mannheim (41,7%).
Entsprechend der unzureichenden Bauaktivitäten hat sich die Leerstandsquote der untersuchten Städte weiter verringert und liegt im Mittel inzwischen bei 1,1 Prozent. In neun Städten wird sogar die 1-%-Marke unterschritten. Den niedrigsten Leerstand weist München mit 0,2 Prozent auf.
Erste Mietpreisrückgänge zu verzeichnen
Der jahrelange Aufwärtstrend bei den Mieten scheint zumindest mancherorts gestoppt. In Stuttgart (-3,9%), Karlsruhe (-1,7%), München (-1,4%) und Böblingen (-0,8%) haben sich die Angebotsmieten im ersten Halbjahr 2021 verringert. Der höchste Anstieg kann dagegen in Rastatt mit einem Plus um 7,2 Prozent beobachtet werden. In der langfristigen Zehnjahresbetrachtung verzeichnet Augsburg den stärksten Mietanstieg mit einem Zuwachs um 71,0 Prozent, knapp dahinter folgt München mit 69,4 Prozent. In München wird mit 29,73 €/qm auch die mit Abstand höchste Spitzenmiete aufgerufen. Dahinter liegen Stuttgart mit 25,00 €/qm und Freiburg im Breisgau mit 24,00 €/qm.
«Die seit vielen Jahren anhaltende Mietpreisrallye ist zu einem Stillstand gekommen und insbesondere in hochpreisigen Märkten wie München oder Stuttgart setzt eine Plateaubildung ein, die wohl ein bis zwei Jahre andauern kann. Bleibt die Bautätigkeit in den Ballungszentren jedoch weiter hinter der Nachfrage zurück, gehen wir davon aus, dass die Mieten im freifinanzierten Segment langfristig weiter steigen werden», kommentiert Rüdiger Hornung, Director und Geschäftsführer München von Wüest Partner.
Die Nachfrage an kleineren 1- und 2‑Zimmer-Wohnungen drückt sich in einem um rund 15 Prozent höheren Quadratmetermietpreis aus verglichen mit 3- und 4‑Zimmer-Wohnungen. Im Schnitt kosten kleinere Wohnungen 12,94 €/qm, für größere Wohnungen werden 11,28 €/qm aufgerufen. Am höchsten fällt diese Differenz in Erlangen (25,3%), Karlsruhe (21,3%) und Villingen-Schwenningen (19,8%) aus.
Kaufpreise für Eigentumswohnungen weiter im Aufwind
Der Angebotskaufpreis für Eigentumswohnungen der untersuchten 20 süddeutschen Wohnungsmärkte ist im ersten Halbjahr 2021 um 9 Prozent auf 4.524 €/qm angestiegen. Die stärkste Zunahme verzichnet Esslingen mit einem Plus um 19,8 Prozent auf 4.661 €/qm. Erlangen weist das geringste Wachstum auf. Mit einem Plus um 0,7 Prozent blieb der Angebotspreis nahezu konstant. Im Vergleich zu 2010 wuchsen die Kaufpreise am stärksten in Schwäbisch Gmünd (216,4%), Augsburg (215,2%) und Nürnberg (177,1%). Die Kaufpreise haben sich demzufolge in den vergangenen Jahren mit einer deutlich stärkeren Dynamik erhöht als die Mietpreise.
Das mit Abstand höchste Preisniveau erreicht München. In der Metropole an der Isar kostet eine Wohnung im Median 9.500 €/qm. Am günstigsten sind Wohnungen hingegen in Villingen-Schwenningen zu haben. Der Median-Angebotspreis liegt hier bei 3.282 €/qm.
«Vor dem Hintergrund eines anhaltenden Niedrigzinsumfeldes rechnen wir mit weiter steigenden Kaufpreisen für Eigentumswohnungen in den kommenden Jahren. In Märkten, die bereits ein hohes Preisniveau erreicht haben, werden die Steigerungsraten jedoch nicht mehr so hoch ausfallen wie in den benachbarten Landkreisen», so Rüdiger Hornung.
Die Preisdifferenz zwischen Neu- und Altbau ist in Stuttgart, Nürnberg, Ludwigsburg und Villingen-Schwenningen mit mehr als 50 Prozent besonders stark ausgeprägt. Im Durchschnitt liegt sie bei 40 Prozent.
Renditen geben weiter nach
Der durchschnitlliche Kaufpreis für Mehrfamilienhäuser ist weiter gestiegen und liegt bei 3.721 €/qm. Spitzenreiter ist München mit 8.704 €/qm. Auf zweiter Position folgt bereits mit deutlichem Abstand Stuttgart mit 4.930 €/qm. Mit den Kaufpreisen haben sich auch die Brutto-Ertragsfaktoren weiter erhöht. Im Durchschnitt der 20 untersuchten Städte liegt er bei 25,5. Lediglich Villingen-Schwenningen und Schwäbisch Gmünd weisen einen Vervielfältiger unterhalb von 20 auf. Auch hier befindet sich die bayerische Landeshauptstadt mit einem Faktor von rund 40 mit deutlichem Abstand an der obersten Position. Aber auch in B- und C‑Städten werden bei Neubauprojekten in guten Lagen regelmäßig Fakotren oberhalb des 25-fachen des Jahresrohertrags erzielt.
Ein günstiges Verhältnis von Rendite zu Risiko finden Investoren in Böblingen, Freiburg im Breisgau und Rastatt. Ein verhälnismäßig geringes Risiko weisen München und Esslingen am Neckar auf, bei entsprechend niedrigen Renditen. Die höchsten Renditen können in Villingen-Schwenningen und Schwäbisch Gmünd erzielt werden. «Unsere Rendite-Risiko-Profile geben Investoren einen Überblick und eine grobe Orientierung über die Investitionsmöglichkeiten auf den süddeutschen Wohnungsmärkten. Für eine Investitionsentscheidung ist jedoch immer eine fundierte Marktanalyse notwenig, um das jeweilige Investmentrisiko für eine konkrete Liegenschaft genau einschätzen zu können», sagt Rüdiger Hornung.
Zu den 20 untersuchten Städten gehören Aschaffenburg, Augsburg, Baden-Baden, Bamberg, Böblingen, Erlangen, Esslingen am Neckar, Freiburg im Breisgau, Fürth, Göppingen, Karlsruhe, Ludwigsburg, Mannheim, München, Nürnberg, Rastatt, Reutlingen, Schwäbisch Gmünd, Stuttgart und Villingen-Schwenningen.
Abbildung 1: Risiko-Rendite-Profil der untersuchten Städte Süddeutschlands (Ø Brutto-Rendite)
Quelle: Wüest Partner Deutschland 2021.
Das Risiko ist auf der X‑Achse abgebildet, die durchschnittlichen Bruttorenditen auf der Y‑Achse. In die Analyse sind Faktoren hinsichtlich der Markt- und Nachfragestabilität, der Bedingungen rund um Konsum, Einkommen und Arbeit sowie der Mieten und Preise eingeflossen.
Die vollständige Studie steht inklusive umfassendem Datenmaterial als interaktives PDF-Dokument kostenlos zur Verfügung.