Réglementation bancaire sur l’évaluation des biens immobiliers

Le crédit immobilier est une opération soumise à de nombreuses contraintes et réglementations. Depuis le mois de juillet 2016, une ordonnance transpose la directive européenne sur le crédit immobilier, c’est-à-dire que la banque doit remettre à l’emprunteur une fiche d’information standardisée et évaluer la solvabilité de ce dernier. Cette nouvelle réglementation bancaire sur l’évaluation des biens immobiliers prend le nom de Directive européenne sur le crédit immobilier (ou « Mortgage Credit Directive » – MCD).

L’Europe et le crédit immobilier

Avec la nouvelle réglementation bancaire sur l’évaluation des biens immobiliers, l’Europe a pour objectif de rationaliser le marché du crédit immobilier dans tous les états de l’Union européenne.

L’ambition de cette nouvelle entité est de concevoir un marché intérieur du crédit hypothécaire plus sûr, plus efficace, mieux contrôlé en sécurisant la viabilité des prêts accordés par les organismes bancaires. Cela permet aussi, pour les emprunteurs, d’être mieux informés. Concrètement, la MCD encadre 3 acteurs principaux du marché immobilier que sont les prêteurs, les emprunteurs et les intermédiaires.

Comment est née la nouvelle réglementation bancaire MCD ?

Origine de la MCD

La nouvelle réglementation bancaire MCD est née directement de la crise américaine des subprimes de 2008. À l’époque, rappelons-le, la fragilité des emprunts immobiliers consentis par les banques durant des années a contribué au développement d’une bulle immobilière. Au moment de son explosion, Wall Street a basculé et a entrainé le monde entier dans une vaste période de récession. L’Europe a voulu réagir.

C’est pourquoi elle a décidé de créer une réglementation qui impose aux prêteurs comme aux emprunteurs des pays de l’Union européenne une totale fiabilité des crédits. Ceci a pour objectif, évidemment, d’éviter la formation d’une nouvelle bulle de ce type.

Un encadrement sérieux

La nouvelle réglementation bancaire sur l’évaluation immobilière a été adoptée en février 2014. Les pays membres de l’Union européenne ont eu jusqu’en mars 2016 pour la transposer dans leur droit national respectif.

L’ Autorité Bancaire Européenne (ABE) les a aidés grâce à un document précis qui stipulait l’encadrement de cette mesure grâce à des objectifs précis :

• Lutter contre les comportements irresponsables des emprunteurs et des prêteurs
• Appliquer une nouvelle méthode pour évaluer la solvabilité des emprunteurs
• Mettre en place des actions pour faire face aux défaillances dans les remboursements de prêts immobiliers
• Mieux encadrer les activités des IOBSP (intermédiaires en opération de banque et service de paiement) avec une obligation de validation d’une formation professionnelle

La relation en détail des banques avec le crédit immobilier

L’instauration de la MCD comme nouvelle réglementation bancaire bouleverse l’approche de l’octroi du crédit immobilier. Ceci a pour but de favoriser une relation de confiance entre l’emprunteur et la banque, mais aussi de diminuer les risques des deux côtés au moment de l’achat immobilier.

Les banques et l’évaluation immobilière

Jusqu’à maintenant, les pratiques d’évaluation immobilière étaient hétérogènes. Concrètement, les banques faisaient un peu ce qu’elles voulaient en la matière bien qu’elles devaient conseiller leur clientèle. Désormais, un encadrement plus sérieux s’opère. Ainsi, pour mieux apprécier la valeur d’un bien immobilier et décide d’un éventuel déblocage d’un crédit immobilier, la banque a 2 choix devant elle :

• Faire évaluer en interne
• Demander le concours d’un agent immobilier local.

Avec la nouvelle réglementation MCD, les banques ont pour obligation de mesurer les risques de financement en définissant la valeur hypothécaire du logement concerné. Pour cela, elles doivent maintenant passer par l’intermédiaire d’experts indépendants qui sont chargés de s’assurer que le prix affiché est bel et bien le prix visé pour garantir l’emprunt.

Les experts en évaluation immobilière

Avec cette réglementation bancaire, les experts chargés de l’évaluation immobilière doivent être indépendants et assurément qualifiés. Or, cette activité, toujours peu réglementée, car non reconnue officiellement par le Conseil d’État, va donc se professionnaliser.

Chaque expert a alors l’obligation de :

• Suivre une formation annuelle
• S’appuyer sur des normes internationales
• Être affilié à une organisation professionnelle qui a signé la Charte de l’expertise en évaluation immobilière.

Professionnalisation du métier d’expert en évaluation immobilière

En professionnalisant le métier d’expert en évaluation immobilière, on contraint les banques à faire appel au service de l’expert en question. Cette initiative de la part de la Directive européenne du crédit immobilier est double :

• Diminuer au maximum les risques pour le prêteur
• Permettre à l’emprunteur d’obtenir des informations précises et plus transparentes à propos du prix du bien et de la valeur du prêt.

Avec cette nouvelle réglementation, la Commission européenne cherche à instaurer ce que l’on peut nommer un «** prêt responsable** » qui est essentiel dans la relation de confiance entre les différents acteurs d’un crédit immobilier.

Les prêts seront davantage raisonnés et les banques seront tenues de sensibiliser les emprunteurs et de les mettre en garde le cas échéant. Grâce à cette nouvelle réglementation, les conditions d’octroi d’un crédit immobilier sont censées être meilleures, autant pour le prêteur que pour le consommateur. Cependant, une question demeure : est-ce que cette nouvelle réglementation ne va-t-elle pas alourdir le processus d’octroi du crédit immobilier ?