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Wohnungs­markt Westdeutschland: Weiter teures Wohnen in Düsseldorf, Frankfurt und Köln

Letzte Aktualisierung: 13. Mai 2025

In den Kernge­bieten Westdeutsch­lands (Hessen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland) wirken sich Unter­schiede bei Faktoren wie der Wirtschafts­kraft, dem Bevöl­ke­rungs­zuzug und der durch­schnitt­lichen Kaufkraft deutlich auf die Entwicklung von Mieten, Kaufpreisen und Renditen für Neubau- und Bestands­woh­nungen aus. Die aktuelle Markt­er­hebung „Westdeutsche Wohnungs­märkte: Daten 2022 & Perspek­tiven“ von Wüest Partner fördert zutage, dass von den analy­sierten 20 Großstädten von Bielefeld in Ostwest­falen bis Saarbrücken im mittleren Südwesten Köln, Mainz und Münster die sichersten Standorte für Wohnungs­in­vest­ments sind. 

Hinsichtlich des Rendite-Risiko-Profils sind ihnen Frankfurt und Wiesbaden dicht auf den Fersen. Deutlich höhere Risiken gehen Inves­toren hingegen in Städten wie Bielefeld und Saarbrücken ein. Der Median der Brutto­ren­diten für Wohnungen reichte 2022 von 3,3 % in Düsseldorf und Frankfurt bis zu knapp 6 % in Duisburg, Mönchen­gladbach und Wuppertal. Im Schnitt waren es 4,4 %.

Wesent­lichen Einfluss auf die Gefüge von Mieten, Kaufpreisen und Renditen von Wohnungen hat der Bau neuer Wohnungen. Nach den Zahlen von Wüest Partner wurden in den 20 Städten in den vergan­genen drei Jahren durch­schnittlich 72,3 % des Bedarfs an neuen Wohnungen fertig­ge­stellt. Die Folge: In etwa der Hälfte der betrach­teten Städte zog der Median der Angebots­kauf­preise seit 2021 nochmals um mehr als 5 % an. Besonders stark fiel das Plus in Dortmund aus (+12,1 %). 

Für 2023 erwartet Wüest Partner zunächst eine Fortsetzung der verhal­tenen Stimmung auf den Invest­ment­märkten. Faktoren wie gestiegene Zinsen, höhere Inflation sowie deutlich gestiegene Preise für Bauma­terial und Energie schlagen auch im laufenden Jahr noch durch. Langfristig aber sei in den stark nachge­fragten Städten und Lagen mit sinkenden Leerstands­quoten, stabil hohen Mieten und weiterhin starkem Bedarf an zusätz­lichen Wohnungen zu rechnen. 

Nachfolgend weitere Ergeb­nisse aus der aktuellen Studie.

Extrem wenig Leerstand in Bonn, Darmstadt, Frankfurt, Mainz und Münster

Die Versorgung mit ausrei­chend Wohnungen ist in den Städten Westdeutsch­lands sehr unter­schiedlich ausge­prägt. Während eine als Zielmarke angenommene Versor­gungs­quote von 100 % in Aachen und Köln besonders deutlich, aber auch in Frankfurt, Kassel, Koblenz, Münster und Saarbrücken verfehlt wird, liegt sie in Städten wie Duisburg, Essen, Mönchen­gladbach und Wuppertal mit jeweils über 106 % merklich über dem Soll. Die Leerstands­quote in den 20 unter­suchten Städten liegt im Schnitt bei 2,1 % (bundes­weiter Durch­schnitt: 2,8 %). Besonders niedrige Leerstands­quoten von unter 1 % hat Wüest Partner für Bonn, Darmstadt, Frankfurt, Mainz und Münster ermittelt. Die letzt­ge­nannten Wohnungs­märkte gelten entspre­chend als besonders angespannt, obwohl das Wohnungs­an­gebot etwa in Frankfurt und Münster seit 2017 am stärksten gewachsen ist. 

An der Anspannung dürfte sich auf Sicht auch nicht viel ändern, denn in den fünf Boomstädten mit unter 1 % Leerstand hält der Neubau mit dem Bedarf bei Weitem nicht Schritt. Das gilt auch für nahezu alle anderen Städte. Einzig in Bielefeld, Duisburg und Saarbrücken wurden in den vergan­genen drei Jahren mehr Wohnungen gebaut, als benötigt. Die meisten Wohnungen entstanden auch 2022 in Mehrfa­mi­li­en­häusern. In Frankfurt lag ihr Anteil sogar bei 95,3 %, in Düsseldorf bei 90,3 %. 

Angebots­mieten: Starkes Plus in Saarbrücken, leichter Rückgang in Frankfurt und Darmstadt

Der langjährige steile Aufwärts­trend bei den Mieten scheint in einigen westdeut­schen Städten mittler­weile gestoppt. Stieg der Median der Angebots­mieten in Saarbrücken seit 2021 nochmals um 6,9 %, gab es in Frankfurt und Darmstadt leichte Mietpreis­rück­gänge. Dennoch hielt Frankfurt bei der Durch­schnitts­miete mit 16,55 Euro/m² den Spitzen­platz. Auch bei der Spitzen­miete blieb „Mainhattan“ mit 23,30 Euro/m² vorne (vor Köln mit 20,43 Euro/m²). Die niedrigste Durch­schnitts­miete maßen die Markt­for­scher in Duisburg (7,29 Euro/m²). 

In den vergan­genen zehn Jahren legten die Median­mieten in Dortmund (+63,3 %), Koblenz (+56,0 %) und Ludwigs­hafen (+53,8 %) besonders stark zu. In hochprei­sigen Städten wie Darmstadt (+35,6 %), Frankfurt (+32,1 %) und Wiesbaden (+30,3 %) fielen die Zuwächse eher moderat aus. 

Eigen­tums­woh­nungen: Durch­schnitts­preise steigen, Spitzen­preise geben nach

Deutlich stärker als die Mieten zogen in den vergan­genen zehn Jahren die Kaufpreise für Wohnungen an. Die Ausreißer nach oben: Koblenz (+160 %), Bonn (+157,2 %) und Ludwigs­hafen (+157,0 %). Die geringsten Preis­zu­wächse verbuchten Darmstadt (+101,0 %) und Saarbrücken (+83,3 %). Der Aufwärts­trend der Kaufpreise setzte sich auch 2022 fort. In etwa der Hälfte der unter­suchten Städte zogen die Preise um mehr als 5 % an. Die Spanne reichte von 2.131 Euro/m² in Duisburg bis zu 7.151 Euro/m² in Frankfurt. Die Spitzen­kauf­preise gaben 2022 leicht nach. Für Frankfurt nennt Wüest Partner nunmehr 10.786 Euro/m², den niedrigsten Spitzen­kauf­preis bietet Wuppertal (3.812 Euro/m²). Generell sind Neubau­woh­nungen (Baujahr ab 2010) im Schnitt 55 % teurer als Altbau­woh­nungen. Sogar etwa doppelt so teuer sind sie an grund­sätzlich günsti­geren Stand­orten wie Duisburg, Essen, Saarbrücken und Wuppertal.

Deutliche Preis­nach­lässe bei Mehrfa­mi­li­en­häusern

Deutliche Preis­nach­lässe gab es 2022 bei Mehrfa­mi­li­en­häusern. Die Angebots­preise sanken im Schnitt um 4,5 %. Am teuersten waren solche Immobilien erneut in Frankfurt (5.127 Euro/m²) und Düsseldorf (4.259 Euro/m²). Daran gemessen waren Mehrfa­mi­li­en­häuser in Saarbrücken (1.356 Euro/m²) und Duisburg (1.530 Euro/m²) Schnäppchen. Die Brutto­kauf­preis­fak­toren reichten von 30,3 in Düsseldorf und 30,2 in Frankfurt bis hinunter zu 17,1 in Mönchen­gladbach. Nach Einschätzung von Wüest Partner erscheint fraglich, dass sich 2023 angesichts von Finan­zie­rungs­zinsen zwischen 3,5 % und 4,0 % hohe Kaufpreis­fak­toren von 30 oder mehr halten werden. 

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