Rendement immobilier et taux d’intérêt : quelle évolution ? 

Taux d’intérêt, taux hypothé­caire et crédit

Les taux obliga­taires français ont nettement augmenté ces derniers mois. Ils étaient encore
nuls, voire négatifs, en début d’année et dépassent désormais les 2% en juin 2022
(illus­tration 1). Cela se reflète déjà dans le taux hypothé­caire à 20 ans, qui atteint 1.5% en
juin contre 1% en début d’année, avec des perspec­tives à la hausse. Avec la hausse du taux
hypothé­caire, les ménages français voient leur capacité à emprunter diminuer, ce qui va
peser sur la demande pour les logements en propriété.

Évolution histo­rique du taux d’intérêt et du rendement immobilier

Le taux de rendement initial sur les espaces de bureau (prime net yield) a baissé de manière
signi­fi­cative durant la dernière décennie, passant de 4.5% à 2.7%. La tendance est
cependant plutôt à la stabi­li­sation de ce rendement ces dernières années. Le taux de
rendement sur les obliga­tions françaises a également baissé au cours de la décennie
écoulée, et a même été négatif entre 2019 et 2020. La baisse du rendement obliga­taire
étant plus marquée que celui du rendement immobilier, l’écart a plutôt eu tendance à
augmenter jusqu’en 2020. L’augmentation du rendement obliga­taire au début de l’année
2022 a par contre eu un effet négatif sur l’écart, qui est passé sous la barre de la moyenne
des 10 dernières années.

Évolution prochaine du taux obliga­taire français

Il est à prévoir que les taux d’intérêts sur les obliga­tions françaises vont encore augmenter
ces prochains mois. Premiè­rement, l’inflation est en forte hausse en France, ce qui rend les
obliga­tions moins attrayantes, fait baisser leur prix et augmente leur rendement.
Deuxiè­mement, face à la forte hausse de l’inflation en zone euro (estimée à plus de 8% pour
2022) la Banque Centrale Européenne (BCE) a annoncé qu’elle augmen­terait son taux
directeur à partir du troisième trimestre 2022. Le taux directeur pourrait augmenter de 25
ou 50 points de base en juillet, et connaître encore deux augmen­ta­tions avant la fin de
l’année. L’année 2022 devrait donc signer la fin des taux d’intérêts négatifs en zone euro.
Cette hausse du taux directeur se réper­cutera également sur le rendement obliga­taire.
Quel pourrait donc être l’effet de l’augmentation des taux d’intérêts sur le rendement
immobilier ? Le rendement immobilier dépend de plusieurs facteurs. L’analyse des données
histo­riques nous indique néanmoins qu’il existe une relation positive entre les taux de
rendement obliga­taires et ceux de l’immobilier (Illus­tration 3). L’augmentation prochaine
des taux obliga­taires pourrait donc entraîner à terme une hausse des rende­ments
immobi­liers afin de maintenir l’écart à son niveau habituel.

Il est en outre probable que l’augmentation des taux obliga­taires se reflète dans les
rende­ments immobi­liers avec un certain retard. Le Tableau 1 nous indique que la variation
du rendement immobilier est la plus fortement corrélée à la variation du taux obliga­taire
retardée de 6 trimestres. Cela indiquerait qu’une augmen­tation du taux obliga­taire mettrait
environ 18 mois pour se refléter dans le rendement immobilier.

Tableau 1 : Corré­lation entre la variation du rendement immobilier et celle du taux d’intérêt
obliga­taire au trimestre courant et retardée de 1 à 12 trimestres.

Incer­ti­tudes et reprise écono­mique

L’analyse permet de conclure que les taux de rendement immobi­liers dépendent des
rende­ments sur les obliga­tions, mais réagissent avec un certain retard. Les fonda­mentaux
jouent néanmoins également un rôle important. La forte reprise écono­mique en 2021 et
2022, la bonne santé du marché de l’emploi et le retour au bureau de nombreux employés
devrait soutenir la demande pour les espaces de bureaux. De même, la crois­sance
démogra­phique pourrait augmenter la demande pour l’immobilier résidentiel. De plus, les
inves­tis­se­ments immobi­liers sont souvent consi­dérés comme attractifs en période
d’inflation élevée ou d’incertitudes. En effet, la perfor­mance de l’immo­bilier et les revenus
qu’il génère varient généra­lement moins que ceux d’autres classes d’actifs en période
d’incertitudes. Finalement, il est à noter que la hausse des taux d’intérêts nominaux
n’entraîne pas actuel­lement d’augmentation des taux réels. En effet, étant donné le niveau
élevé de l’inflation en France, les taux d’intérêts réels restent négatifs et favorisent donc
l’emprunt et l’investissement. Il est donc à prévoir que malgré l’augmentation des taux
d’intérêts nominaux en France, la demande et la propension à payer pour les actifs
immobi­liers reste forte.