Strukturanalyse der Geschäftsmieten

Der Bundesrat hat am 7. Oktober 2020 den Monitoringbericht zur Situation der Geschäftsmieten infolge der Covid-19-Pandemie vorgelegt. Das Monitoring enthält eine Analyse von Wüest Partner, die aufzeigt, in welchem Umfang die Geschäftsmieten als direkte Folge der vom Bund getroffenen Massnahmen zur Bekämpfung des Coronavirus betroffen sind. Zur Beantwortung dieser Frage muss vorweg die Transparenz im Bereich der Geschäftsmieten erhöht werden – es handelt sich dabei um einen Markt, über dessen Mengengerüst wenig bekannt ist. Entsprechend grob fallen die Schätzungen aus. Arbeitsmarktdaten bilden die Grundlage für ein Bottom-up-Wirtschaftsmodell nach Branche und Gemeinde. Ebenso bedeutsam für die Schätzungen sind Inserate von zur Miete ausgeschriebenen Geschäftsflächen sowie Angaben zu den Geschäftsmieten aus der Bewertungstätigkeit von Wüest Partner.

Neue Erkenntnisse zu den Geschäftsmieten

Wüest Partner schätzt, dass in der Schweiz rund 390’000 Geschäftsflächen gemietet werden. Zur Benutzung dieser Geschäftsflächen werden monatlich Nettomieten von rund CHF 2.0 Milliarden bezahlt. Diese Zahl ist das Resultat eines Zusammenzugs von vier Ansätzen. Die hypothetischen Mieten in selbstgenutzten Geschäftsliegenschaften werden auf CHF 1.2 Milliarden pro Monat geschätzt.

Die durchschnittliche Nettomiete beträgt CHF 5’100 pro Monat und Geschäftsfläche, hinzu kommen Nebenkosten in der Höhe von CHF 350. Rund 81% der angebotenen Geschäftsmieten liegen brutto bei unter CHF 5’000. Handkehrum lauten nur 4% der Geschäftsmietverträge auf Mieten von CHF 20’000 oder mehr; diese Verträge vereinigen aber 45% des gesamten Mietvolumens auf sich.

Es ist herausfordernd zu beurteilen, welche Betriebe direkt betroffen sind von den Massnahmen des Bundes im Rahmen der Covid-19-Verordnung 2. Wir bilden für jede der 794 Branchen einen Indikator der Betroffenheit, indem wir drei Ansätze verdichten. Zwei davon sind binär, beim dritten weist Wüest Partner jeder der 794 Branchen einen Wert von 0 bis 10 zu, je nachdem, wie hoch der Anteil der Beschäftigten ist, die als direkte Folge der Covid-19-Verordnung 2 nicht ihren wirtschaftlichen Aktivitäten nachgehen können. Demgemäss konnten 17% der Beschäftigten (Vollzeitäquivalente) zwischen dem 17. März und dem 26. April 2020 ihrer Geschäftstätigkeit nicht mehr nachgehen, und 26% der Arbeitsstätten galten als betroffen.

Wüest Partner schätzt, dass knapp 27% des gesamten Mietvolumens und 29% der Mietverträge von den Massnahmen des Bundes betroffen sind. Wenn diese relative Betroffenheit mit dem Gesamtmarkt multipliziert wird, ergeben sich die folgenden Haupterkenntnisse: Jeden Monat sind in der Schweiz Nettomietzinsen von etwas mehr als CHF 530 Millionen für den Betrieb von knapp 113’000 Geschäftsflächen fällig, deren Betrieb als direkte Folge der Covid-19-Verordnung 2 zwischen dem 17. März und dem 26. April 2020 direkt eingeschränkt worden ist.

Die nachfolgende Grafik zeigt, wie sich die betroffenen Mieten mit jedem Tag der Einschränkungen aufsummieren (blaue Fläche, rechte Skala). Die Linien zeigen den Verlauf des prozentualen Anteils der betroffenen Mieten, Mietverträge, Arbeitsstätten und Beschäftigten (linke Skala); diese Anteile gingen besonders am 11. Mai 2020 signifikant zurück. Bis Ende Juli 2020 steigt der Betrag der betroffenen Mieten auf insgesamt CHF 1’150 Millionen, was aufgeteilt auf die 137 Tage im Durchschnitt CHF 8.4 Millionen pro Tag ausmacht.

Unterschiedliche Betroffenheit einzelner Gruppen…

Die Grosszentren und deren Agglomerationen sind von den Massnahmen eher unterdurchschnittlich betroffen, die Peripherie eher überdurchschnittlich. In einer Betrachtung nach Branchengruppe ist der Detailhandel mit betroffenen Mieten im Umfang von CHF 225 Millionen pro Monat für den grössten Anteil der betroffenen Geschäftsmieten verantwortlich. Die höchste relative Betroffenheit weist die Branche der persönlichen Dienstleistungen auf. Auch im Gastgewerbe ist die Betroffenheit hoch, und die betroffenen Mieten summieren sich während der ersten Phase der Einschränkungen auf CHF 95 Millionen pro Monat in der Gastronomie und monatlich CHF 30 Millionen in der Beherbergung. Tendenziell verfügen die durch die Massnahmen des Bundes besonders stark betroffenen Branchen auch sonst schon über eine unterdurchschnittliche Wertschöpfung und über einen überdurchschnittlich hohen Anteil der Mietkosten an der Wertschöpfung.

Ergebnisse aus zwei Umfragen lassen vermuten, dass über alle Branchen hinweg der Aufwand relativ zum Firmenumsatz für die Betriebsflächen bei den gemieteten Geschäftsflächen ähnlich hoch liegt wie bei den selbstgenutzten Liegenschaften.

… führt zur unterschiedlichen Betroffenheit der Geschäftsmieten

Die Vermieter müssen von ihren Erträgen Aufwände abziehen. Die Aufwände setzen sich zusammen aus den Betriebskosten sowie der Instandhaltung und Instandsetzung, weiter können etwa Fremdkapitalzinsen hinzukommen. Die Aufwände betragen generell rund einen Viertel bis einen Drittel der Mieterträge, wobei die Unterschiede je nach Liegenschaft bedeutsam sind.

Die Bedeutung der betroffenen Geschäftsmieten am Total der Liegenschaftserträge fällt je nach Immobilienbesitzer unterschiedlich aus. Von den ausgewerteten Mieterträgen mit Wohn- oder Geschäftsnutzung stammen insgesamt rund 15% aus Mietverhältnissen mit Mietern, deren Betrieb vollständig oder beinahe vollständig geschlossen war zwischen dem 17. März und 26. April 2020. Für den Gesamtmarkt liegt dieser Anteil tiefer als bei den für diese Studie ausgewerteten Mieterträgen.

Weitere Informationen

Hier geht es zur Studie «Geschäftsmieten Strukturanalyse»

Hier findest du den Monitoringbericht des Bundesrats