Energetische Sanierungen: 3 Gewinner

Energetische Sanierungen von Renditeliegenschaften stellen im Idealfall einen Gewinn für alle drei involvierten Parteien dar: für Umwelt, Eigentümer und Mieter. Die Umwelt und mit ihr die ganze Gesellschaft profitiert, wenn dank einer effizienten Sanierung ein Gebäude umweltschonender betrieben werden kann. Die Eigentümer können den Marktwert ihrer Liegenschaften steigern, wenn sie die Investitionskosten durch höhere Mieterträge finanzieren können. Und die Mieter gewinnen, wenn die Nebenkosten dank der Sanierung so tief sinken, dass damit die Erhöhung der Nettomiete überkompensiert wird.

Energetische Sanierungen bei Mehrfamilienhäusern

Im Rahmen eines Pilotprojekts haben wir energetische Sanierungen von zwölf Mehrfamilienhäusern im Deutschschweizer Mittelland mit einer Marktwertsumme von 230 Millionen Franken bezüglich der Kriterien Umwelt, Eigentümer und Mieter analysiert. In zehn Fällen ist der Wert der Liegenschaft durch die energetische Sanierung gestiegen. Die Bruttomiete – bestehend aus Nettomiete, Heizkosten und weiteren Nebenkosten – hat sich für die Mieter bei elf der zwölf untersuchten Gebäude reduziert, da dank der energetischen Sanierung die Heizkosten stärker gesunken sind, als sich die Nettomiete im Rahmen der mietrechtlich zulässigen Überwälzung erhöht hat.

Auswirkungen auf Umwelt, Eigentümer und Mieter

Von der Reduktion der Nebenkosten profitiert der Eigentümer im Verlaufe der Jahre zusätzlich, wenn im Rahmen der natürlichen Mieterfluktuation neue Mieter einziehen. Diese Neumieter sind bei gleicher Bruttomiete bereit, dank der tieferen Nebenkosten eine höhere Nettomiete zu zahlen, als dies ohne die energetische Sanierung der Fall wäre. In diesem Projekt wurden die sanierungsbedingten Marktwertveränderungen anhand der Discounted-Cashflow-Methode berechnet. Dabei werden aus Sicht des Eigentümers die zukünftigen Mieterträge sowohl der heutigen Mieter als auch derjenigen Mieter, die nach einer natürlichen Mieterfluktuation einziehen, berücksichtigt. Damit eröffnet das in diesem Bericht vorgestellte Projekt den Investoren eine neue Perspektive. In anderen Berechnungen wurde die Wirtschaftlichkeit unterschätzt, da die höheren Erträge, die der Eigentümer dank der tieferen Nebenkosten bei einer Neuvermietung einnehmen kann, vernachlässigt wurden.

Für das Projekt wählten wir bewusst Liegenschaften mit hohen Heizkosten aus. Bei allen zwölf simulierten Sanierungen wurde jeweils die Heizung ersetzt. Besonders wenig CO₂ verursacht der Betrieb von Wärmepumpen, deren Strom durch den Einbau einer Fotovoltaikanlage bilanziell übers Jahr gedeckt werden kann. Durch den Einsatz von Wärmepumpen sinken zudem die Heizkosten. Der Einbau vereinfacht sich, wenn die Bedingungen vor Ort eine effiziente Investition zulassen, etwa indem die Bohrung einer Erdsonde zur Wärmegewinnung zugelassen ist. Damit rücken ältere Wohngebäude mit hohen Nebenkosten in strukturschwachen Regionen in den Fokus. Diese Liegenschaften stossen einerseits besonders viel Treibhausgase aus, andererseits werden sie unterdurchschnittlich oft saniert, da die Überwälzung von wertvermehrenden Investitionen an schlechteren Lagen problematisch ist. Wenn bei solchen Liegenschaften vermehrt fossile Wärmeerzeuger ersetzt werden (wo nötig in Kombination mit einer punktuellen Verbesserung der Dämmung), kann der Beitrag des Gebäudeparks zur Erreichung der Klimaziele besonders effizient erfolgen.

Die komplette Studie finden Sie hier.

Zusätzliche Informationen erhalten Sie auch in einem Kurzvideo.

Weitere Studie

Folgende Studie rund um die Nachhaltigkeit und Klimaziele wurde im Immo-Monitoring veröffentlicht:

Nachhaltigkeit von Sanierungen: Wer sind die Gewinner? (Immo-Monitoring 2020 | 1, Winter-Update)