Mit künst­licher Intel­ligenz zum optimalen Wert

Machine-Learning-Modelle sind in der Lage mithilfe künst­licher Intel­ligenz, den optimalen Preis für Raumebenen oder den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Das neue Modell zur flächen­de­ckenden Ermittlung der Miet- und Kaufpreise von Wüest Partner ermög­licht jetzt auch klein­räumige Preis­spektren auf Stadtteil- bzw. Stadt­quar­tiers­ebene in Deutschland.

Die Grundidee des Modells ist die quartals­weise Bestimmung der Preis­spektren auf Gemein­de­ebene seit 2018. Somit liefert das Modell valide Preis­spektren selbst in Regionen mit sehr wenigen bis gar keinen Inseraten. Darauf aufbauend werden im Sinne des Bench­mar­kings ebenso Preis­spektren für die Kreis‑, Bundesland- und Deutsch­land­ebene ermittelt.

Da sich in den letzten Jahren die Nachfrage nach klein­räu­migen Analysen sehr inten­si­viert hat, wurde das Modell zur Ermittlung der Preis­spektren durch die Ebenen „Stadt­teile“ und „Stadt­quar­tiere“ erweitert. Die Ebene „Stadt­teile“ ermög­licht für alle Städte über 100.000 Einwohner die Ausweisung klein­räu­miger Preis­spektren auf Ebene der offizi­ellen Stadt­teile. Da diese Ebene für klein­räumige Analysen in den größten Städten Deutsch­lands nicht ausreicht, wurden für diese Städte zusätzlich die Ebene der „Stadt­quar­tiere“, welche unterhalb der Stadt­teil­ebene angesiedelt ist, einge­führt. Somit ist es möglich, auch in den deutschen Metro­polen klein­räumige Preis­spektren anzubieten. Neben den üblichen Quadrat­me­ter­preisen bietet das Modell standar­di­sierte Preise für 1- Zimmer- bis 6‑Zimmer-Wohnungen an.

Fokus Berlin: Mieten und Preise steigen weiter

Berlin – Keine andere deutsche Stadt erhielt wohnungs­po­li­tisch in den letzten Monaten eine solche Aufmerk­samkeit wie Berlin. Schlag­wörter wie „Mieten­deckel“, „Luxus­sa­nie­rungen“ oder der „Ausverkauf Berlins“ beherr­schen neben den wohnungs­po­li­ti­schen Diskurs über neue und bezahlbare Wohnungen die öffent­liche Debatte. Allen Diskus­sionen zum Trotz kennen die Preise in Berlin nur eine Richtung: Aufwärts! So ist sind Angebots­mieten (Median) in Berlin im Zeitraum 2018/Q1 bis 2021/Q1 von 11,53 EUR/qm auf 15,09 EUR/qm um rund 31 Prozent angestiegen. Spitzen­reiter unter den Stadt­quar­tieren ist mit 20,67 EUR/qm Berlin-Mitte. Aber auch in den Stadt­quar­tieren Hansa­viertel (18,93 EUR/qm) und Tiergarten (18,71 EUR/qm) müssen überdurch­schnittlich hohe Mieten bezahlt werden. Demge­genüber ist das Wohnen in den Stadt­quar­tieren Marzahn (7,54 EUR/qm), Waidmannslust (7,72 EUR/qm) und Hasel­horst (8,34 EUR/qm) relativ günstig. Im Vergleichs­zeitraum am stärksten stiegen die Mieten im Märki­schen Viertel (45,2 %) und im Hansa­viertel (44,4 %) an.

Etwas weniger stark aber dennoch deutlich haben sich die Preise für Wohnei­gentum entwi­ckelt. Im Vergleichs­zeitraum stiegen die Preise von 4.045 EUR/qm auf 5.057 EUR/qm. Ein Plus von 25,0 Prozent. Auch in diesem Segment nimmt Berlin-Mitte unter den Stadt­quar­tieren mit 7.585 EUR/qm die Spitzen­po­sition ein. Dicht dahinter folgt Tiergarten mit 7.582 EUR/qm. Die Eigen­tums­woh­nungen in Hellersdorf (3.182 EUR/qm) und in Mahlsdorf (3.178 EUR/qm) muten demge­genüber als Schnäppchen an.

Ein noch deutli­cheres Plus erlebten die Büromieten. Hier zogen die Preise um fast 50 Prozent an und liegen im Median nun bei 20,00 EUR/qm. Auch in diesem Teilmarkt dominiert Berlin-Mitte mit einer Miete von 25 EUR/qm. Die Büromieten im zweiteu­ersten Stadt­quartier Charlot­tenburg sind mit 21,60 EUR/qm bereits um fast 15 Prozent günstiger als Berlin-Mitte und unter­streicht die heraus­ge­hobene Top-Stellung im Herzen Berlins. Während die Innen­stadt­lagen Top-Büromieten erzielen, finden sich im Osten Berlins mit Marzahn (7,55 EUR/qm), Falkenberg (7,56 EUR/qm) und Hellersdorf (7,76 EUR/qm) die niedrigsten Büromieten.

Stabile Mietent­wick­lungen fernab der Metro­polen

Mietwoh­nungen – Während in den Großstädten die Mieten stetig und mitunter sehr stark anstiegen, zeigten sich in den Klein­städten und in den Landge­meinden abseits der Metro­polen sehr rückhal­tende Mietstei­ge­rungen bzw. stabile Mietpreise. Von den 11.000 deutschen Gemeinden besitzen 9.200 Gemeinden weniger als 10.000 Einwoh­ne­rinnen. Von diesen 9.200 Gemeinden wiesen rund 7.000 Gemeinden (etwa 75 %) moderate jährliche Mietstei­gerung bis zu 10 Prozent aus, wobei die meisten dieser Gemeinden eine jährliche Steigerung von bis zu 7,5 Prozent verzeich­neten. Nahezu gleich­ge­blieben sind die Mieten in rund 200 Gemeinden (etwa 2 %). Dementspre­chend zeigt sich, dass in 77 Prozent der Klein­städte und Landge­meinden die Mieten nur leichte Mietstei­ge­rungen zu verzeichnen waren. Sinkende Mietpreise, wenn auch größten­teils auf sehr niedrigem Niveau, verzeich­neten rund 380 Gemeinden.

Hohe robuste Nachfrage nach Wohnei­gentum in Klein­städten und Gemeinden

Eigen­tums­woh­nungen – Bei dem Erwerb von Wohnei­gentum zeigte sich in den Klein­städten und in den Landge­meinden ein gänzlich anderer Trend. Hier stiegen die Quadrat­me­ter­preise in nahezu zwei Drittel aller 9.200 Gemeinden um mehr als 10 Prozent (etwa 6.500 Gemeinden) im Jahr. In der Spitze stiegen die Preise bei 1.000 Gemeinden im Zeitraum 2018/Q1 bis 2021/Q1 jährlich um über 30 Prozent. Sinkende Kaufpreise ergaben sich in rund 700 Gemeinden, wobei auch hier die Senkungen bei den meisten dieser Gemeinden sehr niedrig ausfielen. Die größten­teils dennoch gestie­genen Preise innerhalb dieses Teilmarkes lassen auf eine hohe und robuste Nachfrage schließen.

Büromieten (Median­miete 2021/Q1) – Highs and Lows im Spotlight!

Städte über 100.000 Einwoh­ne­rinnen:

• Berlin: 20,00 EUR/qm; sehr stark wachsend seit 2018/Q1 (+49,4%)
• München: 20,00 EUR/qm; sehr stark wachsend seit 2018/Q1 (+25,0 %)
• Frankfurt: 17,00 EUR/qm; stark wachsend seit 2018/Q1 (+13,3 %)
• …
• Remscheid: 6,28 EUR/qm; moderat wachsend seit 2018/Q1 (+4,7 %)
• Hagen: 6,07 EUR/qm; nahezu unver­ändert seit 2018/Q1 (+1,2 %)
• Chemnitz: 6,00 EUR/qm; moderat wachsend seit 2018/Q1 (+9,3 %)

Städte und Gemeinden von 10.000 bis 100.000 Einwoh­ne­rinnen:

• Grünwald (Lkr. München): 18,78 EUR/qm; moderat wachsend seit 2018/Q1 (+3,1 %)
• Sylt (Lkr. Nordfriesland): 16,40 EUR/qm; moderat bis stark wachsend seit 2018/Q1 (+10,0 %)
• Gräfeling (Lkr. München): 14,24 EUR/qm; nahezu unver­ändert seit 2018/Q1 (-0,7 %)
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• Bad Frankenhausen/Kyffhäuser, Stadt: 4,00 EUR/qm; moderat sinkend seit 2018/Q1 (-2,0 %)
• Flöha, Stadt: 3,86 EUR/qm; sehr stark sinkend seit 2018/Q1 (-26,9 %)
• Bestwig (Hochsauer­land­kreis); 3,73 EUR/qm; sehr stark sinkend seit 2018/Q1 (-30,4 %)

Städte und Gemeinden bis 10.000 Einwoh­ne­rinnen:

• Pullach im Isartal (Lkr. München): 19,38 EUR/qm; stark wachsend seit 2018/Q1 (+13,8 %)
• Neuried (Lkr. München): 15,28 EUR/qm; sehr stark wachsend seit 2018/Q1 (+21,8 %)
• Utersum (Lkr. Nordfriesland) 14,72 EUR/qm; moderat sinkend seit 2018/Q1 (-3,2 %)
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• Pilsting (Lkr. Dingolfing-Landau): 3,84 EUR/qm; sehr stark sinkend seit 2018/Q1 (-44,5 %)
• Rentweinsdorf (Lkr. Haßberge): 3,82 EUR/qm; sehr stark sinkend seit 2018/Q1 (-35,7 %)
• Wiesau (Lkr. Tirschen­reuth): 3,70 EUR/qm; stark sinkend seit 2018/Q1 (-18,6 %)