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Rendement immobilier et taux d’intérêt : quelle évolution ? 

04.07.2022

Taux d’intérêt, taux hypothécaire et crédit

Les taux obligataires français ont nettement augmenté ces derniers mois. Ils étaient encore
nuls, voire négatifs, en début d’année et dépassent désormais les 2% en juin 2022
(illustration 1). Cela se reflète déjà dans le taux hypothécaire à 20 ans, qui atteint 1.5% en
juin contre 1% en début d’année, avec des perspectives à la hausse. Avec la hausse du taux
hypothécaire, les ménages français voient leur capacité à emprunter diminuer, ce qui va
peser sur la demande pour les logements en propriété.

Évolution historique du taux d’intérêt et du rendement immobilier

Le taux de rendement initial sur les espaces de bureau (prime net yield) a baissé de manière
significative durant la dernière décennie, passant de 4.5% à 2.7%. La tendance est
cependant plutôt à la stabilisation de ce rendement ces dernières années. Le taux de
rendement sur les obligations françaises a également baissé au cours de la décennie
écoulée, et a même été négatif entre 2019 et 2020. La baisse du rendement obligataire
étant plus marquée que celui du rendement immobilier, l’écart a plutôt eu tendance à
augmenter jusqu’en 2020. L’augmentation du rendement obligataire au début de l’année
2022 a par contre eu un effet négatif sur l’écart, qui est passé sous la barre de la moyenne
des 10 dernières années.

Évolution prochaine du taux obligataire français

Il est à prévoir que les taux d’intérêts sur les obligations françaises vont encore augmenter
ces prochains mois. Premièrement, l’inflation est en forte hausse en France, ce qui rend les
obligations moins attrayantes, fait baisser leur prix et augmente leur rendement.
Deuxièmement, face à la forte hausse de l’inflation en zone euro (estimée à plus de 8% pour
2022) la Banque Centrale Européenne (BCE) a annoncé qu’elle augmenterait son taux
directeur à partir du troisième trimestre 2022. Le taux directeur pourrait augmenter de 25
ou 50 points de base en juillet, et connaître encore deux augmentations avant la fin de
l’année. L’année 2022 devrait donc signer la fin des taux d’intérêts négatifs en zone euro.
Cette hausse du taux directeur se répercutera également sur le rendement obligataire.
Quel pourrait donc être l’effet de l’augmentation des taux d’intérêts sur le rendement
immobilier ? Le rendement immobilier dépend de plusieurs facteurs. L’analyse des données
historiques nous indique néanmoins qu’il existe une relation positive entre les taux de
rendement obligataires et ceux de l’immobilier (Illustration 3). L’augmentation prochaine
des taux obligataires pourrait donc entraîner à terme une hausse des rendements
immobiliers afin de maintenir l’écart à son niveau habituel.

Il est en outre probable que l’augmentation des taux obligataires se reflète dans les
rendements immobiliers avec un certain retard. Le Tableau 1 nous indique que la variation
du rendement immobilier est la plus fortement corrélée à la variation du taux obligataire
retardée de 6 trimestres. Cela indiquerait qu’une augmentation du taux obligataire mettrait
environ 18 mois pour se refléter dans le rendement immobilier.

Tableau 1 : Corrélation entre la variation du rendement immobilier et celle du taux d’intérêt
obligataire au trimestre courant et retardée de 1 à 12 trimestres.

Incertitudes et reprise économique

L’analyse permet de conclure que les taux de rendement immobiliers dépendent des
rendements sur les obligations, mais réagissent avec un certain retard. Les fondamentaux
jouent néanmoins également un rôle important. La forte reprise économique en 2021 et
2022, la bonne santé du marché de l’emploi et le retour au bureau de nombreux employés
devrait soutenir la demande pour les espaces de bureaux. De même, la croissance
démographique pourrait augmenter la demande pour l’immobilier résidentiel. De plus, les
investissements immobiliers sont souvent considérés comme attractifs en période
d’inflation élevée ou d’incertitudes. En effet, la performance de l’immobilier et les revenus
qu’il génère varient généralement moins que ceux d’autres classes d’actifs en période
d’incertitudes. Finalement, il est à noter que la hausse des taux d’intérêts nominaux
n’entraîne pas actuellement d’augmentation des taux réels. En effet, étant donné le niveau
élevé de l’inflation en France, les taux d’intérêts réels restent négatifs et favorisent donc
l’emprunt et l’investissement. Il est donc à prévoir que malgré l’augmentation des taux
d’intérêts nominaux en France, la demande et la propension à payer pour les actifs
immobiliers reste forte.