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Les datacenters, une niche pour les investisseurs immobiliers

15.11.2021

La pandémie de COVID-19 a accéléré de nombreuses tendances et causé de graves problèmes pour certains types d’usage de bâtiments. Notamment, l’essor du commerce électronique, du télétravail et de l’école à domicile a fait progresser la transformation numérique et augmenté la demande de capacité des datacenters. Mais qu’est-ce qu’un datacenter, de quoi est-il composé et est-il considéré comme un bien immobilier ou plutôt comme une infrastructure?

Du point de vue de l’immobilier, un datacenter ou centre de données (DC) est un bien d’exploitation hautement spécialisé, doté de nombreuses technologies nécessaires au fonctionnement des serveurs. Cela inclut une alimentation électrique redondante et performante, qui est nécessaire à la fois pour les serveurs eux-mêmes, mais aussi pour refroidir la chaleur qu’ils dégagent. La redondance vise à éliminer les temps d’arrêt. Si l’utilisateur est un centre dit de colocation avec de multiples utilisateurs et non une grande entreprise disposant du savoir-faire et des capacités appropriées, il a besoin d’un opérateur compétent pour gérer l’infrastructure DC.

Même avant la pandémie, une forte croissance des capacités des DC était prévue malgré la miniaturisation. Les volumes de données connaissent une croissance exponentielle depuis des années et continueront à le faire à l’avenir. Parmi les facteurs d’influence qui continueront d’augmenter la demande future de DC, citons les solutions cloud, la 5G et les applications associées telles que la conduite autonome. La propagation de la 5G, en particulier, nécessite la répartition de nombreux petits DC (également appelés centres EDGE) dans tout le pays afin de garantir une faible latence. La demande et la possibilité de louer un DC moderne seront donc données à long terme.

Immobilier d’exploitation sophistiqué 

Cependant, jusqu’à présent, les datacenter n’ont (encore) suscité qu’un intérêt marginal de la part des investisseurs institutionnels, du moins dans la région DACH (Allemagne, Suisse, Autriche). L’une des raisons probables en est la structure. La technologie requise est difficilement gérable pour les investisseurs immobiliers. De plus, l’équipement technique fait grimper les coûts d’un datacenter moderne à plus de 10 000 EUR/m2 de surface DC, et atteint même souvent facilement 20 000 EUR/m2. L’enveloppe du bâtiment ne représente que 20 % ou moins de ce montant. En outre, la technique de climatisation, en particulier, est soumise à des changements et à une usure plus rapides et doit donc être remplacée plus fréquemment. Les investisseurs extérieurs sont donc largement tributaires du savoir-faire de l’exploitant. 

Une autre caractéristique unique des datacenter est que leurs contrats de location sont conclus sur la base du kilowatt et non du m2. S’il faut un peu de temps pour s’y habituer pour les professionnels de l’immobilier, il est néanmoins possible de le convertir en m2.

Voici comment se présente le marché de l’investissement 

Les grandes entreprises technologiques, telles que Google, Facebook et Microsoft, font généralement construire leurs propres centres hyperscale par d’autres, puis les achètent et les exploitent elles-mêmes. Ce qui est plus intéressant cependant, c’est le marché des centres dits de colocation, qui consistent en plusieurs milliers de m2 d’espace DC et dans lesquels plusieurs locataires, dont certains sont très petits, louent un espace partiel. Cet espace de location va des suites (plusieurs centaines de m2) et des caches (parties de suites) aux racks individuels.

Il existe un certain nombre d’opérateurs indépendants des transporteurs, mais la plupart d’entre eux sont également propriétaires du DC. Les leaders mondiaux sont, par exemple, Equinix, Digital Realty et NTT (avec sa filiale allemande e-shelter) ainsi qu’Interxtion et Telehouse. Equinix et Digital Realty sont également des fiducies de placement immobilier (FPI, ou REIT, selon l’acronyme anglais) mondiales qui mobilisent les fonds des investisseurs depuis de nombreuses années. Une autre FPI mondiale est Keppel de Singapour qui a récemment pénétré le marché allemand avec un DC de l’opérateur allemand Maincubes.

Le marché allemand n’en est qu’à ses débuts 

Jusqu’à présent, il n’y a eu aucune transaction de DC finis et modernes sur le marché allemand. Les acteurs susmentionnés développent eux-mêmes leurs DC, qui valent rapidement plusieurs centaines de millions d’euros, et les apportent dans leurs propres FPI ou structures de groupe. Les produits de fonds allemands avec DC n’existent pas (encore). Une première approche il y a quelques années n’a pas été couronnée de succès. Les petits prestataires, comme Penta Infra, ont tendance à collecter des capitaux privés et à investir dans des DC plus petits et décentralisés.

Quelle en est la raison ? D’une part, les centres de colocation classiques valent rapidement quelques centaines de millions d’euros et présentent donc un risque de regroupement relativement important dans les structures de fonds habituelles. D’autre part, la compréhension de ce type d’actifs par les investisseurs est encore très limitée. Enfin, et surtout, le marché est encore très opaque.

Mais les choses bougent en termes de transparence. Divers fournisseurs de conférences ont commencé à se concentrer sur le sujet et l’intérêt est croissant. La vague attendue d’investissements dans les petits centres EDGE réduit le montant de transaction et donc le risque de regroupement. En outre, les fonds institutionnels qui étaient auparavant investis dans des obligations, des centres commerciaux et des hôtels cherchent des alternatives – et en trouveront certainement dans les datacenter. Une chose est sûre, le marché va se développer.