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Les enjeux de durabilité au cœur de la valorisation immobilière  

22.06.2022

Les enjeux de durabilité immobilière 

Toujours plus alarmistes, les rapports du Giec se succèdent, corroborés par l’augmentation et l’intensité des catastrophes naturelles dans le monde. Les conclusions de la science climatique ne font plus débat. Le changement climatique est une réalité, devenu un sujet politique et économique. C’est aujourd’hui le temps de l’action, du refus du statu quo. A défaut, les opérateurs immobiliers pourraient avoir à constater des pertes importantes, en raison d’actifs devenus obsolètes, dans leur utilisation, leur bâti et leur attractivité sur le marché. 

En particulier, le changement climatique fait peser trois grands risques sur le secteur immobilier : physiques, réglementaires et de marché. Les risques physiques sont nombreux et ont pour cause d’altérer la structure des bâtiments. En 2021, le montant des pertes causées par les catastrophes naturelles dans le monde s’est établi à 250 milliards de dollars. On estime par ailleurs à 35%* la part des sociétés d’investissement immobilier cotées exposées à des risques d’inondation et de montée des océans (* Source: Four Twenty Seven) 

Les risques réglementaires, de leur côté, émergent liés à un renforcement des obligations et des normes environnementales au niveau français et européen notamment. Qu’il s’agisse du nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE) interdisant à terme la location de logements classés F et G, du décret tertiaire imposant des seuils pour la consommation d’énergie dans les bâtiments tertiaires ou encore des règlements européens taxonomie et SFDR venant encadrer la finance durable et renforcer les exigences en matière de reporting de durabilité. Ignorer ces nouvelles réglementations, c’est s’exposer à des taxes et pénalités, à des surcoûts liés à la mise en œuvre tardive des dépenses d’investissement en capital. 

Ne pas intégrer les enjeux de durabilité dans le secteur immobilier fait courir aussi des risques de marché. Ceux-ci se manifestent in fine par la perte d’attractivité des biens non durables pour les investisseurs, par une remise en question de la compétitivité et rentabilité même de ces biens jusqu’à devenir inadaptés à leur marché et illiquides pour cause d’irréversibilité. Ce qui contribue à la décote brune ou « brown discounting ». En l’absence de stratégie active, l’obsolescence d’un bien immobilier risque de s’accélérer et de se traduire concrètement par la baisse des loyers, la hausse de la vacance locative, par l’augmentation des coûts de maintenance et autres charges non récupérables, par la hausse des capex ou par une baisse de sa liquidité dans son marché.  

La valeur verte 

A contrario, intégrer les critères de durabilité et les objectifs climatiques dans son portefeuille immobilier permet de capter ce que l’on nomme désormais la valeur verte ou « green value » et d’éviter le brown discounting.  

Près de 80% des bâtiments qui seront utilisés en 2050 sont déjà construits. Décarboner le secteur immobilier aujourd’hui signifie donc améliorer la performance de nos futurs lieux de vie. « Une bonne gestion permet ainsi de transformer les risques liés à l’obsolescence d’un bâtiment en opportunités. Pour cela, il faut optimiser la qualité intrinsèque des bâtiments, la performance de leur gestion et de leur exploitation, leur utilisation. Les investisseurs continuent à cibler les immeubles qui sont certifiés et cette recherche de performance énergétique des bâtiments devient complètement corrélée à la recherche de performance financière sur ses actifs. Adopter une gestion proactive optimise la résilience et la durabilité de l’immeuble, c’est ce qui amène à la valeur verte », indique Zahra Tanji, sustainability expert chez Wüest Partner. 

« Mais attention, il ne s’agit pas seulement de mettre en place des certifications sur ces bâtiments ou d’obtenir des labels pour considérer avoir mis en place une stratégie d’investissement durable sur son portefeuille d’actifs immobiliers », avertit Ruben Bouhnik, key account manager chez Wüest Partner. « Ce qu’il faut, c’est plus que cela, c’est une vision, une stratégie globale, qui épouse les objectifs climatiques, intègre les risques et les coûts, évalue les impacts financiers réels, mais aussi prend en compte les aspects sociaux et de gouvernance (ESG) », ajoute Victor Plumel, head of valuation and advisory. Les locataires sont-ils en capacité de supporter les charges travaux refacturées supplémentaires liées à la recherche de performance énergétique d’un immeuble ? Comment leur démontrer l’intérêt commun dans cette approche ? Quelles sont les conséquences du télétravail ? Comment faire du bureau un lieu adapté aux attentes de ses occupants ? C’est l’appropriation de cette stratégie et la compréhension de tous les enjeux qui poussent à agir de façon efficace. 

Reste que créer de la valeur verte a un coût.  Cependant, « avec des surcoûts anticipés, nous observons à la fois une résilience de l’actif face à ce brown discounting mais également une surperformance liée à la valeur verte », souligne Victor Plumel.  D’autre part, « il faut aussi considérer que les coûts d’exploitation et de construction baisseront à l’avenir, grâce notamment à l’optimisation des techniques de construction, des moyens de production, ou encore la baisse des coûts de la mise en place des systèmes énergétiques durables. Un exemple parlant est celui des systèmes photovoltaïques ayant affiché une chute de leur coût d’environ 90% entre 2015 et 2020 selon statistics lazard, 2020 », détaille Victor Plumel. Et leur rentabilité s’est sensiblement améliorée également, des suites des pénuries d’énergies liées à la guerre en Ukraine. 

Ainsi « afin d’optimiser l’intégration économique de la durabilité au cœur de l’immobilier, la recherche scientifique est fondamentale », pointe ainsi Zahra Tanji. 

Pour aller plus loin, retrouvez le webinar de Wüest Partner “Les enjeux de la durabilité dans le secteur immobilier : risques et opportunités”. 

* Source: Four Twenty Seven