Sinus-Milieus: Wohnüber­bau­ungen markt­ge­recht entwi­ckeln

Im Hinblick auf die teilweise grossen Überka­pa­zi­täten und Vermark­tungs­schwie­rig­keiten im Mietwoh­nungs­segment stellt sich die Frage, wer die poten­zi­ellen Zielgruppen für neue Wohnüber­bau­ungen sind und was ihnen die Wohnob­jekte bieten sollten. Die Ausrichtung des Wohnungs­an­gebots auf die primären Bedürf­nisse und Werthal­tungen der Nutzer wird immer wichtiger. Dabei gilt es, die Nachfrage zu kennen. Besonders wichtig ist der Blick ins Quartier oder ins nähere Wohnumfeld, denn mehr als 60 Prozent der Umzüger wechselt die Wohnung im Umkreis von lediglich fünf Kilometern. Für eine entspre­chende Ausrichtung auf die Ansäs­sigen hilft die Orien­tierung an der Typologie der sogenannten Sinus-Milieus®.

Sinus-Milieus – Was steckt dahinter?

Die Sinus-Milieus-Typologie ist eine Gesellschafts- und Zielgrup­pen­ty­po­logie. Sie unter­teilt die Wohnbe­völ­kerung anhand der sozialen Schicht und der Grund­ori­en­tierung in zehn Gruppen «Gleich­ge­sinnter».

• Die soziale Lage hängt massgeblich von Einkommen und Wohlstand der Personen ab und wird grob in drei Gruppen unter­teilt: Unter‑, Mittel- und Oberschicht.
• Die Grund­ori­en­tierung wird über die Einstel­lungen und Werthaltung von Personen gemessen, unter anderem hinsichtlich der Themen Arbeit, Familie, Freizeit, Medien, Geld und Konsum.

Die zehn Gruppen unter­scheiden sich in ihrem Konsum­ver­halten hinsichtlich finan­zi­eller Möglich­keiten, Bedürf­nisse und Präfe­renzen, die sich auch in ihren Wohnwün­schen wider­spiegeln.

Die Sinus-Geo-Milieus® übertragen die Sinus-Milieus® in den geogra­phi­schen Raum (z.B. in Stras­sen­ab­schnitte, Quartiere, Gemeinden). Wüest Partner hat diese Daten mit verschie­denen Gebäu­de­daten verknüpft.

Sinus-Milieus: Neubau­woh­nungen oftmals der Oberschicht vorbe­halten

Grund­sätzlich kommen Neubau­woh­nungen aufgrund der höheren Mieten für Personen in Betracht, die eine gewisse Einkom­mens­grenze überschreiten. Hinzu kommt, dass die dichtere Bauweise der heutigen Zeit tenden­ziell jüngere, urbani­täts­affine Personen anspricht. Tatsächlich ist der Wohnraum der neusten Gebäu­de­ge­ne­ration (ab dem Erstel­lungsjahr 2010) daher von einem übermäs­sigen Anteil von Adaptiv-Pragmatischenund Performern geprägt. Ebenfalls leicht überre­prä­sen­tiert sind hier die Eskapisten.

• Die Adaptiv-Pragmatischen gelten als junge, anpas­sungs­be­reite, nach materi­eller Sicherheit strebende Mitte. Im Durch­schnitt sind sie 35 Jahre alt und verfügen sie über ein mittleres Haushalts­ein­kommen.
• Performer charak­te­ri­sieren sich durch einen exklu­siven Lebensstil, sind trend­ori­en­tiert und erweisen sich zu Karrie­re­zwecken als flexibel und mobil. Sie haben ein Durch­schnitts­alter von 39 Jahren und verfügen über das höchste Haushalts­ein­kommen im Milieu­ver­gleich. Viele von ihnen leben in modernen Single- bzw. Paarwoh­nungen.
• Die Eskapisten bilden die jüngste Generation der unteren Mittel- bis Unter­schicht, von denen mehr als die Hälfte unter 30 Jahre alt ist. Deren Vertre­te­rinnen und Vertreter dürften aufgrund ihrer finan­zi­ellen Situation oftmals in Wohnge­mein­schaften wohnen.

Potenzial bei Wieder­ver­mietung nach Sanie­rungen erkennen

Wohnge­bäude, die in den Boomjahren der Nachkriegszeit bis in die 1970er-Jahre entstanden sind, werden heute gröss­ten­teils von Personen tieferer Einkom­mens­klassen bewohnt. Viele der in dieser Epoche entstan­denen Wohnob­jekte werden den heutigen Bedürf­nissen aufgrund veral­teter Grund­risse sowie geringer Raumgrössen und Decken­höhen nicht mehr gerecht. Zudem verfügen sie meist nur über einen unter­durch­schnitt­lichen Ausbau­standard. Wohnge­bäude mit Erstel­lungs­datum ab den 1970er-Jahren werden vor allem von der Mittel­schicht bewohnt.

An die Anfor­de­rungen zahlungs­kräf­ti­gerer Haushalte können solche Gebäude meist nur mittels aufwän­diger (Total-)Sanierungen angepasst werden. Wer grösse Eingriffe plant, sollte jedoch zunächst einmal die Bewoh­ner­schaft in der Umgebung unter die Lupe nehmen. So können Sie die erreich­baren Zielgruppen für Ihre Liegen­schaft gezielt anvisieren – insbe­sondere hilft die Nachfra­ge­ty­po­logie der Sinus-Milieus®, im Einzugs­gebiet aufzu­zeigen, ob eine Neuver­mietung nach Sanierung überhaupt wirtschaftlich sinnvoll ist.

Praxis­bei­spiel: Klare Muster innerhalb der Stadt Zürich

Wie Sie Ihre Zielgruppe auf Stufe Quartier, Wohnumfeld und Mikrolage in den Wüest Partner Anwen­dungen identi­fi­zieren können, präsen­tierte Ihnen Patrick Schnorf am 21. Januar – beim diesjäh­rigen Immo’Forum. Am Beispiel der Stadt Zürich zeigt er die verschie­denen Wohnsi­tua­tionen der 10 Sinus-Milieus® auf (siehe folgendes Video ab Minute 10:35).

Weitere Infor­ma­tionen zu den Sinus-Milieus

Die Sinus-Geo-Milieus® sind in unserer Anwendung GeoInfo und demnächst in Wüest Dimensions lizen­zierbar und bieten als Arbeits­werkzeug eine ideale Entschei­dungs­grundlage für die zielgrup­pen­ge­rechte Immobi­li­en­ent­wicklung und ‑vermarktung.

Seit kurzem erhältlich ist das im SVIT Verlag erschienene Sammelwerk «Milieus Basis» der«Sinus-Milieus^® Wohn- und Lebens­welten Schweiz». Auf 250 Seiten bietet es detail­lierte Infor­ma­tionen zur Wohn- und Lebenswelt der Milieus. Das Werk dient als Inter­pre­ta­ti­ons­hilfe, ist abgestimmt auf die Sinus-Geo-Milieus® in den Anwen­dungen von Wüest Partner und ergänzt diese in idealer Weise.