Il nuovo Potential Seeker in uso: analisi delle riserve di utilizzo di più di 150 immobili
Pubblicato: 25. Maggio 2022Ultimo aggiornamento: 29. Settembre 2025
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In Svizzera, l’aumento della scarsità della disponibilità dei lotti edificabili è un problema che gli investitori istituzionali e gli sviluppatori conoscono fin troppo bene. Che cosa c’è di più ovvio dello sfruttamento del potenziale del portafoglio? Wüest Partner è stata contattata a questo scopo da un cliente di lunga data, che ci ha incaricato di identificare il potenziale di guadagno e le riserve di valore parte del suo portafoglio immobiliare.
Questo incarico aveva come obiettivo principale l’analisi delle riserve di utilizzo nel quadro delle possibilità offerte dal diritto edilizio e l’identificazione del potenziale derivante dalla demolizione e dalla ricostruzione. A questo scopo, gli immobili scelti sono stati controllati singolarmente e, tramite un processo automatizzato, si è riusciti a ricavare le riserve di utilizzo.
Potential Seeker
Il modulo “Potential Seeker”, inserito come novità da Wüest Dimensions nel febbraio 2022, è stato utilizzato esattamente per questo scopo. Il compito principale di “Potential Seeker” è quello di determinare il potenziale degli immobili, permettendo un’analisi automatizzata ed efficiente dei lotti sviluppati e non, rilevando il potenziale nascosto di quelli sottoutilizzati.
A questo scopo, Potential Seeker unisce i dati e i modelli interni di Wüest Partner con fonti esterne accessibili al pubblico. Tra queste si trovano i regolamenti edilizi più recenti relativi ai cantoni e ai comuni con i relativi codici di costruzione e di zonizzazione, oltre ai dati legati alla misurazione catastale e a quelli topografici. Inoltre, nell’analisi confluiscono anche le informazioni sui corpi idrici, i pendii, le planimetrie degli edifici e le linee degli edifici. Il calcolo dei potenziali è automatico come, ad esempio, quello della differenza tra l’area effettivamente disponibile e l’area massima possibile secondo la legge di zonizzazione.
Risultati
Come parte di questo incarico, Wüest Partner ha sottoposto gli oltre 150 immobili del cliente a un’analisi sistematica utilizzando il Potential Seeker. Sono stati identificati gli immobili con le maggiori riserve di valore. Il progetto è stato completato con l’interpretazione dei risultati e con suggerimenti d’azione rivolti ai responsabili del progetto. A meritare particolare attenzione sono i risultati seguenti:
- Ogni immobile parte della riserva del portafoglio mostrava un valore netto realizzabile tramite un ampliamento o tramite la sua sostituzione con un nuovo edificio.
- La riserva media di valore netto degli immobili interessati era di circa il 20% e per il 2% degli immobili era addirittura superiore al 100%
- Realizzando i 10 progetti con le maggiori riserve di valore, il portafoglio potrebbe generare un’ulteriore variazione del rendimento pari a circa il 3% del valore.