Immo-Monitoring janvier 2025: les principaux insights en un clin d’oeil

Le 31 janvier, nous avons publié la nouvelle édition de l’Immo-Monitoring 2025. Vous y trouverez les dernières tendances écono­miques ainsi que des analyses détaillées des diffé­rents segments des marchés immobi­liers et de la construction. Dans cet article, nous résumons les principaux points clés.

Un environ­nement plus dynamique pour le marché de l’investissement

Les inves­tis­se­ments immobi­liers ont gagné en attrac­tivité ces derniers mois, car d’autres formes de placement, comme les obliga­tions d’État, ont perdu de leur attrait en raison de la baisse des rende­ments. En décembre 2024, le rendement des obliga­tions d’État à dix ans n’était plus que de 0,3%, notamment en raison de la politique monétaire de la Banque nationale suisse (BNS). En effet, la BNS a abaissé ses taux direc­teurs en quatre étapes en 2024, passant de 1,75% à 0,5%.

Compte tenu du taux d’inflation prévu pour 2025 (0,3%) et des nouvelles baisses de taux attendues de la part de la Banque centrale européenne (BCE) et poten­tiel­lement de la Réserve fédérale améri­caine (Fed), la pression à la hausse sur le franc suisse s’intensifie. Dans ce contexte, un retour à un taux directeur de 0% d’ici fin 2025 apparaît comme une perspective réaliste.

Cette évolution profite également à l’activité de construction, car le finan­cement des projets devient plus avantageux.

Logements en propriété: hausse de la demande et des prix

La baisse des taux d’intérêt hypothé­caires a ravivé l’intérêt de nombreux ménages pour l’accession à la propriété. Paral­lè­lement, la crois­sance démogra­phique et la saturation du marché locatif ont également renforcé la demande. Le nombre d’abonnements de recherche pour des villas a ainsi bondi de 17%, et celui pour des PPE de 19% sur un an au 4^e trimestre 2024. Toutefois, cette forte demande se heurte à une offre stagnante, le récent essor de l’activité de construction ne s’étant pas encore traduit par une augmen­tation signi­fi­cative des logements dispo­nibles. Cette tension explique la nouvelle hausse marquée des prix en 2024, de +4,2% pour les PPE et +3,4% pour les maisons indivi­duelles.

Sous la loupe: la hausse des prix des logements en propriété est-elle en phase avec l’évo­lution écono­mique?

Face à l’accélération récente des prix des logements en propriété, nous avons cherché à déter­miner si cette évolution reflète les fonda­mentaux écono­miques en Suisse ou s’il existe un risque de suréva­luation. À travers une analyse de régression, nous avons évalué l’impact de six variables écono­miques clés (population, PIB réel, chômage, inflation, taux d’intérêt hypothé­caire et logements vacants) sur les prix des logements. Nous avons ensuite comparé l’évolution effective des prix des logements en propriété avec celle prédite par le modèle (valeur fonda­mentale). Les résultats indiquent que la dynamique des prix des logements en propriété suisses est largement en accord avec l’évo­lution écono­mique du pays, ce qui suggère que le risque de suréva­luation ou de bulle immobi­lière est actuel­lement faible.

Logements locatifs: la pénurie persiste malgré l’élan de la construction

L’activité de construction de logements locatifs a fortement progressé en 2024, avec une hausse de 24% des autori­sa­tions de construire par rapport à 2023, et un dynamisme parti­cu­liè­rement marqué dans le canton de Genève. Cependant, l’offre de logements dispo­nibles à la location reste restreinte. En effet, les logements achevés et mis sur le marché en 2024 proviennent princi­pa­lement de permis délivrés en 2022 et 2023, deux années marquées par une faible activité de construction. La pénurie persiste donc, entraînant une hausse signi­fi­cative des loyers de l’offre (+4,7%). En 2025, les loyers de l’offre devraient continuer à augmenter, mais à un rythme plus modéré. Nous anticipons une progression moyenne de 1,9% à l’échelle nationale.

La situation est diffé­rente pour les loyers des baux en cours. La baisse attendue du taux de référence hypothé­caire en mars 2025 permettra à de nombreux locataires de demander une réduction de loyer. Nous prévoyons ainsi un recul moyen de 0,9% des loyers des baux existants sur l’année.

Marché des bureaux: un retour à l’équilibre attendu en 2025

La forte crois­sance de l’emploi en 2024 a généré une demande accrue pour les surfaces de bureau. Paral­lè­lement, peu de nouvelles surfaces sont arrivées sur le marché, en raison d’une activité de construction neuve parti­cu­liè­rement faible ces dernières années. Il s’en est suivi un recul de l’offre, et une légère augmen­tation des loyers de l’offre à l’échelle nationale, mais avec d’importantes dispa­rités régio­nales.

Pour cette année, les impul­sions du côté de la demande de bureaux seront moins marquées, car les créations d’emploi devraient être bien moins nombreuses. Toutefois, la faiblesse de la construction empêche une surabon­dance de l’offre, permettant ainsi de maintenir l’équilibre du marché. Nous anticipons donc une évolution quasi stable des loyers de l’offre de bureaux: +0,1% en 2025.

La mutation du commerce de détail: dévelop­pe­ments, défis et perspectives

Le commerce de détail station­naire évolue dans un environ­nement contrasté: d’un côté, la baisse des taux d’intérêt et de l’inflation, ainsi que la hausse des salaires, devraient soutenir la consom­mation. De l’autre, la concur­rence des canaux numériques ne cesse de s’intensifier. Le segment non alimen­taire en est parti­cu­liè­rement affecté, avec une part de marché du e‑commerce attei­gnant 17%, un niveau encore supérieur à celui enregistré pendant la pandémie. Cette tendance se confirme même durant les fêtes de fin d’année, une période qui était pourtant tradi­tion­nel­lement dominée par le commerce physique. Face à ces défis, la qualité de l’emplacement et les stratégies de diffé­ren­ciation restent des leviers clés. 

Pour 2025, les perspectives demeurent prudentes : nous anticipons une baisse de 1,5% des loyers de l’offre pour les surfaces de vente, avec toutefois d’importantes diffé­rences régio­nales.

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