Büroflächen: Unterschiedliche regionale Aussichten
12. November 2019
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Obschon das Bruttoinlandprodukt heuer nicht mehr so stark wächst wie noch letztes Jahr, entwickelt sich die Beschäftigung weiterhin sehr solide. Zwischen dem zweiten Quartal 2018 und dem zweiten Quartal 2019 stieg die Zahl der vollzeitäquivalent Beschäftigten erneut um 1.2 Prozent an (Quelle: BFS). In der Folge ist auch die Nachfrage nach zusätzlichen Büroflächen sehr stabil. So dürfte das Plus der Beschäftigten der letzten zwölf Monate einen zusätzlichen Bedarf von mehr als 520’000 Quadratmeter Bürofläche mit sich gebracht haben.
Verhaltener Kapazitätsabbau
Nichtsdestotrotz wird die bereits vorhandene Kapazität nur langsam abgebaut: Im Sommer 2019 bewegte sich die schweizweite Angebotsquote im Büroflächenmarkt um die 7 Prozent, und gegenüber dem Vorquartal hat das Volumen der verfügbaren Flächen nun gar um 4.4 Prozent zugenommen. Insgesamt rund 3.9 Millionen Quadratmeter Büroflächen sind derzeit wieder am Markt inseriert – ein Vielfaches der tatsächlichen Zusatznachfrage. Dass die Absorption der freien Flächen nicht schneller vonstatten geht, hat mehrere Gründe:
- Im Vergleich zum Jahresbeginn hat sich das Stellenwachstum mittlerweile abgeschwächt und bewegt sich «nur noch» im Durchschnitt der letzten zehn Jahre.
- Aufgrund der Struktur des Beschäftigtenwachstums sind vor allem kleine und flexibel nutzbare Flächen sowie Spezialimmobilien gefragt. Dieser Trend wird schon seit Längerem beobachtet und dürfte sich aufgrund der veränderten Arbeitswelt noch weiter akzentuieren. Die typischen Mieter von grossen, zusammenhängenden Büroflächen – allen voran die Finanzindustrie – bauen derzeit tendenziell Stellen ab.
- Die innerbetrieblichen Optimierungsprozesse sind vielfältiger geworden: Immer mehr Unternehmen setzen inzwischen auf mobiles Arbeiten oder einzelne Homeoffice-Tage, und Massnahmen wie das sogenannte Desksharing finden zunehmende Verbreitung. Dies zieht eine insgesamt geringere Ausdehnung des Geschäftsflächenbedarfs nach sich.
- Der Anlagedruck und tiefe Zinsen haben in den letzten Jahren nicht nur den Bau von Mehrfamilienhäusern beflügelt, sondern auch die Investitionen in Geschäftsflächen vorangetrieben. So werden zurzeit jährlich im Mittel rund 700’000 Quadratmeter Büroflächen erstellt. Das ist deutlich mehr, als durch die Zusatznachfrage absorbiert wird.
Nachlassender Neubau von Büroflächen
Die starke Dynamik im Neubau von Büroflächen dürfte sich nun laufend abschwächen, denn zwischen Mitte 2018 und Mitte 2019 ist das bewilligte Volumen um 45 Prozent geschrumpft. Auch die Baugesuche entwickeln sich in diesem Segment rückläufig.
Im Gegensatz zum Gesamtschweizer Schnitt konnten die Büroflächenmärkte einiger Grosszentren im letzten Jahr von einer guten Flächenabsorption profitieren. In den Städten Zürich, Bern und Basel sind die Flächenkapazitäten seit Mitte 2018 um insgesamt 12 Prozent gesunken, was einem Rückgang von knapp 100’000 Quadratmetern entspricht. Allerdings ist das Flächenangebot in den umliegenden Agglomerationsgemeinden zum Teil weiterhin sehr gross, insbesondere rund um die Stadt Zürich.
Äusserst anspruchsvoll bleibt die Situation für Vermieter von Büroflächen in der Stadt Genf: Grosse Projektentwicklungen haben das verfügbare Angebot stark erweitert, sodass mittlerweile 11.5 Prozent der Flächen zur Vermietung ausgeschrieben sind. Auch die effektive Leerstandsquote stieg hier im Sommer 2019 auf 5 Prozent und bewegt sich damit deutlich über dem Niveau der anderen Schweizer Grosszentren.
Nach der diesjährigen Abschwächung im Wirtschaftswachstum dürfte die Konjunktur im 2020 wieder etwas an Fahrt gewinnen. Es kann deshalb davon ausgegangen werden, dass sich die Nachfrage auf den Büroflächenmärkten stabil entwickelt. Besonders solide präsentiert sich die Ausgangslage für die Städte Zürich, Lausanne und Basel. Dagegen ist in der Stadt Genf angesichts ihrer sehr hohen Flächenkapazitäten ein weiterer Rückgang der Mietpreise möglich.
Weitere Informationen zum Markt der Büroflächen
Ausführliche Informationen rund um die Perspektiven des Schweizer Büroflächenmarkts finden Sie im aktuellen Immo-Monitoring Herbstausgabe 2020 (publiziert am 24. Oktober 2019).