Exposé d’introduction à la « Table ronde » du Conseil fédéral: les conséquences d’une pénurie de logements

Les logements vacants se font de plus en plus rares: la Suisse se dirige vers une pénurie de logements. C’est dans ce contexte que le conseiller fédéral Guy Parmelin a convoqué une table ronde sur ce thème le 12 mai 2023. Jörg Schläpfer, responsable de la macroéconomie chez Wüest Partner, a été invité à faire un bref exposé sur les conséquences de la pénurie de logements.

La table ronde a eu lieu le vendredi 12 mai 2023 au Bernerhof à Berne. De nombreux représentants des cantons, des villes et des communes ainsi que des secteurs de la construction et de l’immobilier y ont été invités.

Les objectifs de la table ronde étaient les suivants :

• Compréhension commune du contexte et du rôle des divers acteurs.
• Aperçu des causes, des contraintes, des obstacles et des problèmes existants.
• Identification des marges de manœuvre et des solutions possibles.
• Détermination de la stratégie à suivre.

Cet article présente un résumé de l’exposé de Jörg Schläpfer, intitulé « Quelles sont les conséquences d’une pénurie de logements? »

Taux de logements vacants et loyers

On construit actuellement relativement peu, tandis que la demande de logement est très élevée.

Taux de logements vacants
(logements vacants en pourcentage du parc)

Loyers de l'offre
(corrigé de l'inflation, indice 2005 = 100)

Le graphique montre le lien entre le taux de logements vacants et les loyers de l’offre: si le taux de logements vacants augmente, les loyers baissent et inversement.

Les prix réagissent cependant avec un certain retard. Comme l’indique le graphique, les logements vacants diminuent depuis 2020, tandis que les loyers de l’offre n'ont commencé à augmenter en termes nominaux que fin 2022. En 2023, les loyers de l’offre augmenteront également en termes réels.

Taux de logements vacants par type de commune

Les taux de logements vacabts diminuent de façon quasi-généralisée entre 2020 et 2022, mais à des degrés divers selon le type de commune.

Taux de logements vacants
(logements vacants en pourcentage du parc)

C'est dans les grands centres que le taux de logements vacants est le plus bas: dans les cinq plus grandes villes de Suisse, moins d'un logement sur 200 est vacant. Mais c'est dans les communes touristiques que le taux de vacance a le plus fortement diminué, à moins de 1%. Il se situe désormais à un niveau aussi bas que dans les agglomérations des grands centres.

De manière générale, on peut s'attendre à ce que le taux de logements vacants continue à baisser. Une comparaison avec l'année 2005 montre toutefois que la pénurie de logements actuelle n'est pas exceptionnelle.

Les conséquences de la pénurie de logements

Le logement est un besoin fondamental. Les loyers élevés et les faibles taux de vacance ont donc un fort impact sur notre société.

Conséquences pour la recherche d'un logement

La liquidité du marché a sensiblement diminué depuis 2021 et la tendance est toujours à la baisse.

Une conséquence importante de la pénurie de logements est la division du marché en insiders et outsiders. Nous entendons par insiders les personnes disposant déjà d’un logement; les outsiders sont en revanche les personnes qui n'ont actuellement pas encore de logement.

Les outsiders sont particulièrement touchés par la pénurie de logements. Il peut s'agir par exemple de personnes qui souhaitent déménager dans un centre économique pour trouver un emploi et qui ne trouvent pas de logement.

Mais les "insiders" ont aussi un problème: ils ne trouvent pas non plus de nouveau logement. Ils restent donc dans le logement qu'ils ont déjà, même s'il ne correspond plus à leurs besoins.
Les personnes âgées, par exemple, restent souvent dans des appartements beaucoup trop grands. Pour deux raisons :

1. il est difficile de trouver un nouveau logement.
2. si elles trouvent un logement plus petit, il se peut qu'il soit plus cher que le grand logement qu'elles occupent actuellement.

Tout cela contribue à l’illiquidité du marché du logement.

Conséquences sociales

Un ménage suisse consacre en moyenne 15% de son revenu au logement, c'est-à-dire au loyer et aux charges, respectivement aux hypothèques et aux petites réparations.

Pour les ménages à bas revenus, la charge des frais de logement est nettement supérieure à 15%, et surtout, elle a fortement augmenté au cours des 15 dernières années. Les personnes appartenant au quintile des revenus les plus bas dépensent désormais nettement plus d'un tiers de leur revenu pour le logement. Les ménages à revenu unique, notamment les familles monoparentales, sont particulièrement touchés par ce phénomène.

Répartition de la charge des frais de logement en fonction du revenu du ménage

La charge des frais de logement va continuer à augmenter dans un avenir proche. Et cela ne concernera bientôt plus seulement les ménages qui souhaitent déménager: en juin 2023, le taux d'intérêt de référence augmentera et l'inflation accumulée pourra également être répercutée sur les loyers. Cela signifie que les loyers des baux en cours vont également augmenter dans un avenir proche.

Conséquences pour l'économie et les ressources

Dans le secteur du tourisme, les salaires sont généralement plutôt bas et les taux de logements vacants ont diminué fortement dans les communes touristiques. Cela pourrait devenir un problème pour les entreprises situées dans les communes touristiques, notamment si leurs employés ne trouvent plus de logement à un prix abordable pour eux.

Sur le Plateau, la pénurie de logements ne constitue pas vraiment un problème pour l'économie: la desserte en transports publics est si bonne que les employés font tout simplement la navette s'ils ne trouvent pas de logement à proximité de leur lieu de travail. 

Mais cela comporte aussi de nombreux inconvénients: augmentation du trafic, charge accrue sur les infrastructures de transport, pollution, utilisation peu efficace de l'espace.

Conclusion

La pénurie de logements n'est pas un sujet nouveau pour la Suisse. Mais la dynamique actuelle est telle que ce sujet doit faire l'objet d'une attention particulière.

• La pénurie de logements a de nombreuses conséquences d'ordre écologique, économique et social.
• Il est prévisible que la charge des frais de logement continue d'augmenter avec les prix. Les ménages à bas revenus habitant en ville seront particulièrement touchés.
• Les villes ont besoin de logements supplémentaires. Cet objectif est fixé sans équivoque par l'aménagement du territoire (nécessité de densification).
• De manière générale, on peut dire qu'il existe actuellement un grand intérêt social à ce que davantage de logements soient construits.
• Pour y parvenir, la volonté de compromis et le pragmatisme de toutes les parties seraient les bienvenus. Et ce, chez tous les acteurs: population, État, économie et associations.

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