Büroflächen: Unter­schied­liche regionale Aussichten

Obschon das Brutto­in­land­produkt heuer nicht mehr so stark wächst wie noch letztes Jahr, entwi­ckelt sich die Beschäf­tigung weiterhin sehr solide. Zwischen dem zweiten Quartal 2018 und dem zweiten Quartal 2019 stieg die Zahl der vollzeit­äqui­valent Beschäf­tigten erneut um 1.2 Prozent an (Quelle: BFS). In der Folge ist auch die Nachfrage nach zusätz­lichen Büroflächen sehr stabil. So dürfte das Plus der Beschäf­tigten der letzten zwölf Monate einen zusätz­lichen Bedarf von mehr als 520’000 Quadrat­meter Bürofläche mit sich gebracht haben.

Verhal­tener Kapazi­täts­abbau

Nichts­des­to­trotz wird die bereits vorhandene Kapazität nur langsam abgebaut: Im Sommer 2019 bewegte sich die schweiz­weite Angebots­quote im Büroflä­chen­markt um die 7 Prozent, und gegenüber dem Vorquartal hat das Volumen der verfüg­baren Flächen nun gar um 4.4 Prozent zugenommen. Insgesamt rund 3.9 Millionen Quadrat­meter Büroflächen sind derzeit wieder am Markt inseriert – ein Vielfaches der tatsäch­lichen Zusatz­nach­frage. Dass die Absorption der freien Flächen nicht schneller vonstatten geht, hat mehrere Gründe:

• Im Vergleich zum Jahres­beginn hat sich das Stellen­wachstum mittler­weile abgeschwächt und bewegt sich «nur noch» im Durch­schnitt der letzten zehn Jahre.
• Aufgrund der Struktur des Beschäf­tig­ten­wachstums sind vor allem kleine und flexibel nutzbare Flächen sowie Spezi­al­im­mo­bilien gefragt. Dieser Trend wird schon seit Längerem beobachtet und dürfte sich aufgrund der verän­derten Arbeitswelt noch weiter akzen­tu­ieren. Die typischen Mieter von grossen, zusam­men­hän­genden Büroflächen – allen voran die Finanz­in­dustrie – bauen derzeit tenden­ziell Stellen ab.
• Die inner­be­trieb­lichen Optimie­rungs­pro­zesse sind vielfäl­tiger geworden: Immer mehr Unter­nehmen setzen inzwi­schen auf mobiles Arbeiten oder einzelne Homeoffice-Tage, und Massnahmen wie das sogenannte Desks­haring finden zuneh­mende Verbreitung. Dies zieht eine insgesamt geringere Ausdehnung des Geschäfts­flä­chen­be­darfs nach sich.
• Der Anlage­druck und tiefe Zinsen haben in den letzten Jahren nicht nur den Bau von Mehrfa­mi­li­en­häusern beflügelt, sondern auch die Inves­ti­tionen in Geschäfts­flächen voran­ge­trieben. So werden zurzeit jährlich im Mittel rund 700’000 Quadrat­meter Büroflächen erstellt. Das ist deutlich mehr, als durch die Zusatz­nach­frage absor­biert wird.

Nachlas­sender Neubau von Büroflächen

Die starke Dynamik im Neubau von Büroflächen dürfte sich nun laufend abschwächen, denn zwischen Mitte 2018 und Mitte 2019 ist das bewil­ligte Volumen um 45 Prozent geschrumpft. Auch die Bauge­suche entwi­ckeln sich in diesem Segment rückläufig.

Im Gegensatz zum Gesamt­schweizer Schnitt konnten die Büroflä­chen­märkte einiger Gross­zentren im letzten Jahr von einer guten Flächen­ab­sorption profi­tieren. In den Städten Zürich, Bern und Basel sind die Flächen­ka­pa­zi­täten seit Mitte 2018 um insgesamt 12 Prozent gesunken, was einem Rückgang von knapp 100’000 Quadrat­metern entspricht. Aller­dings ist das Flächen­an­gebot in den umlie­genden Agglo­me­ra­ti­ons­ge­meinden zum Teil weiterhin sehr gross, insbe­sondere rund um die Stadt Zürich.

Äusserst anspruchsvoll bleibt die Situation für Vermieter von Büroflächen in der Stadt Genf: Grosse Projekt­ent­wick­lungen haben das verfügbare Angebot stark erweitert, sodass mittler­weile 11.5 Prozent der Flächen zur Vermietung ausge­schrieben sind. Auch die effektive Leerstands­quote stieg hier im Sommer 2019 auf 5 Prozent und bewegt sich damit deutlich über dem Niveau der anderen Schweizer Gross­zentren.

Nach der diesjäh­rigen Abschwä­chung im Wirtschafts­wachstum dürfte die Konjunktur im 2020 wieder etwas an Fahrt gewinnen. Es kann deshalb davon ausge­gangen werden, dass sich die Nachfrage auf den Büroflä­chen­märkten stabil entwi­ckelt. Besonders solide präsen­tiert sich die Ausgangslage für die Städte Zürich, Lausanne und Basel. Dagegen ist in der Stadt Genf angesichts ihrer sehr hohen Flächen­ka­pa­zi­täten ein weiterer Rückgang der Mietpreise möglich.

Weitere Infor­ma­tionen zum Markt der Büroflächen

Ausführ­liche Infor­ma­tionen rund um die Perspek­tiven des Schweizer Büroflä­chen­markts finden Sie im aktuellen Immo-Monitoring Herbst­ausgabe 2020 (publi­ziert am 24. Oktober 2019).