ReUse im Holzbau – lohnt sich Kreislaufwirtschaft für Investor:innen?
Veröffentlicht am: 23. Februar 2026 Letzte Aktualisierung: 23. Februar 2026
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Die Bau- und Immobilienbranche befindet sich in einem tiefgreifenden strukturellen Wandel. Ambitionierte Klimaziele, zunehmende Ressourcenknappheit und verschärfte regulatorische Vorgaben verändern die Rahmenbedingungen für Investitionsentscheide. Die Kreislaufwirtschaft rückt dabei als zentraler Lösungsansatz in den Fokus. Für Investorinnen und Investoren stellt sich jedoch die entscheidende Frage: Ist ReUse im Holzbau bereits heute wirtschaftlich attraktiv?
Eine aktuelle Studie von Wüest Partner im Auftrag des Bundesamts für Umwelt (BAFU) liefert hierzu fundierte Antworten. Sie zeigt auf, unter welchen Voraussetzungen kreislaufgerechtes Bauen mit Holz nicht nur ökologisch, sondern auch ökonomische Vorteile generieren kann.
Kreislaufwirtschaft: vom linearen Modell zur langfristigen Ressourcennutzung
Die heutige Baupraxis folgt überwiegend einem linearen Muster: bauen, nutzen, abbrechen, entsorgen. Gleichzeitig trägt die Bauwirtschaft wesentlich zu den CO₂-Emissionen und zum Abfallaufkommen bei. Vor diesem Hintergrund gewinnt das zirkuläre Bauen deutlich an Relevanz. Ziel der Kreislaufwirtschaft ist es, Materialien möglichst lange im Nutzungskreislauf zu halten. Neben der Weiter- und Umnutzung bestehender Gebäude rückt dabei insbesondere die Wiederverwendung von Bauteilen (ReUse) in den Fokus. Holz bietet hierfür besonders günstige Voraussetzungen: Als biobasierter Baustoff ist es rückbaubar, bindet CO₂ und lässt sich bei entsprechender Planung mehrfach stofflich einsetzen.
Investorenperspektive: Steigende Relevanz erwartet
Trotz wachsender Aufmerksamkeit spielt Zirkularität für Investor:innen bislang eher eine untergeordnete Rolle. Eine Umfrage von Wüest Partner unter über 300 institutionellen Immobilieninvestor:innen zeigt, dass Standort, Rendite und Mikrolage weiterhin die zentralen Entscheidungsfaktoren bei Akquisitionen sind. Nachhaltigkeitsaspekte gewinnen zwar an Bedeutung, fokussieren sich aktuell jedoch primär auf Energieeffizienz und Betriebsemissionen. Graue Emissionen und Kreislauffähigkeit werden derzeit noch selten als wertrelevant eingestuft – mittelfristig wird jedoch ein deutlicher Bedeutungszuwachs erwartet.
Bewertungspraxis auf dem Prüfstand
Renditeliegenschaften werden in der Schweiz in der Regel mittels DCF-Methode bewertet. Dabei wird häufig von einer theoretisch unendlichen Fortführung der heutigen Nutzung ausgegangen. Rückbau- und Deponiekosten am Lebensende bleiben unberücksichtigt, ebenso potenzielle Erträge aus der Wiederverwendung von Bauteilen. Die Modellrechnungen der Studie zeigen: Diese Praxis bildet ein unrealistisch optimistisches Szenario ab. Wird das Lebenszyklusende explizit berücksichtigt, liegen die resultierenden Werte rund 4 % tiefer als bei der ewigen Fortführung.
Wirtschaftlicher Mehrwert von kreislaufgerechten Holzbauten
Hier zeigt sich ein Vorteil kreislaufgerechter Holzbauten: Durch reduzierte Deponiekosten, Erträgen aus ReUse und eine bessere Rückbaufähigkeit sind sie linearen Bauweisen überlegen – insbesondere bei kürzeren Restlebensdauern von 25 bis 50 Jahren und wenn es gelingt, die Potenziale der Standardisierung und Vorfertigung umfassend zu nutzen. Die Sensitivitätsanalysen der Studie zeigen relevante Hebel, um einen wirtschaftlichen Mehrwert zu erzielen:
- Reduzierte Erstellungs- sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten durch Systemtrennung sowie Standardisierung und Digitalisierung in Planung und Ausführung
- Aus Perspektive der Investoren besseres Risikoprofil der Liegenschaft und damit tieferer Diskontierungssatz
- Steigende Deponie- und Entsorgungskosten
In kombinierten Optimierungsszenarien wird das Potenzial kreislaufgerechter Gebäude sichtbar. Besonders bei Entwicklungsprojekten kann sich dies in deutlich höheren Landwerten niederschlagen.
Erfolgsfaktoren für die Skalierung
Damit sich ReUse im Holzbau breiter durchsetzt, identifiziert die Studie zentrale Erfolgsfaktoren in drei Bereichen:
- Planung: frühe Zieldefinition, Rückbaubarkeit, digitale Bauwerksdokumentation und Materialpässe
- Regulierung: ambitionierte Grenzwerte für graue Emissionen, Rückbaukonzepte, positive Anreize
- Markt: veränderte Investor:innen- und Mieter:innenpräferenzen, zunehmende Ressourcenknappheit, neue Finanzierungsmodelle
Praxisbeispiele zeigen, dass die technische Umsetzung bereits heute möglich ist – nun gilt es, diese Ansätze in die Breite zu tragen.
Ausblick
Sobald sich am Immobilienmarkt eine klare Präferenz für zirkuläre Gebäude etabliert, wird sich dies auch in der Bewertung widerspiegeln, etwa durch tiefere Risikozuschläge und entsprechend höhere Marktwerte. Investorinnen und Investoren können bereits heute tragfähige Entscheidungsgrundlagen schaffen, indem sie Bewertungen einsetzen, die das Lebenszyklusende explizit berücksichtigen. Auf diese Weise lassen sich ökonomische und ökologische Aspekte konsistent und fundiert miteinander verknüpfen.
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