Ammortamento, fondi di rinnovamento e conseguenze per il costo degli affitti

Come influenzano il costo degli affitti, l’ammortamento e i contributi al fondo di rinnovamento? Un cliente ha incaricato Wüest Partner di rispondere a questa domanda. 

Il titolo completo di questo incarico era: “Ammortamento e contributi al fondo di rinnovamento sullo sfondo dell’invecchiamento economico delle proprietà esistenti”. Non a caso, si tratta di una questione rilevante per i proprietari di immobili interessati dai costi di affitto (come cooperative, comuni e cantoni).  

Gli ammortamenti e i contributi al fondo di rinnovamento fanno parte delle spese annuali e vanno a influenzare il costo dell’affitto. Tuttavia, quale dovrebbe essere il valore dell’ammortamento annuo? E quanto andrebbe versato ogni anno nel fondo di rinnovamento? Siccome spesso questo settore è caratterizzato dalla presenza di linee guida approssimative, i proprietari godono di  un certo margine di manovra, dando adito a conflitti.  

Una  pratica contabile prudente che consideri ammortamenti elevati e spese destinate al fondo di rinnovamento – richiede affitti più alti.  Ignorando questa prassi potrebbero mancare i fondi necessari in caso di ristrutturazione. 

Per i proprietari di immobili, a volte risulta difficile stimare la somma da versare ogni anno nel fondo di rinnovamento per assicurarsi fondi sufficienti per realizzare le necessarie misure di rinnovamento. Grazie a decenni di lavoro nella consulenza e nella valutazione, Wüest Partner non solo ha alle spalle una vasta esperienza, ma ha raccolto numerosi dati sui quali creare la base necessaria per trovare ottime risposte alle domande sopra elencate.  Poiché in questo campo non esistono soluzioni standard, il nostro compito è stato  quello di mostrare i vari approcci possibili e in quale modo avrebbero influenzato il costo degli affitti. L’obiettivo è stato quindi quello di elaborare, insieme al cliente, le basi necessarie decidendo in modo corretto per lui e il suo caso specifico. 

Abbiamo calcolato schematicamente l’ammortamento e i contributi al fondo di rinnovamento, così come le risultanti rendite di costo, tutte per tre tipi di immobili: per un nuovo edificio, per un immobile ristrutturato e per un vecchio edificio. Il grafico qui sotto mostra due diverse varianti di ammortamento per un nuovo edificio e in quale misura entrambe vanno a influenzare il costo dell’affitto.Se necessario, questi calcoli possono essere eseguiti anche per una proprietà specifica o per un intero portafoglio.