Sinus-Milieus: Wohnüberbauungen marktgerecht entwickeln

Im Hinblick auf die teilweise grossen Überkapazitäten und Vermarktungsschwierigkeiten im Mietwohnungssegment stellt sich die Frage, wer die potenziellen Zielgruppen für neue Wohnüberbauungen sind und was ihnen die Wohnobjekte bieten sollten. Die Ausrichtung des Wohnungsangebots auf die primären Bedürfnisse und Werthaltungen der Nutzer wird immer wichtiger. Dabei gilt es, die Nachfrage zu kennen. Besonders wichtig ist der Blick ins Quartier oder ins nähere Wohnumfeld, denn mehr als 60 Prozent der Umzüger wechselt die Wohnung im Umkreis von lediglich fünf Kilometern. Für eine entsprechende Ausrichtung auf die Ansässigen hilft die Orientierung an der Typologie der sogenannten Sinus-Milieus®.

Sinus-Milieus – Was steckt dahinter?

Die Sinus-Milieus-Typologie ist eine Gesellschafts- und Zielgruppentypologie. Sie unterteilt die Wohnbevölkerung anhand der sozialen Schicht und der Grundorientierung in zehn Gruppen «Gleichgesinnter».

• Die soziale Lage hängt massgeblich von Einkommen und Wohlstand der Personen ab und wird grob in drei Gruppen unterteilt: Unter-, Mittel- und Oberschicht.
• Die Grundorientierung wird über die Einstellungen und Werthaltung von Personen gemessen, unter anderem hinsichtlich der Themen Arbeit, Familie, Freizeit, Medien, Geld und Konsum.

Die zehn Gruppen unterscheiden sich in ihrem Konsumverhalten hinsichtlich finanzieller Möglichkeiten, Bedürfnisse und Präferenzen, die sich auch in ihren Wohnwünschen widerspiegeln.

Die Sinus-Geo-Milieus® übertragen die Sinus-Milieus® in den geographischen Raum (z.B. in Strassenabschnitte, Quartiere, Gemeinden). Wüest Partner hat diese Daten mit verschiedenen Gebäudedaten verknüpft.

Sinus-Milieus: Neubauwohnungen oftmals der Oberschicht vorbehalten

Grundsätzlich kommen Neubauwohnungen aufgrund der höheren Mieten für Personen in Betracht, die eine gewisse Einkommensgrenze überschreiten. Hinzu kommt, dass die dichtere Bauweise der heutigen Zeit tendenziell jüngere, urbanitätsaffine Personen anspricht. Tatsächlich ist der Wohnraum der neusten Gebäudegeneration (ab dem Erstellungsjahr 2010) daher von einem übermässigen Anteil von Adaptiv-Pragmatischenund Performern geprägt. Ebenfalls leicht überrepräsentiert sind hier die Eskapisten.

• Die Adaptiv-Pragmatischen gelten als junge, anpassungsbereite, nach materieller Sicherheit strebende Mitte. Im Durchschnitt sind sie 35 Jahre alt und verfügen sie über ein mittleres Haushaltseinkommen.
• Performer charakterisieren sich durch einen exklusiven Lebensstil, sind trendorientiert und erweisen sich zu Karrierezwecken als flexibel und mobil. Sie haben ein Durchschnittsalter von 39 Jahren und verfügen über das höchste Haushaltseinkommen im Milieuvergleich. Viele von ihnen leben in modernen Single- bzw. Paarwohnungen.
• Die Eskapisten bilden die jüngste Generation der unteren Mittel- bis Unterschicht, von denen mehr als die Hälfte unter 30 Jahre alt ist. Deren Vertreterinnen und Vertreter dürften aufgrund ihrer finanziellen Situation oftmals in Wohngemeinschaften wohnen.

Potenzial bei Wiedervermietung nach Sanierungen erkennen

Wohngebäude, die in den Boomjahren der Nachkriegszeit bis in die 1970er-Jahre entstanden sind, werden heute grösstenteils von Personen tieferer Einkommensklassen bewohnt. Viele der in dieser Epoche entstandenen Wohnobjekte werden den heutigen Bedürfnissen aufgrund veralteter Grundrisse sowie geringer Raumgrössen und Deckenhöhen nicht mehr gerecht. Zudem verfügen sie meist nur über einen unterdurchschnittlichen Ausbaustandard. Wohngebäude mit Erstellungsdatum ab den 1970er-Jahren werden vor allem von der Mittelschicht bewohnt.

An die Anforderungen zahlungskräftigerer Haushalte können solche Gebäude meist nur mittels aufwändiger (Total-)Sanierungen angepasst werden. Wer grösse Eingriffe plant, sollte jedoch zunächst einmal die Bewohnerschaft in der Umgebung unter die Lupe nehmen. So können Sie die erreichbaren Zielgruppen für Ihre Liegenschaft gezielt anvisieren – insbesondere hilft die Nachfragetypologie der Sinus-Milieus®, im Einzugsgebiet aufzuzeigen, ob eine Neuvermietung nach Sanierung überhaupt wirtschaftlich sinnvoll ist.

Praxisbeispiel: Klare Muster innerhalb der Stadt Zürich

Wie Sie Ihre Zielgruppe auf Stufe Quartier, Wohnumfeld und Mikrolage in den Wüest Partner Anwendungen identifizieren können, präsentierte Ihnen Patrick Schnorf am 21. Januar – beim diesjährigen Immo’Forum. Am Beispiel der Stadt Zürich zeigt er die verschiedenen Wohnsituationen der 10 Sinus-Milieus® auf (siehe folgendes Video ab Minute 10:35).

Weitere Informationen zu den Sinus-Milieus

Die Sinus-Geo-Milieus® sind in unserer Anwendung GeoInfo und demnächst in Wüest Dimensions lizenzierbar und bieten als Arbeitswerkzeug eine ideale Entscheidungsgrundlage für die zielgruppengerechte Immobilienentwicklung und -vermarktung.

Seit kurzem erhältlich ist das im SVIT Verlag erschienene Sammelwerk «Milieus Basis» der«Sinus-Milieus^® Wohn- und Lebenswelten Schweiz». Auf 250 Seiten bietet es detaillierte Informationen zur Wohn- und Lebenswelt der Milieus. Das Werk dient als Interpretationshilfe, ist abgestimmt auf die Sinus-Geo-Milieus® in den Anwendungen von Wüest Partner und ergänzt diese in idealer Weise.