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Rückgang des Wohnungsleerstands: Regionale Entwicklungen, Ursachen und Ausblick

13. September 2022

Der Wohnungsleerstand geht in der Schweiz zurück.

Der Wohnungsleerstand hat sich im Jahr 2022 markant reduziert. Gemäss dem Bundesamt für Statistik ist der Leerstand im Vergleich zum Vorjahr um knapp 13.8 Prozent gesunken und beträgt mit 62’500 Wohneinheiten gegenwärtig 1.31 Prozent des Schweizer Wohnungsbestandes.

Rückgang in allen Grossregionen

Die Leerstandabnahme war in allen Grossregionen zu beobachten. Besonders stark fiel er in der Grossregion Zentralschweiz aus mit einem Minus von knapp 30 Prozent. Die Regionen Genfersee, Ostschweiz und Zürich zeigten ebenfalls deutliche Rückgänge zwischen 15 und 20 Prozent. Etwas schwächer fiel der Leerstandabbau in der Region Espace Mittelland mit –6.4 Prozent aus.

Veränderung  Wohnungsleerstand
Gefragte Neubauobjekte

Besonders auffällig ist der Rückgang des Wohnungsleerstandes im Neubau. Innert Jahresfrist ist die Zahl der leer stehenden Neubauwohnungen um über 2200 Einheiten oder 31.2 Prozent geschrumpft.

Stärkerer Rückgang bei den Mietwohnungen

Beschleunigt hat sich der Leerstandabbau im Segment der Mietwohnungen mit einem Minus von 13.5 Prozent gegenüber Vorjahr (2021: –8.4 Prozent). Gegenwärtig entfällt über 80 Prozent des Leerstandes auf Mietwohnungen. Im Segment der Eigentumswohnungen hat sich der Leerstandsrückgang in gleichem Tempo wie im Vorjahr von rund -15 Prozent fortgesetzt. Fast halbiert hat sich hingegen der Abbau der Einfamilienhausleerstände mit rund -10 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Alle Wohnungsgrössen sind begehrt

Besonders stark absorbiert werden gegenwärtig grössere Wohnungen mit 4 und mehr Zimmern. Der Leerstandabbau im Segment der Grosswohnungen mit 5 und mehr Zimmern setzt sich fort, ist aber nicht mehr wie in der Vorjahren beschleunigt. Bemerkenswert ist hingegen die Absorption von 1-Zimmer-Wohnungen. Der Leerstand ist in dieser kleinsten Wohngrössenkategorie um 13.8 Prozent gesunken, nachdem er im letzten Jahr noch gestiegen war.

Unterschiedliche Entwicklungen in den Grossstädten

Die tiefsten absoluten Leerstände im Verhältnis zum Bestand werden weiterhin in den Grosszentren registriert. Im Mittel ist dort der Leerstand auch in diesem Jahr weiter gesunken. Allerdings entwickeln sich die Wohnungsmärkte in unterschiedliche Richtungen. Deutlich sinkende Leerstände auf sehr tiefem Leerstandniveau waren in Zürich, Genf und Lausanne zu registrieren. In Bern und Basel sind die Wohnungsleerstände hingegen angestiegen.

Hohe Nachfrage in den Tourismusregionen und Agglomerationsgemeinden

Bemerkenswert sind die anhaltend rückläufigen Leerstände in den Tourismusgemeinden. Hier sind die Leerstände im Vorjahresvergleich um über 25 Prozent gesunken. Daneben fallen die überdurchschnittlich starken Leerstandrückgänge in den Agglomerationen der Mittel- und Grossstädte auf.

Immerhin rund ein Drittel aller Gemeinden zeigten steigende Leerstände. Grössere Gemeinden mit stärkeren Leerstandanstiegen waren: Martigny, Chiasso, Delémont, Saint-Maurice und Marly. Besonders stark abgenommen hat der Leerstand hingegen in Sion. Dort sank der registrierte Wohnungsleerstand innert Jahresfrist von 534 auf 154 Einheiten (–71.2 Prozent).

Höhere Nachfrage und tiefere Neubauproduktion als Ursachen

Schwungvollere Bevölkerungszunahme: Der Rückgang des Wohnungsleerstands hängt direkt mit dem dynamischen Bevölkerungswachstum zusammen: Im 1. Quartal 2022 nahm die ständige Wohnbevölkerung im Vergleich zum 1. Quartal 2021 um mehr als 73’000 Personen zu. Das liegt deutlich über den Werten der Vorjahre. Zurückzuführen ist dies hauptsächlich auf den boomenden Schweizer Arbeitsmarkt. Neben der ständigen Wohnbevölkerung hat – vor allem wegen der vielen Flüchtlinge aus der Ukraine – auch die nichtständige Wohnbevölkerung überdurchschnittlich stark zugenommen.

Rückläufige Neubautätigkeit: In der Schweiz wurde in den letzten Jahren weniger gebaut als beispielsweise noch im Jahr 2018. In den letzten 12 Monaten sank die Zahl der bewilligten Miet- und Eigentumswohnungen weiter (minus 10.7 Prozent beziehungsweise minus 11.2 Prozent). Dies ist auf mehrere Gründe zurückzuführen: Erstens lähmen Bauvorschriften den schnelleren Neubau von Mietobjekten (Stichwort Lärmvorschriften). Zweitens haben Investoren in Zeiten höherer Zinsen weniger Anreize, in den Neubau von Immobilien zu investieren.

Ausblick

Mehrere Gründe sprechen dafür, dass die Zahl der leer stehenden Wohnungen in den kommenden Monaten weiter abnehmen dürfte:

  • In der Schweiz sind aktuell noch überdurchschnittlich viele Stellen offen. Weil das inländische Arbeitskräftereservoir nahezu komplett ausgetrocknet ist, müssen die meisten neuen Stellen durch Personen aus dem Ausland besetzt werden, die oft auch einen Wohnraum in der Schweiz benötigten. Dies erhöht die Nachfrage nach Wohnungen weiter.
  • Der Anleihenmarkt ist wieder zu einer relevanteren Anlagealternative geworden. Das dürfte sich auch auf Neubauprojekte im Wohnbereich auswirken: Je attraktiver die Anlagemöglichkeiten ausserhalb des Immobilienmarkts sind, desto weniger wird in neue Immobilien investiert.
  • Im Zuge der Zinsanstiege haben sich auch die Fremdfinanzierungsbedingungen für Immobilieninvestments verschlechtert. Aufgrund dieser Entwicklung dürfte es zumindest bei einigen geplanten Neubauprojekten zu einer Verzögerung oder sogar zum Entscheid gegen eine Realisierung kommen. Und weil die Inflationsraten im Ausland wie auch in der Schweiz noch immer sehr hoch sind, sind weitere Zinsschritte nach oben wahrscheinlicher als ein Verharren der Zinsen auf dem aktuellen Niveau.
  • Der starke Anstieg der Baupreise im Zusammenspiel mit den Lieferengpässen könnte zur Folge haben, dass die Lancierung neuer Bauprojekte in den kommenden Monaten – wenn auch auf hohem Niveau – nachlässt. Einige Marktteilnehmer haben bereits angekündigt, die Realisierbarkeit geplanter Projekte unter den aktuellen Bedingungen neu zu überprüfen.
  • Bei den Baugesuchen zeigen sich denn auch schon rückläufige Tendenzen: Die Zahl der Wohneinheiten, für die in den letzten 12 Monaten Baugesuche eingereicht wurden, liegt 10.9 Prozent unter dem Fünfjahresschnitt. Dies dürfte zumindest teilweise eine Folge der gestiegenen Baupreise sein. Allerdings ist dabei zu berücksichtigen, dass bereits im letzten Jahr weniger Baugesuche als in den Vorjahren eingereicht wurden.

Weitere Informationen zu den aktuellen Entwicklungen im Wohnungsmarkt finden Sie im Immo-Monitoring.