Wohn-Hotspots im Berliner Umland

Gut 35.000 Menschen zogen 2020 aus der Bundeshauptstadt ins Nachbarbundesland Brandenburg. Beliebtestes Ziel: der Speckgürtel. Seit 2015 hat sich die Bevölkerung hier um 4,3 Prozent erhöht. Im übrigen Landesgebiet ist die Zahl der Einwohner mit einem Minus von 2,2 Prozent hingegen rückläufig. Die Gründe für die Wanderungsbewegung ins nahe Brandenburg sind vielfältig. Zum einen sind die Wohnkosten in Berlin deutlich höher als in den Umlandgemeinden, was insbesondere Haushalte mit einem hohen Flächenbedarf zu einem Fortzug veranlasst. Neben dem niedrigen Preisniveau locken die brandenburgischen Umlandgemeinden mit einer guten Infrastruktur: sowohl was das Soziale betrifft wie Schulen, Kitas, Ärzte und Sportvereine, als auch bei Versorgung und Verkehr. Zu guter Letzt erfährt der Speckgürtel durch die Ansiedlung von Güterverkehrszentren und Unternehmen wie Tesla sowie durch die Eröffnung des Flughafens BER eine wirtschaftliche Aufwertung. In der Folge sorgen die Zuzüge auch im Umland für niedrige Leerstände und steigende Mieten bzw. Preise an den lokalen Wohnungsmärkten. 

Analyse des Speckgürtels 

Anlass genug, um einen genaueren Blick darauf zu werfen, was um Berlin herum passiert. Zu diesem Zweck hat Wüest Partner ein Ranking für 26 Umlandgemeinden erstellt, das die Entwicklung von zwölf Indikatoren einbezieht. Dazu gehören unter anderem die Bevölkerung, der Wohnungsbestand, Angebotsmieten für Wohnungen und Büros, der Pendlersaldo und die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten. Allen untersuchten Städten wurden für zwölf Indikatoren Noten verteilt, die zuletzt zu einer Gesamtnote verrechnet wurden. 

Starke Bevölkerungsentwicklung 

Bevölkerungsentwicklung seit 2011 

Insgesamt ist die Bevölkerung in den 26 untersuchten Gemeinden seit 2011 um 10,5 Prozent gewachsen und damit etwas stärker als in Berlin (10,3%) und deutlich dynamischer als in der gesamten Bundesrepublik (3,5%). An der Spitze der Entwicklung steht die Gemeinde, die den neuen Flughafen BER beheimatet: Schönefeld. Hier hat sich die Zahl der Einwohner um 22,2 Prozent erhöht. Auf den Rängen zwei und drei folgen Wustermark und Teltow. Die niedrigsten Steigerungsraten in der Region wurden für Storkow (Mark) (2,9%), Hennigsdorf (2,9%) und Fürstenwald/Spree (3,4%) registriert. 

Bautätigkeit zieht an  

Mit Ausnahme von Storkow (Mark) hat sich der Wohnungsbestand in allen untersuchten Gemeinden vergrößert. Dort, wo das Bevölkerungswachstum am höchsten ausfiel, entstanden anteilig auch die meisten Wohnungen: In Schönefeld erhöhte sich der Bestand von 6.176 Wohnungen um 14,1 Prozent auf 7.049. Es folgen Teltow mit einem Anstieg um 12,5 Prozent und Wustermark mit einem Plus von 11,0 Prozent.  

Dass die Kommunen auf den Bevölkerungszustrom mit einer höheren Bauaktivität reagieren, zeigt ein Blick auf die Zahl der Fertigstellungen. Wurden zwischen 2011 und 2013 noch insgesamt 2.733 Wohnungen gebaut, waren es im zwischen 2017 und 2019 mit 5.590 mehr als doppelt so viele. 

Preise steigen stärker als Mieten 

Entwicklung der Mieten zwischen Q1/2018 und Q1/2020 

Die Angebotsmieten sind zwischen dem ersten Quartal 2018 und dem ersten Quartal 2020 im Median aller untersuchten Städte um 24,5 Prozent gestiegen. Den deutlichsten Zuwachs verzeichnet Wustermark mit einem Plus von 47,4 Prozent. Die geringsten Steigerungsraten wurden in Neuenhagen bei Berlin (14,3%), Hoppegarten (15,6%) und Fürstenwalde/Spree (15,9%) beobachtet. Am tiefsten in die Tasche greifen müssen Mieterinnen und Mieter in Potsdam. Das Mietpreisniveau liegt in der brandenburgischen Landeshauptstadt im Median bei 12,46 EUR/qm netto kalt. Knapp dahinter auf Rang 2 folgt Teltow mit 12,27 EUR/qm. 

Noch stärker als die Mieten haben sich die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen verteuert. Sie stiegen im selben Zeitraum um 42,9 Prozent. Am deutlichsten fiel das Preisplus in Eberswalde aus mit knapp 90 Prozent. Das geringste Wachstum verzeichnet Storkow (Mark) mit 6,4 Prozent. Wie bei den Mieten liegt auch bei den Kaufpreisen Potsdam an der Spitze, mit einem Quadratmeterpreis von 4.966 EUR. Anders als bei den Mieten folgt die Stadt mit dem zweithöchsten Preisniveau, erneut Teltow, erst mit gehörigem Abstand. Erwerber von Wohneigentum zahlen hier im Median 3.787 EUR/qm. 

Entwicklung der Kaufpreise für Eigentumswohnungen zwischen Q1/2018 und Q1/2020 

Wustermark an der Spitze des Rankings 

Nach Zusammenfassung aller Parameter zu einer Gesamtnote steht Wustermark auf Platz 1 des Rankings. Die kleine Gemeinde westlich von Berlin ist durch zwei Regionalbahnhöfe gut an Berlin angebunden und verfügt mit dem B5 Designer Outlet Center und dem Karls Erlebnis-Dorf zwei echte Besucher-Magnete. 

Auf Platz zwei des Umlandrankings folgt Schönefeld. Als Standort des neuen Hauptstadtflughafens BER und in Erwartung wirtschaftlicher Impulse durch dessen Inbetriebnahme hat die Gemeinde in den zurückliegenden Jahren stark an Attraktivität gewonnen. Der deutliche Zuwachs an Einwohnern, die damit einhergehende Bauaktivität sowohl in der Nutzungsart Wohnen als auch in den Bereichen Büro und Gewerbe und der dynamische von Miet- und Kaufpreisen spiegeln diese Entwicklung wider. Es ist anzunehmen, dass die Ansiedlung der Gigafactory von Tesla im nur 15 Kilometer entfernt liegenden Grünheide zu weiteren Wachstumseffekten in Schönefeld führen wird. 

Rang	Gemeinde	Note
1	Wustermark	1,25
2	Schönefeld	1,50
3	Ludwigsfelde	1,75
4	Wildau	1,83
	Potsdam	1,83
	Zossen	1,83
7	Nauen	2,00
8	Blankenfelde-Mahlow	2,17
9	Beelitz	2,33
10	Rüdersdorf bei Berlin	2,42

Top-10 des Berliner Umlandrankings 

Bilder/Grafiken: Wüest Partner, Wüest Dimensions, Pixabay.com