Inves­tis­se­ments directs : de nouvelles oppor­tu­nités dans les métro­poles européennes

Les signes de la fin des phases de correction dans de nombreuses grandes villes européennes suggèrent que le moment pourrait être opportun pour investir dans des immeubles de bureaux. Mais quelles métro­poles européennes se démarquent actuel­lement comme les desti­na­tions les plus attrac­tives pour l’investissement dans l’immobilier tertiaire? Nous avons analysé 18 grandes villes européennes afin d’identifier les empla­ce­ments offrant les meilleures perspec­tives. Sur la base de 13 diffé­rents critères, nous avons établi un ranking détaillé.

Parmi ces critères figurent notamment les rende­ments des marchés, l’évolution des loyers, les taux de vacance, des indica­teurs écono­miques tels que le chômage et l’inflation, ainsi que la perfor­mance des place­ments immobi­liers indirects et le sentiment de marché actuel. Deux critères impor­tants sont tout d’abord examinés en détail: la prime immobi­lière et le sentiment de marché.

Prime immobi­lière dans les métro­poles européennes

La prime immobi­lière est l’écart entre le rendement «prime» sur l’immobilier de bureau et les rende­ments des obliga­tions d’État à 10 ans dans le pays concerné. La prime immobi­lière a été calculée en termes nominaux et en termes réels (c’est-à-dire après correction de l’inflation). L’approche nominale reflète les flux monétaires effectifs et est donc perti­nente pour les inves­tis­seurs qui plani­fient leurs revenus et leurs engage­ments en valeurs monétaires. L’approche réelle est impor­tante pour comprendre la prime immobi­lière obtenue après la prise en compte de la perte de pouvoir d’achat des rende­ments des obliga­tions d’État. Nous avons finalement pris la moyenne de la prime immobi­lière nominale et réelle afin de tenir compte des deux appproches. Nous avons ensuite comparé la prime immobi­lière actuelle à sa moyenne des dix dernières années.

Les primes immobi­lières actuelles dans des villes comme Amsterdam, Vienne, Berlin, Munich, Dublin et Stockholm dépassent la moyenne des dix dernières années, en raison des fortes hausses des rende­ments nets initiaux. Cela montre que, dans ces villes, les écarts entre les rende­ments des inves­tis­se­ments immobi­liers et ceux des place­ments sûrs comme les obliga­tions d’État sont parti­cu­liè­rement marqués. Cette augmen­tation des primes immobi­lières suggère que le marché a peut-être surréagi, offrant ainsi aux inves­tis­seurs une oppor­tunité de tirer parti de la stabi­li­sation en cours et de poten­tielles plus-values futures.

Sentiment de marché

Nous avons également développé un indicateur de sentiment de marché en nous appuyant sur l’analyse de textes publiés par divers acteurs majeurs du secteur, tels que CBRE, C&W, JLL, PMA et Savills. Ces publi­ca­tions, axées sur les perspec­tives des marchés dans les 18 villes étudiées, ont été examinées à l’aide de techniques classiques d’analyse du sentiment basées sur des approches lexicales, ainsi que de méthodes avancées de machine learning, notamment des réseaux neuronaux profonds pour le traitement du langage naturel. Les résultats obtenus avec ces diffé­rentes approches ont ensuite été combinés pour fournir une vision globale et cohérente du sentiment de marché.

Bien que les valeurs présentées dans la figure 2 ne puissent pas être inter­prétées de manière stric­tement quanti­tative, elles permettent d’identifier clairement les marchés carac­té­risés par un sentiment plutôt positif ou, au contraire, négatif. Cette analyse appro­fondie révèle que le sentiment actuel est relati­vement optimiste à Zurich, Genève, Dublin, Amsterdam et Barcelone. En revanche, des marchés comme Vienne, Milan, Berlin et Helsinki affichent un sentiment plus réservé.

Ranking des métro­poles européennes

Nous avons analysé un total de 13 facteurs liés aux rende­ments de marché et à l’évolution des loyers, à la dynamique de l’offre, au contexte écono­mique, aux primes et aux perfor­mances immobi­lières ainsi qu’au sentiment du marché. Pour chacun de ces facteurs, nous avons comparé les villes entre elles et leur avons attribué une valeur située entre 0 et 1 selon le concept du classement quantile. Pour la plupart des indica­teurs, mais pas tous, plus la valeur est élevée, meilleur est le résultat de la ville pour le facteur considéré. Ensuite, nous avons additionné tous les facteurs pour chacune des villes. La ville dont le total est le plus élevé est en tête du classement.

Amsterdam – 1^er rang

Amsterdam domine notre classement des empla­ce­ments européens les plus attractifs pour investir dans les bureaux. La ville brille par une prime immobi­lière actuelle nettement supérieure à la moyenne des dernières années, ce qui promet des primes de rendement parti­cu­liè­rement attrac­tives par rapport aux obliga­tions d’État. Le sentiment général positif du marché, confirmé par l’indice de sentiment, reflète la confiance des inves­tis­seurs dans le marché immobilier d’Amsterdam. Cette attrac­tivité est en outre soulignée par les bonnes perfor­mances des place­ments immobi­liers indirects aux Pays-Bas. Un faible taux de chômage y signale la robus­tesse de l’économie locale, qui alimente la demande de surfaces de bureaux. De plus, Amsterdam enregistre des hausses des loyers supérieures à la moyenne aux meilleurs empla­ce­ments, signe d’augmentations possibles des revenus pour les inves­tis­seurs.

Munich – 2^e rang

La prime immobi­lière actuelle est supérieure à la moyenne des dernières années en raison des fortes correc­tions des rende­ments initiaux après le revirement des taux d’intérêt, ce qui permet d’espérer des rende­ments intéres­sants. La bonne perfor­mance des place­ments immobi­liers indirects cette année pourrait indiquer que le creux de la vague de la tendance générale à la baisse sur le marché immobilier allemand a été atteint. Munich bénéficie également d’un faible taux de chômage et de hausses de loyers supérieures à la moyenne. La ville connaît aussi un taux de vacants bas, quoique celui-ci a légèrement augmenté récemment. Cependant, l’indice de sentiment ne montre que peu de confiance, indiquant que la reprise a encore besoin de temps.

Manchester – 3^e rang

Les meilleurs objets du segment des bureaux affichent des rende­ments nets initiaux élevés, offrant aux inves­tis­seurs des oppor­tu­nités de rendement intéres­santes. La prime immobi­lière actuelle se situe dans la moyenne des dernières années. En outre, Manchester a récemment enregistré un recul des taux de bureaux vacants, ce qui indique une demande accrue. L’indice de sentiment montre un niveau de confiance moyen et la confiance des acteurs du marché est stable.

Note métho­do­lo­gique

Nous évaluons le potentiel d’investissement dans les villes européennes sur la base des critères suivants:

Tendances de marché et évolu­tions des loyers:
- Rende­ments «prime»: les rende­ments «prime» actuels nous renseignent sur le rendement prévi­sible des place­ments immobi­liers de premier plan au 2^e semestre 2024.
- Variation des rende­ments «prime» T2 2022-T2 2024: l’évolution des rende­ments pendant cette période indique les impli­ca­tions du marché après les hausses des taux d’intérêt.
- Variation des rende­ments «prime» au 1^er semestre 2024: cette variation à court terme aide à cerner l’évolution actuelle du marché et à identifier d’éventuels revire­ments.
- Loyers «prime» en euros: le montant des loyers «prime» donne un aperçu de la capacité à générer des revenus des immeubles les mieux situés.
- Variation des loyers «prime»: cet indicateur montre la dynamique du marché locatif et les oppor­tu­nités de crois­sance pour les inves­tis­seurs.

Taux de vacants et dynamique de l’offre:
- Taux de vacants 2024 T2: le taux de vacants actuel indique la quantité de surfaces dispo­nibles sur le marché et permet d’évaluer l’équilibre entre l’offre et la demande.
- Variation du taux de vacants 2023 T2–2024 T2 en points de pourcentage: la variation du taux de vacants sur un an montre les tendances de la demande de surfaces et peut signaler des pénuries ou des suroffres.

Contexte écono­mique:
- Taux de chômage dans la ville: un taux de chômage faible indique une solide économie locale, ce qui peut influencer positi­vement la demande dans l’immobilier.

Perfor­mances des place­ments et primes immobi­lières:
- Perfor­mances des place­ments immobi­liers indirects dans le pays concerné: l’évolution des actions et fonds immobi­liers reflètent la confiance des inves­tis­seurs dans le marché et peut servir d’indicateur de la situation générale du marché.
- Prime immobi­lière moyenne et actuelle: la prime immobi­lière, c’est-à-dire l’écart par rapport au taux d’intérêt sans risque, montre l’attractivité des place­ments immobi­liers par rapport à d’autres classes d’actifs. Une prime élevée peut indiquer des oppor­tu­nités de rendement plus intéres­santes.

Sentiment de marché:
- Indice de sentiment basé sur les appré­cia­tions du marché: cet indice résume le sentiment et les attentes des acteurs du marché, analysés à l’aide de procédés classiques et de méthodes modernes de machine learning. Un sentiment positif peut indiquer une propension crois­sante à investir et un certain optimisme à propos du marché.