Immo-Monitoring janvier 2025: les principaux insights en un clin d’oeil
06 février 2025
Sujets
Le 31 janvier, nous avons publié la nouvelle édition de l’Immo-Monitoring 2025. Vous y trouverez les dernières tendances économiques ainsi que des analyses détaillées des différents segments des marchés immobiliers et de la construction. Dans cet article, nous résumons les principaux points clés.
Un environnement plus dynamique pour le marché de l’investissement
Les investissements immobiliers ont gagné en attractivité ces derniers mois, car d’autres formes de placement, comme les obligations d’État, ont perdu de leur attrait en raison de la baisse des rendements. En décembre 2024, le rendement des obligations d’État à dix ans n’était plus que de 0,3%, notamment en raison de la politique monétaire de la Banque nationale suisse (BNS). En effet, la BNS a abaissé ses taux directeurs en quatre étapes en 2024, passant de 1,75% à 0,5%.
Compte tenu du taux d’inflation prévu pour 2025 (0,3%) et des nouvelles baisses de taux attendues de la part de la Banque centrale européenne (BCE) et potentiellement de la Réserve fédérale américaine (Fed), la pression à la hausse sur le franc suisse s’intensifie. Dans ce contexte, un retour à un taux directeur de 0% d’ici fin 2025 apparaît comme une perspective réaliste.
Cette évolution profite également à l’activité de construction, car le financement des projets devient plus avantageux.
Logements en propriété: hausse de la demande et des prix
La baisse des taux d’intérêt hypothécaires a ravivé l’intérêt de nombreux ménages pour l’accession à la propriété. Parallèlement, la croissance démographique et la saturation du marché locatif ont également renforcé la demande. Le nombre d’abonnements de recherche pour des villas a ainsi bondi de 17%, et celui pour des PPE de 19% sur un an au 4e trimestre 2024. Toutefois, cette forte demande se heurte à une offre stagnante, le récent essor de l’activité de construction ne s’étant pas encore traduit par une augmentation significative des logements disponibles. Cette tension explique la nouvelle hausse marquée des prix en 2024, de +4,2% pour les PPE et +3,4% pour les maisons individuelles.
Sous la loupe: la hausse des prix des logements en propriété est-elle en phase avec l’évolution économique?
Face à l’accélération récente des prix des logements en propriété, nous avons cherché à déterminer si cette évolution reflète les fondamentaux économiques en Suisse ou s’il existe un risque de surévaluation. À travers une analyse de régression, nous avons évalué l’impact de six variables économiques clés (population, PIB réel, chômage, inflation, taux d’intérêt hypothécaire et logements vacants) sur les prix des logements. Nous avons ensuite comparé l’évolution effective des prix des logements en propriété avec celle prédite par le modèle (valeur fondamentale). Les résultats indiquent que la dynamique des prix des logements en propriété suisses est largement en accord avec l’évolution économique du pays, ce qui suggère que le risque de surévaluation ou de bulle immobilière est actuellement faible.
Logements locatifs: la pénurie persiste malgré l’élan de la construction
L’activité de construction de logements locatifs a fortement progressé en 2024, avec une hausse de 24% des autorisations de construire par rapport à 2023, et un dynamisme particulièrement marqué dans le canton de Genève. Cependant, l’offre de logements disponibles à la location reste restreinte. En effet, les logements achevés et mis sur le marché en 2024 proviennent principalement de permis délivrés en 2022 et 2023, deux années marquées par une faible activité de construction. La pénurie persiste donc, entraînant une hausse significative des loyers de l’offre (+4,7%). En 2025, les loyers de l’offre devraient continuer à augmenter, mais à un rythme plus modéré. Nous anticipons une progression moyenne de 1,9% à l’échelle nationale.
La situation est différente pour les loyers des baux en cours. La baisse attendue du taux de référence hypothécaire en mars 2025 permettra à de nombreux locataires de demander une réduction de loyer. Nous prévoyons ainsi un recul moyen de 0,9% des loyers des baux existants sur l’année.
Marché des bureaux: un retour à l’équilibre attendu en 2025
La forte croissance de l’emploi en 2024 a généré une demande accrue pour les surfaces de bureau. Parallèlement, peu de nouvelles surfaces sont arrivées sur le marché, en raison d’une activité de construction neuve particulièrement faible ces dernières années. Il s’en est suivi un recul de l’offre, et une légère augmentation des loyers de l’offre à l’échelle nationale, mais avec d’importantes disparités régionales.
Pour cette année, les impulsions du côté de la demande de bureaux seront moins marquées, car les créations d’emploi devraient être bien moins nombreuses. Toutefois, la faiblesse de la construction empêche une surabondance de l’offre, permettant ainsi de maintenir l’équilibre du marché. Nous anticipons donc une évolution quasi stable des loyers de l’offre de bureaux: +0,1% en 2025.
La mutation du commerce de détail: développements, défis et perspectives
Le commerce de détail stationnaire évolue dans un environnement contrasté: d’un côté, la baisse des taux d’intérêt et de l’inflation, ainsi que la hausse des salaires, devraient soutenir la consommation. De l’autre, la concurrence des canaux numériques ne cesse de s’intensifier. Le segment non alimentaire en est particulièrement affecté, avec une part de marché du e-commerce atteignant 17%, un niveau encore supérieur à celui enregistré pendant la pandémie. Cette tendance se confirme même durant les fêtes de fin d’année, une période qui était pourtant traditionnellement dominée par le commerce physique. Face à ces défis, la qualité de l’emplacement et les stratégies de différenciation restent des leviers clés.
Pour 2025, les perspectives demeurent prudentes : nous anticipons une baisse de 1,5% des loyers de l’offre pour les surfaces de vente, avec toutefois d’importantes différences régionales.
Immo-Monitoring
Retrouvez toutes les études complètes, les analyses détaillées et les données actuelles des marchés immobiliers sur notre plateforme en ligne Immo-Monitoring.