Analyse der Nutzungsreserven von mehr als 150 Liegenschaften: Der «Potential Seeker» im Einsatz
06. Mai 2022
Themen
Dass das verfügbare Bauland in der Schweiz immer knapper wird, ist ein Problem, das institutionelle Investoren und Entwickler nur allzu gut kennen. Was liegt da näher, als die vorhandenen Potenziale im Bestand zu aktivieren? Mit diesem Anliegen trat ein langjähriger Kunde an Wüest Partner heran, der uns damit beauftragte, in seinem Immobilienportfolio Ertragspotenziale und Wertreserven zu ermitteln.
Im Vordergrund dieses Auftrags standen dabei die Analyse von Ausnutzungsreserven im Rahmen der baurechtlichen Möglichkeiten sowie die Ermittlung von Potenzialen durch Abbruch und Neubau. Dazu wurden die ausgewählten Liegenschaften in einem automatisierten Prozess einzeln auf Nutzungsreserven geprüft.
Potential Seeker
Zum Einsatz kam hierbei der «Potential Seeker», der im Februar 2022 als neues Modul von Wüest Dimensions in Betrieb genommen wurde. Die Hauptaufgabe des «Potential Seekers» besteht in der Ermittlung von Liegenschafts-Potenzialen: Er ermöglicht es, flächendeckend bebaute genauso wie unbebaute Grundstücke voll automatisiert und somit besonders effizient zu analysieren und die verborgenen Potenziale unternutzter Parzellen aufzuspüren.
Der «Potential Seeker» verbindet zu diesem Zweck interne Daten und Modelle von Wüest Partner mit öffentlich zugänglichen externen Quellen. Dazu gehören die neusten baurechtlichen Bestimmungen von Kantonen und Gemeinden, deren Bau- und Zonenordnungen sowie Daten der amtlichen Vermessung und topographische Daten. Informationen über Gewässer, Hangneigung, Gebäudegrundrisse und Baulinien fliessen ebenso in die Analyse ein. Die Potenziale werden automatisiert als Differenz zwischen der tatsächlich vorhandenen und der zonenrechtlich maximal möglichen Fläche berechnet.
Resultate
Im Rahmen dieses Auftrags unterzog Wüest Partner die über 150 Liegenschaften des Kunden mithilfe des «Potential Seekers» einer systematischen Analyse. Dabei wurden die Objekte mit den grössten Wertreserven ermittelt. Interpretationen der Ergebnisse und Handlungsempfehlungen für die Projektverantwortlichen rundeten das Projekt ab. Besondere Beachtung verdienen dabei folgende Resultate:
- Jede vierte Liegenschaft des Portfolios verfügte über eine Netto-Wertreserve, die mittels einer Erweiterung oder eines Ersatzneubaus realisiert werden könnte.
- Die durchschnittliche Netto-Wertreserve der betroffenen Liegenschaften betrug rund 20 Prozent; bei 2 Prozent der Liegenschaften lag sie sogar bei über 100 Prozent.
- Bei einer Umsetzung der zehn Projekte mit den grössten Wertreserven könnte das Portfolio eine zusätzliche Wertänderungsrendite von rund 3 Prozent erzielen.