Investissements directs : de nouvelles opportunités dans les métropoles européennes

Les signes de la fin des phases de correction dans de nombreuses grandes villes européennes suggèrent que le moment pourrait être opportun pour investir dans des immeubles de bureaux. Mais quelles métropoles européennes se démarquent actuellement comme les destinations les plus attractives pour l’investissement dans l’immobilier tertiaire? Nous avons analysé 18 grandes villes européennes afin d’identifier les emplacements offrant les meilleures perspectives. Sur la base de 13 différents critères, nous avons établi un ranking détaillé.

Parmi ces critères figurent notamment les rendements des marchés, l’évolution des loyers, les taux de vacance, des indicateurs économiques tels que le chômage et l’inflation, ainsi que la performance des placements immobiliers indirects et le sentiment de marché actuel. Deux critères importants sont tout d’abord examinés en détail: la prime immobilière et le sentiment de marché.

Prime immobilière dans les métropoles européennes

La prime immobilière est l’écart entre le rendement «prime» sur l’immobilier de bureau et les rendements des obligations d’État à 10 ans dans le pays concerné. La prime immobilière a été calculée en termes nominaux et en termes réels (c’est-à-dire après correction de l’inflation). L’approche nominale reflète les flux monétaires effectifs et est donc pertinente pour les investisseurs qui planifient leurs revenus et leurs engagements en valeurs monétaires. L’approche réelle est importante pour comprendre la prime immobilière obtenue après la prise en compte de la perte de pouvoir d’achat des rendements des obligations d’État. Nous avons finalement pris la moyenne de la prime immobilière nominale et réelle afin de tenir compte des deux appproches. Nous avons ensuite comparé la prime immobilière actuelle à sa moyenne des dix dernières années.

Les primes immobilières actuelles dans des villes comme Amsterdam, Vienne, Berlin, Munich, Dublin et Stockholm dépassent la moyenne des dix dernières années, en raison des fortes hausses des rendements nets initiaux. Cela montre que, dans ces villes, les écarts entre les rendements des investissements immobiliers et ceux des placements sûrs comme les obligations d’État sont particulièrement marqués. Cette augmentation des primes immobilières suggère que le marché a peut-être surréagi, offrant ainsi aux investisseurs une opportunité de tirer parti de la stabilisation en cours et de potentielles plus-values futures.

Sentiment de marché

Nous avons également développé un indicateur de sentiment de marché en nous appuyant sur l’analyse de textes publiés par divers acteurs majeurs du secteur, tels que CBRE, C&W, JLL, PMA et Savills. Ces publications, axées sur les perspectives des marchés dans les 18 villes étudiées, ont été examinées à l’aide de techniques classiques d’analyse du sentiment basées sur des approches lexicales, ainsi que de méthodes avancées de machine learning, notamment des réseaux neuronaux profonds pour le traitement du langage naturel. Les résultats obtenus avec ces différentes approches ont ensuite été combinés pour fournir une vision globale et cohérente du sentiment de marché.

Bien que les valeurs présentées dans la figure 2 ne puissent pas être interprétées de manière strictement quantitative, elles permettent d’identifier clairement les marchés caractérisés par un sentiment plutôt positif ou, au contraire, négatif. Cette analyse approfondie révèle que le sentiment actuel est relativement optimiste à Zurich, Genève, Dublin, Amsterdam et Barcelone. En revanche, des marchés comme Vienne, Milan, Berlin et Helsinki affichent un sentiment plus réservé.

Ranking des métropoles européennes

Nous avons analysé un total de 13 facteurs liés aux rendements de marché et à l’évolution des loyers, à la dynamique de l’offre, au contexte économique, aux primes et aux performances immobilières ainsi qu’au sentiment du marché. Pour chacun de ces facteurs, nous avons comparé les villes entre elles et leur avons attribué une valeur située entre 0 et 1 selon le concept du classement quantile. Pour la plupart des indicateurs, mais pas tous, plus la valeur est élevée, meilleur est le résultat de la ville pour le facteur considéré. Ensuite, nous avons additionné tous les facteurs pour chacune des villes. La ville dont le total est le plus élevé est en tête du classement.

Amsterdam – 1^er rang

Amsterdam domine notre classement des emplacements européens les plus attractifs pour investir dans les bureaux. La ville brille par une prime immobilière actuelle nettement supérieure à la moyenne des dernières années, ce qui promet des primes de rendement particulièrement attractives par rapport aux obligations d’État. Le sentiment général positif du marché, confirmé par l’indice de sentiment, reflète la confiance des investisseurs dans le marché immobilier d’Amsterdam. Cette attractivité est en outre soulignée par les bonnes performances des placements immobiliers indirects aux Pays-Bas. Un faible taux de chômage y signale la robustesse de l’économie locale, qui alimente la demande de surfaces de bureaux. De plus, Amsterdam enregistre des hausses des loyers supérieures à la moyenne aux meilleurs emplacements, signe d’augmentations possibles des revenus pour les investisseurs.

Munich – 2^e rang

La prime immobilière actuelle est supérieure à la moyenne des dernières années en raison des fortes corrections des rendements initiaux après le revirement des taux d’intérêt, ce qui permet d’espérer des rendements intéressants. La bonne performance des placements immobiliers indirects cette année pourrait indiquer que le creux de la vague de la tendance générale à la baisse sur le marché immobilier allemand a été atteint. Munich bénéficie également d’un faible taux de chômage et de hausses de loyers supérieures à la moyenne. La ville connaît aussi un taux de vacants bas, quoique celui-ci a légèrement augmenté récemment. Cependant, l’indice de sentiment ne montre que peu de confiance, indiquant que la reprise a encore besoin de temps.

Manchester – 3^e rang

Les meilleurs objets du segment des bureaux affichent des rendements nets initiaux élevés, offrant aux investisseurs des opportunités de rendement intéressantes. La prime immobilière actuelle se situe dans la moyenne des dernières années. En outre, Manchester a récemment enregistré un recul des taux de bureaux vacants, ce qui indique une demande accrue. L’indice de sentiment montre un niveau de confiance moyen et la confiance des acteurs du marché est stable.

Note méthodologique

Nous évaluons le potentiel d’investissement dans les villes européennes sur la base des critères suivants:

Tendances de marché et évolutions des loyers:
– Rendements «prime»: les rendements «prime» actuels nous renseignent sur le rendement prévisible des placements immobiliers de premier plan au 2^e semestre 2024.
– Variation des rendements «prime» T2 2022-T2 2024: l’évolution des rendements pendant cette période indique les implications du marché après les hausses des taux d’intérêt.
– Variation des rendements «prime» au 1^er semestre 2024: cette variation à court terme aide à cerner l’évolution actuelle du marché et à identifier d’éventuels revirements.
– Loyers «prime» en euros: le montant des loyers «prime» donne un aperçu de la capacité à générer des revenus des immeubles les mieux situés.
– Variation des loyers «prime»: cet indicateur montre la dynamique du marché locatif et les opportunités de croissance pour les investisseurs.

Taux de vacants et dynamique de l’offre:
– Taux de vacants 2024 T2: le taux de vacants actuel indique la quantité de surfaces disponibles sur le marché et permet d’évaluer l’équilibre entre l’offre et la demande.
– Variation du taux de vacants 2023 T2–2024 T2 en points de pourcentage: la variation du taux de vacants sur un an montre les tendances de la demande de surfaces et peut signaler des pénuries ou des suroffres.

Contexte économique:
– Taux de chômage dans la ville: un taux de chômage faible indique une solide économie locale, ce qui peut influencer positivement la demande dans l’immobilier.

Performances des placements et primes immobilières:
– Performances des placements immobiliers indirects dans le pays concerné: l’évolution des actions et fonds immobiliers reflètent la confiance des investisseurs dans le marché et peut servir d’indicateur de la situation générale du marché.
– Prime immobilière moyenne et actuelle: la prime immobilière, c’est-à-dire l’écart par rapport au taux d’intérêt sans risque, montre l’attractivité des placements immobiliers par rapport à d’autres classes d’actifs. Une prime élevée peut indiquer des opportunités de rendement plus intéressantes.

Sentiment de marché:
– Indice de sentiment basé sur les appréciations du marché: cet indice résume le sentiment et les attentes des acteurs du marché, analysés à l’aide de procédés classiques et de méthodes modernes de machine learning. Un sentiment positif peut indiquer une propension croissante à investir et un certain optimisme à propos du marché.