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L’open data immobilière, une chance pour plus de transparence sur le marché

05.08.2020

Data, Intelligence, Digital

L’ère de l’open data est en train de modifier les comportements des acheteurs comme celui des vendeurs et celui des professionnels de l’immobilier. Mais dans quel sens ? Pourquoi intégrer cette technologie dans le processus immobilier  ?

Une ouverture des données immobilières

À l’heure de la récolte de données personnelles et notamment immobilières, le gouvernement français a décidé de faire les choses en grand en ouvrant les données des transactions immobilières. Désormais, le particulier comme le professionnel peut télécharger jusqu’à 5 fichiers qui contiennent toutes les transactions réalisées depuis 2014 (1 fichier/année). Il propose en plus une application en ligne qui vous aide à cibler les types de biens, les zones géographiques ainsi que les types de transactions.

Sous le format CSV, vous pouvez dès lors accéder à l’information de votre choix de la façon la plus simple possible. Dans ce genre de fichier CSV, vous retrouvez ainsi :

  • Le type de vente immobilière : traditionnelle, VEFA, échange, etc.
  • L’adresse du bien ;
  • Le type du bien ;
  • Sa superficie ;
  • Le nombre de pièces
  • Et le prix de vente bien entendu.

De plus, le site du gouvernement propose des ressources communautaires avec des cartes d’exploration des prix pratiqués en temps réel.

Vers un marché immobilier plus transparent

Depuis quelques temps déjà, la base de données des transactions immobilières de l’administration fiscale est accessible depuis le site des Impôts. Et même si cela est resté relativement confidentiel, beaucoup de particuliers n’en avaient pas encore connaissance. Surtout lorsqu’on sait qu’une donnée brute n’est pas aisément utilisable pour le quidam !

Avec l’open data immobilière, de nombreux acteurs travaillent justement à faciliter l’accès à ces données et à les rendre plus compréhensibles du grand public. Un particulier qui souhaite acheter ou vendre son bien peut désormais avoir accès à un très grand nombre de données et sera ainsi mieux averti de l’évolution du marché immobilier.

En répondant aux nouveaux besoins et attentes des clients, à l’évolution du marché immobilier qui se digitalise, l’open data immobilière va dans le sens d’une transparence des marchés.

Une aubaine pour les professionnels immobiliers

Non seulement les particuliers peuvent récupérer des fichiers de types Excel ou CSV et faire tourner des requêtes pour connaître le prix moyen par localité, mais les professionnels de l’immobilier y voient aussi une aubaine pour leur activité.

En effet, avec un accès facilité aux données immobilières, certains professionnels et certaines agences vont pouvoir exploiter facilement les chiffres reçus et se lancer sur le marché, parfois même en choisissant une niche en particulier. Ceux que l’on nomme comme issus de la proptech peuvent désormais travailler leurs données, optimiser leur algorithme afin de mieux conseiller leur clientèle.

On retrouve notamment :

  • Les chasseurs d’appartements : grâce à l’open data immobilière, le travail de ces acteurs immobiliers sera facilité au niveau de la recherche et de la sélection des logements.
  • Les chasseurs d’investisseurs immobiliers : de plus en plus de startups conseillent des clients étrangers ou encore des expatriés qui recherchent une location, un appartement comme résidence principale ou secondaire ou même tout un immeuble. Ici, la question du prix de vente est cruciale dans le processus de négociation et avec l’open data immobilière, la donne va être changée.
  • Les experts qui estiment un bien immobilier : grâce à l’ouverture des données, ils peuvent désormais affiner l’évaluation des logements et autres locaux.
  • Les agences low-cost: il existe également des agences immobilières low-cost qui s’avèrent friandes de développement et d’algorithmes. Grâce à l’open data, elles peuvent désormais faciliter leur entrée de mandats au bon prix.

Alors que si cette liste est loin exhaustive, on comprend d’ores et déjà que l’open data est une formidable opportunité pour tous les professionnels de l’immobilier à l’intégrer dans leur process afin de fournir des services innovants et efficients aux clients.

Un changement dans la pratique des professionnels

Avec l’open data immobilière, le travail des professionnels et les agents immobiliers en particulier va changer. Aujourd’hui, les clients sont de plus en plus avertis et aguerris en matière d’achat et de vente immobilière. Toutefois, ces particuliers ne sont pas des professionnels du secteur immobilier. Ils ne seront pas toujours quoi faire de toutes ces data et auront besoin de conseils avisés pour les exploiter et les interpréter.

Mais les données récoltées vont être de plus en plus fiables et par conséquent, les conseils professionnels de plus en plus concis et même personnalisés. Avec l’ouverture de ces données, le métier d’agent immobilier va être de fournir des conseils pour bien acheter ou bien vendre.

Le professionnel en immobilier va devoir très rapidement travailler avec ces nouveaux outils et ces nouvelles technologies, puis les maitriser afin de partager une partie de leur travail avec leur clientèle pour mieux l’accompagner et l’orienter. Ce travail ne sera plus nécessairement en présentiel, mais pourra s’effectuer en ligne, à distance. Le rôle des agents immobiliers, qui conservent un grand nombre d’informations comme des photos, des prises de vues, des prestations sera toujours aussi important, car ils proposeront une expérience locale forte.

Ainsi, le professionnel va devoir apprendre non seulement à gérer et à interpréter les données avec de nouveaux outils, mais aussi apprendre à faire preuve de pédagogie pour mieux conseiller son client qui connaîtra déjà ces données sans pour autant y voir des limites.

La transmission des données au grand public favorise la transparence du marché, mais aussi sa fluidité, même si cela peut aller à l’encontre de la culture française. Cette transparence peut aller contre les habitudes de certaines agences immobilières qui surestimaient systématiquement les biens afin de récupérer de mandats de vente. Ils trompaient alors les propriétaires et ne respectaient pas leur devoir de conseils. Aujourd’hui, avec l’open data immobilière, ces pratiques seront mises à mal. En effet, tout ce qui doit favoriser l’information des clients ainsi que la qualité des services doit être encouragé par les professionnels de l’immobilier.

Pour les agences et les startups immobilières qui travaillent déjà pour la transparence, ce ne sera pas un véritable changement de méthode de travail. C’est davantage pour les agences classiques que ce pas vers davantage de clarté dans le processus immobilier va être conséquent. Ce que vous devez retenir en tant que professionnel, c’est que les données et l’open data immobilière fait désormais partie du parcours client.

Une ouverture aux entreprises non françaises

Si de nombreuses entreprises et startups sont capables de fournir des données immobilières et, par conséquent, de nouveaux services à des clients français, cela signifie également que des entreprises et startups étrangères peuvent récolter ces données grâce à l’open data immobilière. Elles peuvent alors les utiliser pour leur compte pour proposer des services différents en France ou simplement dans leur propre pays.

Sur le terrain, ces professionnels et ces sites spécialisés dans la vente immobilière de logements français aux étrangers vont pouvoir fournir des données plus fiables, et plus justes à leur clientèle, ce qui en fait un véritable atout pour les acheteurs. La France devient ainsi plus concurrentielle sur le plan européen et international. Toutefois, on peut légitimement s’interroger sur le fait que les entreprises françaises seront en concurrence directe avec les startups étrangères. Tandis que des sites spécialisés comme les leaders SeLoger et MeilleursAgents se démènent pour proposer des estimations de prix justes, ils se retrouvent directement en compétition avec des startups américaines notamment — citons le cas de la startup Zillow — et de son algorithme ultra performant. (À noter que celui-ci est parvenu à faire descendre la moyenne de ses erreurs d’estimation sous la barre des 4 % d’erreur.)

Ainsi, auparavant, il était nécessaire de travailler avec les entreprises et acteurs en place, aujourd’hui cette matière première qu’est la donnée immobilière est en total accès libre.

Existe-t-il une limite à l’open data immobilière ?

Même si l’objectif de l’ouverture des données immobilières vise à rendre plus transparent le marché immobilier, il n’en demeure pas moins que le traitement des données personnelles et immobilières surtout est difficile.

En effet, la situation d’un logement dans un immeuble, à savoir le nombre d’étages, n’est pas toujours pris en considération, ni même toutes ses caractéristiques. Concrètement un appartement avec balcon au 5e étage vaut plus cher qu’un autre appartement en rez-de-chaussée et donnant sur la chaussée. De même, l’état des biens n’est pas toujours au rendez-vous : il n’est pas rare de devoir refaire le réseau électrique ou celui du gaz, et cela joue sur les écarts de prix.

Autre fait qui peut paraître surprenant, il existe de vrais écarts de prix qui ne sont pas explicables. Par exemple, un appartement de 90 m² dans le cœur de Paris est vendu à 120 000 € dans un secteur où le prix moyen avoisine plutôt les 12 000 €/m², et non les 1200 €/m² comme cela laisse entendre. Il est important, en plus de ces données immobilières, qu’un expert ou un agent immobilier interprète au mieux ces chiffres. C’est ici que l’on cible la limite des data brutes reçues.

Une transparence du marché immobilier et après ?

Avec l’open data immobilière, le marché immobilier se veut aujourd’hui plus transparent que jamais. C’est une très bonne chose, mais on est en droit de se poser la question des outils et des services qui vont en découler. Quelle va être la réaction des géants de l’immobilier ? Des professionnels qui sont chaque jour sur le terrain ? Avec l’open data, on comprend très bien le besoin de transparence, mais on voit également qu’il y a des limites à ces données. C’est là que les agents immobiliers vont pouvoir mettre en avant leur valeur ajoutée.

Avec l’open data immobilière, les vendeurs et autres clients des agences immobilières vont pouvoir se concentrer sur la valeur ajoutée réelle de leur prestataire : une équipe compétente capable de négocier au meilleur prix Une force de frappe marketing plus ciblée Une capacité à gérer les problèmes éventuels juridiques ou financiers, etc.

L’ouverture des données immobilières actées (DVF) est une excellente décision pour tous les acteurs du secteur immobilier, particuliers comme professionnels, à partir du moment où l’on a envie d’avancer avec son temps et de s’adapter à la constante évolution des besoins et des attentes des clients.